рассмотрение дела в суде

Неустойка с застройщика: судебная практика


В статье проанализированы два судебных дела: взыскание неустойки с застройщика, компенсация морального вреда, убытки, признание недействительными условий договора.

В рассмотренных делах интересы пострадавших дольщиков представляла Приморская общественная организация защиты прав человека и гражданина «Защита», которая осуществляет защиту прав потребителей, в том числе в части взыскания неустойки за нарушение сроков по долевому строительству, расторжения договора на участие в долевом строительстве, а именно бесплатные консультации и ведение дел в суде.

В предыдущей статье «Бесплатные консультации и представительство в суде доступны для дольщиков» мы привели расчет неустойки с застройщика по федеральному закону №214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве…», написали о претензии застройщику о выплате неустойки.

Взыскание неустойки, штрафа, компенсации морального вреда, возложении обязанности передать квартиру

Иск к Потребительскому кооперативу «ЖСК-88» о взыскании неустойки, штрафа, компенсации морального вреда, возложении обязанности передать квартиру по апелляционной жалобе истца на решение Первомайского районного суда г. Владивостока от 21 июня 2012 года, которым в удовлетворении исковых требований отказано.

Сумма исковых требований:

  1. неустойка за нарушение сроков выполнения обязательств по договору от 9 июня 2008 года в размере 999.999 рублей,
  2. компенсация морального вреда в размере 50.000 рублей,
  3. штраф в местный бюджет,
  4. обязать ПК «ЖСК-88» передать истцу квартиру №<…> в доме №35 по ул. Пихтовая, расположенную в г. Владивостоке в срок до 15 июля 2012 года.

09 июня 2008 года между истцом и ЖСК-88 был заключен договор на строительство жилья, согласно которого истец приобретает в ЖСК – 88 двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: г.Владивосток, ул. Пихтовая, 35, и обязуется оплачивать ее поэтапно в процессе строительства, согласно согласованного обеими сторонами графика платежей. Согласно договора срок передачи квартиры истцу — 4 квартал 2008 г. В судебном заседании установлено, что истец является членом ЖСК-88, вступительный взнос в сумме 10 000 руб. и паевой взнос за квартиру в сумме 2400 000 руб. выплачен ею в установленные сроки, что подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам.

Районный суд пришел к выводу, что между сторонами сложились правоотношения, основанные на членстве истицы в жилищно-строительном кооперативе, а не на Законе РФ № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов …». В связи с чем, положения указанного закона, а также Закона РФ «О защите прав потребителей» к правоотношениям, возникшим между сторонами, не применил на основании следующих двух норм закона:

1. Согласно абз. 3 п. 1 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 29.09.1994 N 7 «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей» отношения, регулируемые законодательством о защите прав потребителей, могут возникать из договоров розничной купли-продажи; аренды, включая прокат; найма жилого помещения, в том числе социального найма, в части выполнения работ, оказания услуг по обеспечению надлежащей эксплуатации жилого дома, в котором находится данное жилое помещение, по предоставлению или обеспечению предоставления нанимателю необходимых коммунальных услуг, проведению текущего ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг (п. 2 ст. 676 ГК РФ).

Примечание редакции: Постановление Пленума Верховного суда РФ от 29.09.1994 N 7 «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей» утратил силу в связи с принятием Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей».

2. В соответствии с п. 9 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве…» к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином – участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом».

Также суд не нашел оснований для удовлетворения исковых требований к ЖСК – 88 о взыскании компенсации морального вреда. Так как в соответствии со ст. 151 ГК РФ, если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда. В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений. Истцом не представлено суду доказательств, подтверждающих факт нарушения ответчиком ее личных неимущественных прав и других нематериальных благ, спор между сторонами носит имущественный характер.

Обсуждая требования о возложении обязанности на ЖСК-88 передать истцу квартиру, суд находит, что они так же не подлежат удовлетворению, поскольку в настоящее время указанный дом, в котором находится спорная квартира является объектом незавершенного строительства, акт ввода в эксплуатацию дома по ул.Пихтовая, 35 не оформлялся. Не исполнение ЖСК-88 в срок договора на строительство жилья от 09 июня 2008, не свидетельствует об обязанности ответчика передать спорную квартиру истцу. При таких обстоятельствах, в удовлетворении указанных требований суд отказал в полном объеме.

Однако Приморским краевым судом данное решение отменено в части отказа в удовлетворении исковых требований о взыскании неустойки, штрафа, компенсации морального вреда и 17 сентября 2012 года судьями Приморского краевого суда вынесено новое определение. Краевой суд признал выводы районного суда о том, что между сторонами сложились правоотношения, основанные на членстве истца в жилищно-строительном кооперативе неправильными по следующим основаниям.

