Проблемные таунхаусы на Лесной 30: интервью с инвесторами
Жилой комплекс «Залесная горка», располагающийся на ул. Лесная, 30 во Владивостоке, должен был быть сдан в эксплуатацию ещё в 2014 году. Однако в 2014 году только были получены разрешения на строительство жилых домов, входящих в состав этого комплекса и до сих пор не построены. Мы встретились с инвесторами «Залесной горки», изучили представленные договоры инвестирования и паенакопления.
Содержание статьи:
- Форум «Строительство на ул Лесная, Владивосток»
- Строительство ЖК Залесная горка
- О встрече с инвесторами
- Сравниваем договор инвестирования и паенакопления
- Заключение
Строительство ЖК Залесная горка
Жилой комплекс представляет собой восемь домов блокированной застройки:
- группа домов «Ирис» включает дома №1 (5 таунхаусов) и №2 (9 таунхаусов). Разрешение на строительство № RU25304000 — 159/2014 от 24.10.2014 (до 24.04.2016).
- группа домов «Вереск» включает дома №3 (10 таунхаусов) и №4 (10 таунхаусов). Разрешение на строительство № RU25304000 — 153/2014 от 16.10.2014 (до 16.10.2016).
- группа домов «Адонис» включает дома №5 (9 таунхаусов) и №6 (10 таунхаусов). Разрешение на строительство №RU25304000 — 155/2014 от 16.10.2014 (до 16.10.2016).
- группа домов «Лотос» включает дома №7 (10 таунхаусов) и №8 (10 таунхаусов). Разрешение на строительство №RU25304000 — 154/2014 от 16.10.2014 (до 16.10.2016).
Итого 73 таунхауса или блок-квартир. Продажу блок-квартир в жилом комплексе осуществляло ООО «ОРС ГРУПП» по договорам инвестирования. В мае 2013 года стоимость составляла 50000 рублей, а сдача домов была назначена на 1-е и 2-е полугодие 2014 года.
Однако эти дома так и не сданы. Как сообщают инвесторы темпы строительства крайне низкие, что можно увидеть по фотоотчетам.
Фотография дома №1 от 15.10.2015, который должен был быть сдан в первом полугодии 2014 года.
Фотография дома №1 от 02.11.2015, опубликована на Форуме новостроек автором покупательорсгрупп. Как сообщает автор «на фото вы можете увидеть кладку которую в таком вот показательном темпе укладывают с сентября».
Сейчас стоимость квадратного метра в «Залесной горке» составляет от 59000 рублей, сдача в эксплуатацию назначена уже на 1-е полугодие 2016 года и продажу домов ведет ЖСК «Залесная горка». Как сообщается на сайте застройщика, к продаже осталось всего 15 таунхаусов: в группе «Ирис» — 4, в группе «Вереск» — 5, в группе «Адонис» — 2, в группе «Лотос» — 4.
Отметим, что по данным сайта администрации города Владивостока разрешения на строительство домов выданы на имя Смирновой Ирины Евгеньевны, то есть не на ЖСК Залесная горка. А привлечение жилищно-строительным кооперативом денежных средств граждан, при условии, что земельный участок и разрешение на строительство оформлены не на данный кооператив, влечет административную ответственность. Так ЖСК Аврора был привлечен к административной ответственности в виде штрафа 250000 рублей.
О встрече с инвесторами
В октябре к нам обратились инвесторы с просьбой оказать содействие. «В настоящий момент мы, покупатели, ищем других пострадавших от деятельности ООО «ОРС-групп» для коллективной защиты наших прав. Просим Вас оказать содействие, так как у нас есть реальные опасения полагать, что данный объект так и не будет достроен, — сообщает инвестор в своем обращении. — Эти таунхаусы небольшой площади и не относятся к категории элитного жилья, те покупатели с которыми я имею связь сейчас, это семьи с маленькими детьми. Сейчас мы всячески пытаемся найти других покупателей, чтобы можно было сообща защищать свои права и вести переговоры с застройщиком.»
Позже совместно с участниками строительства мы посетили стройку ЖК Залесная горка: Вячеслав Казаков, Илья Железняк и Анна Борзенко – и постарались прояснить ситуацию с долгостроем.
— Как вы стали участниками строительства?
