Итоги 2022 года и прогнозы в сфере недвижимости

30.12.2022

Вот уже три последних года сфера недвижимости сталкивается с различными испытаниями. 2022 год — не исключение. Начало специальной военной операции в первом квартале запустило сложный процесс: от падения спроса на квартиры в феврале-марте, до серьезного изменения льготных ипотечных программ.

Каким был 2022 год? 

Ипотека:

Ключевая ставка по ипотеке так и не опустилась до значения в конце 2021 года. Сейчас ЦБ стабильно удерживает ее на отметке 7,5% и по сравнению с февральскими 20% это даже неплохой показатель. 

Вслед за ключевой ставкой значительно повысились и ставки по ипотечным продуктам во всех банках. Коснулось это даже льготных ипотечных программ. 

Сами льготные программы тоже претерпели изменения. Еще в начале декабря все были уверены: ипотеку с господдержкой закроют раз и навсегда. В итоге, решением президента стало временное продление этой программы с повышением ставки. 

На фоне Льготной ипотеки все больше внимания уделяется программе Семейная ипотека, которая станет главным “вектором” в 2023 году. Уже сейчас ее расширили на абсолютно все семьи с двумя детьми до 18 лет. 

Новые продукты и льготы:

Спецоперация и частичная мобилизация заставили застройщиков, банки и сам Центробанк быстро принимать новые решения. Так мы получили новые продукты: IT-ипотеку и траншевую ипотеку, которая пришла на замену “околонулевым” ставкам. 

И новые льготы: для мобилизованных и их семей. Система кредитных каникул настолько прижилась, что в правительстве уже неоднократно говорили о ее расширении.

Динамика цен:

Но как бы ни старались банки и девелоперы, к концу 2022 года мы наблюдаем снижение покупательской способности среди россиян. Особенно от этого пострадал бизнес-класс в Москве и Санкт-Петербурге, который потерял почти всех покупателей. 

На этом фоне наконец остановился рост цен на квартиры в новостройках: застройщикам приходится замораживать цены, чтобы сохранить потенциальных покупателей. А вот цены на вторичную недвижимость несколько поднялись: сказалась нестабильная ситуация вокруг ипотеки и прогнозы о повышении рисков для застройщиков. 

И каким будет 2023? 

Основной вопрос и повод для дискуссий — случится ли обвал рынка недвижимости? Эксперты и специалисты большинства крупных агентств согласны в одном: прогнозировать что-то наверняка практически невозможно. 

Все вместе — падение цен на новостройки, повышение ставок и более жесткая политика Центробанка — вызов для банковской и строительной сфер. Рынок новостроек сможет конкурировать со вторичным жильем только в двух случаях:

• Если найдет новые инструменты для поддержания спроса (долгое время таким инструментом были Льготная ипотека и околонулевые ставки);
• Если станет ориентироваться на покупательский спрос — сегмент более дешевого жилья.

Ожидать ли дальнейшего спада цен на недвижимость?

Еще один сложный вопрос, на который никто не сможет дать точного ответа. Снижение цен наметилось только в конце 2022 года и не может быть точным показателем. 

Строительство новостроек — по-прежнему затратный и сложный процесс, в который девелопер просто не может не заложить свою маржу. Поэтому говорить, что в 2023 году цены окончательно снизятся — преждевременно. Тем более, что Минфин уже утвердил повышение стоимости квадратного метра по всей России. 

Будут ли “заморожены” стройки? 

Риск многочисленных срывов сроков строительства действительно есть: об этом неоднократно говорили участники рынка недвижимости. Все дело в проектном финансировании: по данным “Известий” и Forbes еще в марте оно подорожало на 15-20%. 

Однако с того момента ЦБ все же снизил ключевую ставку, а ставка проектного финансирования зависит от нее. Риску заморозки подвержены в основном новые проекты, по которым еще не запущена продажа квартир. А это значит, что дольщикам нечего опасаться. 

Новые субсидии и господдержка

Все чаще представители правительства говорят о новых мерах поддержки для покупателей и девелоперов. Расширение Семейной ипотеки — первый проект, который уже получил подтверждение. 

Недавно депутаты выступили с предложением снижать ипотечную ставку на 1 п.п. после рождения каждого ребенка. Также они предлагают субсидировать молодым семьям половину первоначального взноса. 

Несмотря на то, что государство взяло курс на поддержку семей с детьми, никто не забывает о молодых специалистах: IT-ипотека остается популярной и до сих пор никто не планировал закрывать ее. Не исключено, что банки получат новые лимиты и финансирование по этой программе. 

Не забыли и о поддержке девелоперов: Совфед предлагает выделять под застройку участки с уже проложенной инфраструктурой, чтобы снизить затраты на строительство и стоимость жилья. 

Новостройки или “вторичка”: что покупать в 2023 году? 

Ответ, как и всегда, зависит от конкретных запросов покупателя. Например, семье, которой срочно нужно переехать в квартиру побольше и нет возможности ждать окончания строительства, можно рассматривать предложения на вторичном рынке. 

А вот для другой семьи, планирующей рождение второго ребенка, может оказаться гораздо выгоднее дождаться окончательного расширения Семейной ипотеки и просто исходить из своих финансовых возможностей. 

Кроме того, перевес в сторону новостроек может обеспечить новая траншевая ипотека, если программа получит достаточно поддержки среди банков и застройщиков. 

Подводим итоги

Прошедший год обозначил новые вызовы для рынка недвижимости, с которыми еще предстоит разбираться в наступающем 2023-ем. Но он же открыл новые возможности: для семей, планирующих покупку квартиры, для банковской сферы и для девелоперов, которые быстрее всего ориентировались в повестке. 

Команда компании Bashni всегда в курсе последних новостей. Наши специалисты подскажут самые выгодные решения, помогут с покупкой квартиры и одобрением ипотеки: +7 (423) 280-02-07