Согласно части 2 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только на основании договора участия в долевом строительстве.

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что истец принята в члены кооператива до заключения между сторонами договора на строительство жилья от 09 июня 2008 года, решение ПК «ЖСК-88» о принятии истца в члены кооператива ответчиком не представлено. Сведения о том, что истцом уплачен вступительный взнос до заключения договора и внесения первого взноса стоимости квартиры материалы дела не содержат. При таких обстоятельствах, судебная коллегия пришла к выводу, что в данном деле следует применять положения федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…».

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Установлено, что до настоящего времени ответчик не передал истцу спорное жилое помещение, дом в эксплуатацию не сдал, что является существенным нарушением условий договора.

Учитывая нормы права и положения закона (статья 333 Гражданского кодекса РФ), а также требования разумности и справедливости, судебная коллегия посчитала необходимым снизить сумму неустойки и взыскать с ответчика в пользу истца неустойку за нарушение срока передачи участнику долевого строительства объекта в размере 200.000 рублей (первоначальные требования: 999.999 руб.).

Судебная коллегия Приморского краевого суда пришла также к выводу об обоснованности заявленного истцом требования о компенсации ему ответчиком морального вреда, поскольку ПК «ЖСК-88» нарушил срок передачи истцу объекта долевого строительства, тем самым допустил нарушение прав истца. При этом судебная коллегия считает, что разумным и справедливым размер такой компенсации необходимо признать в размере 50.000 рублей.

Судом было также установлено, что 28 декабря 2010 года истцом была направлена претензия о взыскании неустойки за нарушение сроков выполнения обязательств по передаче квартиры, и возложении обязанности выполнить обязательства по договору в срок до 1 февраля 2011 года. Письмом ПК «ЖСК-88» № 6 от 18 января 2011 года претензия истца оставлена без удовлетворения. В соответствии с частью 6 статьи 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с продавца за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя. Таким образом, с ЖСК-88 был взыскан также штраф в размере 125.000 рублей.

Взыскано с ответчика:

  1. неустойка за нарушение сроков выполнения обязательств по договору от 9 июня 2008 года в размере 200.000 рублей,
  2. компенсация морального вреда в размере 50.000 рублей,
  3. штраф в размере 125.000 рублей.

Взыскание неустойки, убытков, штрафа, признании пунктов ДДУ недействительными и компенсации морального вреда

Иск к «ООО Мой дом» о взыскании неустойки за нарушение срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства, убытков, штрафа, признании п. 4.2 и п. 4.3 договора на участие в долевом строительстве жилого дома от 19.04.2007, расположенного по ул. Кирова, 25Е в г.Владивостоке, недействительными и компенсации морального вреда.

Сумма исковых требований:

  1. неустойка за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в сумме 801.617,34 руб.,
  2. убытки в размере 440.000 руб.,
  3. компенсация морального вреда в размере 50.000 руб. за причиненные моральные и нравственные страдания,
  4. признать п. 4.2 и 4.3 Договора в долевом строительстве Жилого дома № <…> от 19.04.2007 недействительными,
  5. штраф в соответствии с п. 6 ст. 13 Закона РФ “О защите прав потребителей”

Договор долевого участия между истцом и ответчиком ООО «Мой дом» был заключен 19.04.2007 года, окончание строительства по договору — 2009 год, окончательная сдача благоустройства жилого комплекса домов по ул.Кирова в г.Владивостоке согласно генеральному плану — 2010 год, стоимость квартиры составила 2.044.760 руб. Истец полностью оплатил квартиру, на момент подачи иска строительство окончено не было, жилой дом в эксплуатацию не сдан, обязательства по передаче квартиры не исполнены.

В решении приведен расчет неустойки по закону №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» за период с 01.01.2010 по 14.12.2011 год: 2 044 160 (сумма договора) * 713 (кол-во дней) * 2/300 * 8,25% (ставка рефинансирования) = 801 617,34 руб.

Также приведен расчет неустойки по закону «О защите прав потребителей» за период с 01.01.2010 по 14.12.2011 год: 2 044 160 * 713 * 3% = 43.724.582 руб.

В период с августа 2009 года истец снимает квартиру, в связи с чем, он планировал въехать в новую квартиру (объект долевого строительства) в начале 2010 года, однако Ответчик квартиру в этот срок ему не передал, в связи с этим всё это время истец несет незапланированные убытки, которые за период с января 2010 по ноябрь 2011 года за съем жилого помещения составил 440.000 руб. Расходы по аренде квартиры были подтверждены показаниями свидетеля — арендодатель, договорами аренды квартиры и расписками.