— В мае 2013 года я подписала с ООО «ОРС-групп» договор инвестирования строительства индивидуального жилого дома блокированной застройки в строящемся поселке «Залесная горка» по адресу г.Владивосток, ул.Лесная, 30. В июне 2013 я полностью оплатила стоимость таунхауса. Договор в ФРС не зарегистрирован. Несмотря на то, что в договоре срок сдачи готового объекта был обозначен первым полугодием 2014 года и приобретаемый мной таунхаус был обозначен на генплане как входящий в первую очередь строительства, на сегодняшний день таунхаус остается недостроенным:
- отсутствуют стены (выполнены только несущие бетонные колонны и задняя стена 1-го и 2-го этажей),
- отсутствует кровля (выполнено только бетонное перекрытие между чердачным помещением и третьим этажом),
- за первое полугодие 2015 года на таунхаусе были выполнены только работы по установке несущих колонн третьего этажа и заливке одного бетонного перекрытия.
Свои обязательства по оплате договора я исполнила своевременно (еще в 2013 году) и в размере 100% от стоимости. Я несу значительные убытки: во-первых, я вынуждена арендовать квартиру, а во-вторых, та расчетная стоимость необходимого ремонта и мебели, которая была запланирована на момент подписания договора и была актуальна в течение всего 2014 года, после кризиса в декабре 2014 года и последующего роста курса доллара значительно возросла.
— Проверяли ли вы какие-либо документы на строительство домов перед тем как подписывать документы?
— Я сами документы на земельный участок смотрела не очень внимательно, больше проверяла саму компанию, а вот в сентябре 2012 года, перед подписанием договора, юрист инвестора Сергея Богатырева смотрела документы и по ее словам земля была оформлена на «ОРС ГРУПП», она проверяла. На встрече с дольщиками 30 октября Сергей задал этот вопрос Озеран М.В., на что она сказала, что нет, он ошибается, земля на «ОРС ГРУПП» никогда оформлена не была. Сейчас будем это выяснять.
— Обращались ли вы в госорганы по вашей стройке?
— В прокуратуру мы пока еще не обращались, так как очень боимся, что тогда останемся и без денег и без жилья, так как налицо, что ОРС ГРУПП ведет строительство с серьезным нарушением условий договора и законодательства, и в случае привлечения их к ответственности вопрос достройки может стать неосуществимым.
Так как ОРС ГРУПП везде указывает, что объект включен в проект плана создания инвестиционных объектов по малоэтажному строительству и объектов инфраструктуры, как приоритетный краевой проект на основании распоряжения Администрации по Приморскому краю, то я писала запрос в инвестиционный фонд ПК РФ с описанием ситуации с застройщиком.
Примечание ред.: Анной был предоставлен ответ из Департамента экономики и стратегического развития Приморского края от 23.07.2015 № 29/2713 следующего содержания:
«По информации департамента градостроительства Приморского края от 16.07.2017 № 17-06-07/2663 в Перечне приоритетных проектов жилой застройки, в том числе комплексной, на территории Приморского края, утвержденным вице-губернатором Приморского края 07.06.2013, проект малоэтажного строительства в районе улицы Лесная, 30 г. Владивосток (далее — проект) отсутствует.
В рамках предоставления услуг в сфере улучшения инвестиционного климата и сопровождения инвестиционных проектов по принципу «одного окна» автономная некоммерческая организация «Инвестиционное Агентство Приморского края» (далее — Агентство) сопровождает проект малоэтажного строительства в районе улицы Лесная, 30 г. Владивосток (инициатор проекта — ООО «ОРС ГРУПП»). По информации Агентства, в ближайшее время планируется актуализация информации о продлении сроков реализации проекта, включенного в План создания инвестиционных объектов и объектов инфраструктуры Приморского края на 2015 — 2020 годы.
В части вашего обращения о нарушении сроков исполнения заключенного контракта с ООО «ОРС ГРУПП» сообщаем, что принятие мер к недобросовестным застройщикам не относится к полномочиям департамента экономики и стратегического развития Приморского края. По данному вопросу предлагаем вам обратиться в Инспекцию регионального строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края.»
Согласно сайту ООО ОРС ГРУПП проект жилых домов блокированной застройки в ЖСК Залесная горка по ул. Голицина (район улиц Лесная-Залесная) в г. Владивостоке включен в проект плана создания инвестиционных объектов по малоэтажному строительству и объектов инфраструктуры, как приоритетный краевой проект на основании распоряжения Администрации по Приморскому краю.
В июле 2015 года «ОРС ГРУПП» направил в адрес Анны уведомление следующего содержания:
«Уведомляем вас об изменении срока окончания строительства объекта «Группа домов блокированной застройки «Ирис» с кадастровым номером 25:28:050052:1375». В соответствии с разрешением на строительство от 24 октября 2014 № RU 25304000-159/2014 срок окончания строительства устанавливается – 1 полугодие 2016 года.
