Сравнение договоров на строительство жилья

Примечание: Действие положений настоящей главы не распространяется на иные специализированные потребительские кооперативы, создаваемые в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральными законами о таких кооперативах. Порядок создания и деятельности таких кооперативов, правовое положение их членов определяются указанными федеральными законами (п.5 ст.110 раздела 5 ЖК РФ).

Для целей настоящего Федерального закона № 214-ФЗ застройщик – это юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» случаях на праве безвозмездного срочного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство (пункт 1 статьи 2 закона № 214-ФЗ).

Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства», договора безвозмездного срочного пользования таким земельным участком (часть 1 статьи 3 закона № 214-ФЗ).

Право на привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве (часть 2 статьи 3 закона № 214-ФЗ).

Члены ЖСК своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. ЖСК в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика* и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию многоквартирного дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство** (ч.3 ст.110 ЖК РФ).

Примечание: Положение части 2 ст. 110 в ред. Федерального закона от 30.11.2011 N 349-ФЗ, устанавливающее, что ЖСК в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика, применяется к ЖСК при получении ими разрешения на строительство после дня вступления в силу указанного Федерального закона (01.12.2011). Ранее было указано, что действие этой части распространяется ЖСК, созданные после дня вступления в силу настоящего Федерального закона, т.е. после 01.12.2011. До 01.12.2011 года не было условия, что ЖСК выступает застройщиком.

ЖНК — потребительский кооператив, созданный как добровольное объединение граждан на основе членства в целях удовлетворения потребностей членов кооператива в жилых помещениях путем объединения членами кооператива паевых взносов. Деятельность ЖНК по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений — привлечение и использование кооперативом денежных средств граждан — членов кооператива и иных привлеченных кооперативом средств на приобретение или строительство жилых помещений (в т.ч. в многоквартирных домах) в целях передачи их в пользование и после внесения паевых взносов в полном размере в собственность членам кооператива (ч. 1-2 ст.2 закона 215-ФЗ).

Наименование ЖНК должно содержать слова «жилищный накопительный кооператив». Юридические лица, не отвечающие требованиям закона 215-ФЗ, не вправе использовать в своих наименованиях слова «жилищный накопительный кооператив» (ч.2 ст.3 закона 215-ФЗ).

Согласно ч.1 ст.16 закона 215-ФЗ при осуществлении деятельности по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений ЖНК вправе:

1. привлекать и использовать денежные средства граждан на приобретение жилых помещений;
2. вкладывать имеющиеся у него денежные средства в строительство жилых помещений (в т.ч. в многоквартирных домах), а также участвовать в строительстве жилых помещений в качестве застройщика* или участника долевого строительства;
3. приобретать жилые помещения;
4. привлекать заемные денежные средства в случае, предусмотренном ч.3 ст.47 закона 215-ФЗ.

Согласно статье 49 закона № 215-ФЗ жилищные накопительные кооперативы обязаны соблюдать следующие нормативы:
1) норматив текущей обеспеченности обязательств кооператива;
2) норматив общей обеспеченности обязательств кооператива;
3) норматив текущей сбалансированности деятельности кооператива;
4) норматив среднесрочной сбалансированности деятельности кооператива;
5) норматив максимальной задолженности членов кооператива;
6) норматив долговой нагрузки кооператива;
7) норматив задолженности членов кооператива;
8) другие установленные федеральными законами и нормативными правовыми актами Правительства РФ нормативы.

Кооператив не вправе осуществлять деятельность по привлечению новых членов, если он не соблюдает хотя бы один из указанных выше нормативов.

В случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем 3 раза в течение 12 месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем 2 месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона. В случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Кроме стоимости самого объекта недвижимости, который определяется паевым взносом, покупатель оплачивает так же вступительный взнос.

Согласно части 1 статьи 113 Жилищного кодекса РФ в Уставе жилищного кооператива должны содержаться в том числе сведения о размере вступительных и паевых взносов, составе и порядке внесения вступительных и паевых взносов, об ответственности за нарушение обязательств по внесению паевых взносов, порядке покрытия членами кооператива понесенных им убытков. Устав жилищного кооператива может содержать другие не противоречащие настоящему Кодексу, другим федеральным законам положения (ч.2 ст.113 ЖК РФ).

Гражданин или юридическое лицо признается членом жилищного кооператива с момента уплаты вступительного взноса после утверждения решения о приеме в члены жилищного кооператива общим собранием членов кооператива (конференцией) (ч.2 ст. 121 ЖК РФ). Гражданину или юридическому лицу, принятым в члены жилищного кооператива, на основании решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) предоставляется жилое помещение в домах жилищного кооператива в соответствии с размером внесенного паевого взноса (ч.1 ст. 124 ЖК РФ). Порядок и условия внесения паевого взноса членом жилищного кооператива определяются уставом жилищного кооператива (ч.1 ст.125 ЖК РФ).

1. паевые и иные взносы членов кооператива, за исключением вступительных членских взносов и членских взносов;
2. субсидии и субвенции;
3. кредиты и займы, получаемые кооперативом;
4. средства от реализации или использования жилых помещений, находящихся в собственности кооператива;
5. добровольные пожертвования и иные не запрещенные законом источники.