Просим вас посетить офис организации по адресу г.Владивосток, ул.Енисейская, 23В для подписания дополнительного соглашения к договору инвестирования в связи с уточнением предмета договора и продлением срока выполнения строительных работ».
Тогда покупателем была направлена в адрес застройщика сначала претензия с требованием предоставить объяснение задержки сроков строительства и также поэтапный график планируемых сроков окончания строительства и ввода таунхауса в эксплуатацию была подана генеральному директору «ОРС-ГРУПП» от 21.07.2015 года (вх. № 53), однако ответ так и не был получен. Отметим, что договором инвестирования предусмотрена обязанность Заказчика (ООО «ОРС ГРУПП») по требованию инвестора давать отчет о ходе выполненных работ
Затем, в октябре, EMS почтой России застройщику ООО «ОРС ГРУПП» отправлено заявление о нарушении сроков от 07.10.2015 и требование от 07.10.2015. Письмо было вручено получателю, но ответа на него так и не поступило.
Кроме того, 30 октября 2015 года состоялась встреча инициативной группы дольщиков «Залесной горки» и ген. директора компании-застройщика ООО «ОРС ГРУПП» Озеран М.В. Подробности изложены на Форуме новостроек автором покупательорсгрупп. Однако на встрече инвесторам так и не были даны ответы на такие вопросы как оформление земли, ознакомление с документами, касающиеся стройки.
«В настоящее время инициативная группа ищет остальных дольщиков «Залесной горки» с целью совместной защиты своих интересов и прав» — отмечает покупательорсгрупп.
Сравниваем договор инвестирования и паенакопления
Как выше было сказано первоначально продажи велись компанией ООО «ОРС ГРУПП» по договорам инвестирования (инвесторами предоставлен договор за 2013 год), а сейчас инвесторам продавец предлагает подписать договоры паенакопления с ЖСК «Залесная горка». Сравним два этих договора.
1. Предмет договора и общее имущество инвесторов
| Отношения, возникающие из договора инвестирования, регулируются Федеральным законом от 25.02.1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений». | Отношения, возникающие из договора паенакопления, регулируется Жилищным кодексом РФ. |
| Объект инвестиционной деятельности: г. Владивосток, в районе 547 метров по направлению на юго-восток от объекта по ул.Лесная, 30 в комплексе жилых домов блокированной застройки строительный номер группы домов №…, дом №…, размером … м2, трехуровневый выполненный в монолитно-каркасной технологии в соответствии с проектом, выполненным ООО «Дальпроект». В разделе «Особые условия» продавец указывает на то, что это индивидуальный жилой дом. | Объект инвестиционной деятельности: часть жилого дома строительный номер … — блок №…, общей площадью … м2 по адресу: в районе ул. Лесной, 30, г.Владивостоке, Приморского края в группе жилых домов блокированной застройки «Вереск». |
| К таунхаусу прилегает земельный участок, однако в договоре нигде не указывается, что инвестор вместе с домом получает в собственность земельный участок. В разделе «Цена и порядок расчетов» указано, что сумма инвестирования включает в себя следующие расходы, в том числе стоимость земельного участка, затраты по оформлению (приобретению, формированию) земельного участка — при этом не указано какого именно участка и в чью собственность будет оформление (собственность инвестора или общая собственность). | В разделе «Право собственности» указано, что после завершения строительства в Жилом доме, а также земельный участок, на котором расположен жилой дом, принадлежит пайщикам на праве общей долевой собственности. Доля пайщика, в праве общей собственности на общее имущество в жилом доме, пропорциональна размеру общей площади его блока. |
Согласно статье 1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства и возникновением у них права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости.
Пояснение о строительстве индивидуального жилого дома.
В письме Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (№ 01-23977-1 от 31.08.2012? https://yadi.sk/i/-xJW_psGkPx6L), адресованному директору ООО «Далта-Восток-1» Третьяковой М.С. Управление поясняет, что по его мнению, исходя из толкования норм, закрепленных в ст.ст. 1,2 Закона № 214-ФЗ, отдельные объекты долевого строительства (жилые или нежилые помещения, а также общее имущество) должны входить в состав многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости. Таким образом, в Законе № 214-ФЗ речь идёт о таких объектах недвижимости (помимо многоквартирных домов), которые состоят из отдельных помещений (например, гаражные комплексы и т.д.).
Управление полагает, что при строительстве индивидуальных жилых домов эти требования не выполняются, так как отдельные жилые дома (коттеджи), а также объекты внешней инфраструктуры, поступающие в общую собственность владельцев индивидуальных жилых домов, не входят в состав одного объекта недвижимости (не образуют единого объекта недвижимости).