Статьей 2 Закона 215-ФЗ предусмотрены следующие взносы:

1. паевой взнос — денежные средства, которые вносятся членом кооператива в порядке и в сроки, предусмотренные формой участия члена кооператива в деятельности кооператива по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений, и размер которых определяется в соответствии с положениями настоящего Федерального закона. В состав паевого взноса могут включаться доходы, полученные кооперативом от осуществляемой им предпринимательской деятельности и распределенные между членами кооператива пропорционально их паям;
2. вступительный членский взнос — денежные средства, единовременно внесенные гражданином для покрытия расходов на образование кооператива и прием гражданина в члены кооператива;
3. членский взнос — денежные средства, периодически вносимые членом кооператива на покрытие расходов, связанных с осуществлением кооперативом предусмотренной его уставом деятельности, за исключением деятельности кооператива по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений;
4. дополнительный взнос — денежные средства, вносимые членом кооператива для покрытия убытков кооператива.

Внесение гражданином, подавшим заявление о приеме в члены кооператива, вступительного членского взноса и первого платежа в счет паевого взноса осуществляется после внесения сведений о нем в единый государственный реестр юридических лиц.

Паевой взнос члена кооператива должен обеспечивать погашение затрат на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения. Примерная стоимость приобретаемого или строящегося кооперативом для члена кооператива жилого помещения определяется с учетом средней рыночной стоимости жилого помещения, аналогичного жилому помещению, указанному в заявлении гражданина о приеме в члены кооператива. Примерная стоимость жилого помещения согласуется с гражданином, подавшим заявление о приеме в члены кооператива, и указывается в решении уполномоченного уставом кооператива органа кооператива о приеме гражданина в члены кооператива. После приобретения или строительства кооперативом для члена кооператива жилого помещения размер паевого взноса уточняется на основании фактической стоимости приобретенного или построенного кооперативом жилого помещения и указывается в решении уполномоченного уставом кооператива органа кооператива, согласованном с членом кооператива (статья 24 Закона 215-ФЗ).

Вступительные членские взносы вносятся членами кооператива единовременно. Членские взносы вносятся членами кооператива ежемесячно, если уставом кооператива не предусмотрен иной порядок внесения таких взносов (статья 25 Закона 215-ФЗ).

Согласно статье 11 Закона 215-ФЗ Устав кооператива должен предусматривать:

1) наименование кооператива и место его нахождения;
2) предмет и цели деятельности кооператива;
3) порядок приема в члены кооператива и прекращения членства в кооперативе, в том числе порядок исключения члена кооператива из кооператива;
4) порядок определения размера, состав и порядок внесения паевых и иных взносов;
5) ответственность членов кооператива за нарушение обязательств по внесению паевых и иных предусмотренных настоящим Федеральным законом и уставом кооператива взносов;
6) порядок выплаты члену кооператива действительной стоимости пая при прекращении членства в кооперативе;
7) права и обязанности членов кооператива;
8) права и обязанности кооператива перед своими членами;
9) структуру и компетенцию органов кооператива, порядок их создания, порядок принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов;
10) источники формирования и порядок использования имущества кооператива;
11) фонды, создаваемые кооперативом;
12) порядок покрытия членами кооператива понесенных кооперативом убытков;
13) порядок предоставления органами кооператива информации членам кооператива и ответственность за ее непредоставление;
14) порядок проведения очередных и внеочередных внешних проверок финансовой деятельности кооператива;
15) сведения о филиалах и представительствах кооператива;
16) порядок реорганизации и ликвидации кооператива;
17) иные предусмотренные настоящим Федеральным законом положения.
Уставом кооператива могут быть предусмотрены также иные не противоречащие законодательству Российской Федерации положения, регулирующие создание и деятельность кооператива и его органов, в том числе ограничение участия близких родственников в деятельности органов кооператива.

При прекращении членства в кооперативе по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 части 1 статьи 9 кооператив обязан выплатить выбывшему члену кооператива или другим имеющим право на пай лицам действительную стоимость пая в течение 6 месяцев со дня окончания финансового года, в течение которого возникли основания для прекращения членства в кооперативе, если иной срок не предусмотрен уставом кооператива. При этом предусмотренный уставом кооператива срок не может превышать 2 года со дня окончания финансового года, в течение которого возникли основания для прекращения членства в кооперативе (статья 32 Закона 215-ФЗ).

Вступительные членские взносы и членские взносы не подлежат возврату при прекращении членства в кооперативе, если иное не предусмотрено уставом кооператива (статья 25 Закона 215-ФЗ). Членство в кооперативе прекращается со дня внесения соответствующей записи в ЕГРЮЛ (статья 9 Закона 215-ФЗ).

В соответствии со статьей 10 Закона 215-ФЗ член кооператива может быть исключен в судебном порядке из кооператива на основании решения общего собрания членов кооператива в случае:

1. неоднократного неисполнения обязанностей, установленных настоящим Федеральным законом и (или) уставом кооператива, либо невозможности осуществления кооперативом своей деятельности или существенного затруднения ее осуществления в результате действий (бездействия) члена кооператива;
2. систематического нарушения порядка внесения паевого и иных взносов. Под систематическим нарушением порядка внесения паевого и иных взносов признается нарушение сроков внесения взносов или их недоплата более трех раз в течение двенадцати месяцев, даже если каждая просрочка или размер каждой недоплаты незначительны, либо однократная просрочка внесения паевого и иных взносов в течение более чем три месяца.

За нарушение кооперативом обязательств по выплате выбывшему члену кооператива или другим имеющим право на пай лицам действительной стоимости пая кооператив уплачивает выбывшему члену кооператива или другим имеющим право на пай лицам неустойку, размер которой определяется уставом кооператива и не может превышать одну трехсотую действующей на день уплаты неустойки ставки рефинансирования Центрального банка РФ за каждый день просрочки платежа.