В договоре инвестирования с ООО «ОРС ГРУПП» прямо не указано, что является общим имуществом покупателей, но в договоре паенакопления предусмотрено, что общим имуществом является земельный участок, на котором расположен жилой дом.
Определение индивидуального жилого дома и дома блокированной застройки
Исходя из положений части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса РФ объекты индивидуального жилищного строительства — отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи
А жилые дома блокированной застройки — это жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.
То есть в домах блокированной застройки есть общая стена и территория общего пользования. Блоки в домах ЖК Залесной горки не являются отдельно стоящими, соответственно не могут быть индивидуальными домами.
Пояснение об ответственности застройщиков.
Часть 2 статьи 1 Закона № 214-ФЗ допускает привлечение денежных средств граждан для строительства, только в трех случаях, в том числе на основании договора участия в долевом строительстве и жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов. Запрещено привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований части 2 указанной статьи. В противном случае застройщик привлекается к административной ответственности: штраф на юридических лиц от 500’000 до 1’000’000 рублей (часть 1 статьи 14.25 КоАП РФ).
В соответствии со статьей 23 закона 214-ФЗ государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется в соответствии с настоящим Федеральным законом уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого осуществляется данное строительство.
Отметим, в 2013 — 2014 годах рассматривалось дело по иску ООО «Дальстройконтракт» к Инспекции государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства по Приморскому краю о признании незаконным и отмене постановления № 02-165/2013 от 21 ноября 2013 года по делу об административном правонарушении в области долевого строительства. Инспекцией были даны пояснения, что общество, привлекло денежные средства участников долевого строительства при строительстве многоквартирного жилого дома в г. Владивостоке в районе пер. Иртышский, 5, по договору, который в установленном законом порядке не зарегистрирован. В связи с чем застройщик был привлечен к административной ответственности, предусмотренной частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ, в виде штрафа 500’000 рублей.
При рассмотрении данного дела суд сделал вывод, что факт совершения обществом правонарушения, предусмотренного частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ, материалами дела подтвержден. Вместе с тем, суда пришел к выводу о том, что в рассматриваемом случае административным органом был пропущен срок давности привлечения ООО «Дальстройконтракт» к административной ответственности из-за того, что был пропущен срок исковой давности.
В силу статьи 4.5 КоАП РФ, постановление по делу об административном правонарушении не может быть вынесено по истечении двух месяцев со дня совершения административного правонарушения, а за нарушение законодательства Российской Федерации об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, по истечении одного года со дня совершения административного правонарушения, то есть с даты получения застройщиком денежных средств от участника долевого строительства.
Напомним, что строящийся многоквартирный дом по пер. Иртышский, 5 по проекту был 3-этажным с мансардой. 7 марта 2013 года обрушилась первая часть перекрытия, в результате чего несущие конструкции были повреждены. Застройщиком не принимались меры по предотвращению второго обрушения. Как было установлено технической комиссией строительство велось с грубыми нарушениями и в отсутствии оформленной в установленном градостроительным законодательством РФ исходно-разрешительной и проектной документации.
2. Земельный участок
| В договоре инвестирования отсутствует информация о том, на кого оформлен земельный участок. Указан только кадастровый номер 25:28:050052:166, вид права согласно свидетельству о гос. регистрации — собственность. Согласно публичной кадастровой карте его площадь составляла 9 513 м2. Отметим, что сейчас по данным Пу этот участок снят с учета. | В договоре паенакопления уже указан другой земельный участок с кадастровым номером 25:28:050052:1378. Согласно публичной кадастровой карте его площадь составляет 2 323 м2, разрешенное использование по документу: жилые дома блокированной застройки. |
Пояснение: Первоначально строительство ЖК Залесная горка осуществлялась на земельном участке площадью 9513 м2, потом его разбили на четыре участка. Как сообщается на сайте застройщика «В соответствие со Схемой генерального плана в комплексе «ЗАЛЕСНАЯ ГОРКА» размещаются четыре группы жилых домов блокированной застройки на выделенных четырех участках, объединенных в общую территорию.»
Кроме того земельный участок оформлен не на ООО «ОРС ГРУПП» (ЖСК Залесная горка), которые продают таунхаусы, а на физическое лицо. Как сообщает покупательорсгрупп на Форуме новостроек на встрече с застройщиком дольщиками были заданы вопросы в том числе о земельном участке, на котором ведется строительство. Но ответы на них так и не были получены.
3. Сроки строительства
| Срок осуществления строительства и регистрации домов блокированной застройки, указанных в п. 1.1 договора ориентировочно составляет 1-е полугодие 2014 г. | Срок окончания строительства в договоре не указан. Единственно указано, что датой ввода объекта в эксплуатацию считается дата выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию (раздел договора «Предмет договора»), а обязательства сторон считаются исполненными после внесения пайщиком полной суммы действительной стоимости пая, выдачи ЖСК Пайщику Справки о полной выплате паевых взносов и ввода объекта в эксплуатацию. |
Пояснение: Согласно Постановлению Пленума ВАС РФ от 28.06.2012 №17 “О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей” при рассмотрении гражданских дел судам следует учитывать, что отношения, одной из сторон которых выступает гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а другой – организация либо индивидуальный предприниматель (изготовитель, исполнитель, продавец, импортер), осуществляющие продажу товаров, выполнение работ, оказание услуг, являются отношениями, регулируемыми Гражданским кодексом РФ, Законом РФ от 7 февраля 1992 года N 2300-1 “О защите прав потребителей”, другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.
Деятельность ЖСК регулируется Жилищным кодексом РФ, при этом на отношения граждан с жилищно-строительными кооперативами, возникающими в связи с членством граждан в них, не распространяется законодательство о защите прав потребителей (Постановление Пленума ВАС РФ от 28.06.2012 №17).
Однако в судебной практике есть Определение Приморского краевого суда по делу № 33-8138 от 17.09.2012: иск к Потребительскому кооперативу «ЖСК-88» о взыскании неустойки, штрафа, компенсации морального вреда, возложении обязанности передать квартиру. Как отмечено судом, в материалах дела отсутствуют доказательства того, что гражданин (покупатель) принята в члены кооператива до заключения между сторонами договора на строительство жилья, решение ПК «ЖСК-88» о принятии гражданина в члены кооператива ответчиком не представлено. Сведения о том, что истцом уплачен вступительный взнос до заключения договора и внесения первого взноса стоимости квартиры материалы дела не содержат.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия полагает, что вытекающие из заключенного сторонами договора на строительство жилья от 9 июня 2008 года правоотношения, связанные со сроками окончания строительства и передачи помещения дольщику, распространяется действие закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Таким образом, судебная коллегия по данному делу определила взыскать с Потребительского кооператива «ЖСК-88» в пользу ФИО неустойку 200.000 рублей, компенсацию морального вреда 50.000 рублей.
Напомним, что в силу пункта 2 статьи 27 закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…», вступившего в силу с 1 апреля 2005 года, его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу данного Федерального закона.
4. Цена договора
| Инвестором застройщику единовременно уплачивается сумма инвестиций для реализации инвестиционного проекта. В разделе «Цена и порядок расчетов» договора инвестирования указано, что сумма инвестирования включает в себя следующие расходы, в том числе стоимость земельного участка, затраты по оформлению (приобретению, формированию) земельного участка — при этом не указано какого именно участка и в чью собственность будет оформление (собственность инвестора или общая собственность). | Пайщик уплачивает кооперативу:
При выходе из ЖСК вступительный и членские взносы пайщику не возвращаются. |
Пояснение: Цена договора является одним из его существенных условий, поэтому необходимо подробно ознакомиться с условиями и размерами платежей, предусмотренных договором и Уставом ЖСК.
При ознакомлении с договором паенакопления и Уставом ЖСК, инвесторами были выявлены противоречия между определением размера вступительного взноса в договоре паенакопления и в Уставе ЖСК. Согласно пункту 4.4 договора паенакопления размер вступительного взноса определяется согласно последнему действующему решению Правления ЖСК об установлении размера вступительных взносов на дату подписания настоящего Договора и не может быть увеличен. Согласно пункту 2 раздела 6 Устава ЖСК вступительный взнос уплачивается в срок не более 10 дней со дня принятия решения общего собрания кооператива о приеме гражданина в члены кооператива, вступительный взнос составляет 0,2% от суммы составляющей сумму пая.
Также были выявлены противоречия по размеру членских взносов. Согласно пункту 4.5 договора паенакопления размер членского взноса определяется согласно последнему действующему решению Правления ЖСК об установлении размера членских взносов и может быть скорректирован (увеличен или уменьшен) ЖСК в одностороннем порядке. А согласно пункту 3 раздела 6 Устава размер членских взносов и порядок их внесения устанавливается решением собрания членов кооператива не реже одного раза в год.
Заключение
111BASHNI.RU обращают внимание на то, что перед тем как подписывать договор на приобретение жилья в строящемся доме необходимо внимательно ознакомиться с разрешительной документацией. В разделе «Безопасное долевое строительство» опубликована информация о том, как проверить застройщика и новостройку, юридическая информация и пр.