21.12.2011 истец подал претензию в ООО “Мой Дом”, с просьбой выплатить неустойку за нарушение сроков передачи квартиры и сумму убытков, однако ответа от ответчика в адрес истца не поступило, что послужило основанием для обращения для защиты своих прав истца в Приморскую общественную организацию защиты прав человека и потребителя “Защита”.

Также в договоре долевого участия в пункте 4.2 было прописано, что стороны считают повышение цен на строительные материалы основных заводов поставщиков, более чем на 10% форс-мажором. В соответствии с п. 4.3 договора в случае возникновения обязательств непреодолимой силы, срок исполнения обязательств по договору отодвигается соразмерно времени, в течение которого действуют такие обстоятельства или их последствия. Форс-мажором не признаются обстоятельства, которые по сути являются коммерческим риском.

Таким образом, истцы полагают что п. 4.2 и п. 4.3 Договора на участие в долевом строительстве Жилого дома недействительны в силу его ничтожности и ущемляющий права потребителя, поскольку повышение цен является естественным и прогнозирующим процессом и к обстоятельствам непреодолимой силы не относится.

Советский районный суд г. Владивостока частично удовлетворил исковые требования — см. Решение Советского суда г.Владивостока по делу №2-496/2012 от 06.03.2012.

Взыскано с ответчика:

  1. неустойка за нарушение сроков выполнения обязательств по договору от 9 июня 2008 года в размере 30.000 руб.
  2. убытки в сумме 440.000 руб.
  3. компенсация морального вреда в размере 5.000 руб.
  4. штраф в размере 237.500 руб. и 118.750 руб.
  5. признать п. 4.2 и 4.3 Договора в долевом строительстве Жилого дома № <…> от 19.04.2007 недействительными.

С указанным решением не согласился ответчик, им подана апелляционная жалоба, в которой ставит вопрос об отмене решения суда в части, как незаконного и необоснованного. Ссылается на применение судом закона не подлежащего применению, неправильное взыскание штрафа, поскольку в общей сумме суд взыскал с ответчика штраф не 50% от взысканной суммы, а 75%. Также ссылалась на необоснованное взыскание с ответчика суммы убытков, полагая, что истцом не были представлены достоверные доказательства найма квартиры и расходов по найму. Представитель ответчика ООО «Мой Дом» в судебном заседании пояснил, что, по ее мнению, представленные истцом договор найма и расписки составлены в одно и тоже время.

Истец же ответил, что ранее проживал вместе с родителями, в связи с задержкой окончания строительства вынужден был проживать в съемной квартире. Все расписки изготовлены при помощи компьютера, поэтому их содержание идентично, кроме даты выплаты денежных средств. А представитель Приморской общественной организации защиты прав человека и потребителя «Защита» дополнительно пояснил, что оснований для отказа во взыскании с ответчика убытков не имеется, отсутствие письменного согласия второго собственника квартиры, которую снимал истец, не имеет значения по делу.

Суд апелляционной жалобы поддержал доводы истца о применении судом закона не подлежащего применению, поскольку разрешение на строительство жилого дома, договор о долевом участи в строительстве которого был заключен сторонами, было выдано до вступления названного закона в силу. Таким образом, при разрешении требований истца о взыскании неустойки, суду следовало руководствоваться нормами Закона РФ «О защите прав потребителей» (см. второй расчет неустойки). Однако краевой суд не изменил размер неустойки подлежащей взысканию.

Довод апелляционной жалобы о том, что судом взысканы убытки в сумме 440.000 рублей незаконно, поскольку не основаны на достоверных доказательствах не состоятелен, так как в судебном заседании были исследованы письменные доказательства: договор аренды, расписки, а также показания свидетеля (арендодатель). Суд обоснованно признал указанные доказательства допустимыми. То обстоятельство, что арендодателем не подавалась декларация о доходах и не уплачен налог, а также отсутствие доказательств, что квартира сдавалась в аренду с согласия всех собственников на правильность выводов суда не влияют. Неисполнение арендодателем обязанности по уплате налога не влечет недействительность договора аренды. Также суду не были представлены доказательства того, что квартира сдавалась в аренду без одобрения со стороны иных собственников.

Единственно, что было изменено в решении Советского районного суда г. Владивостока от 6 марта 2012 года — уменьшена сумма штрафа, взысканного в доход муниципального бюджета. В остальной части решение районного суда было оставлено без изменения — см. Определение Приморского краевого суда от 29.10.2012 по делу № 33-9659.

0 0 голоса
Рейтинг статьи
Подписаться
Уведомить о
guest
1 Комментарий
Новые
Старые Популярные
Межтекстовые Отзывы
Посмотреть все комментарии
urict2483978.ru
urict2483978.ru
8 лет назад

Спасибо за нужную информацию и судебную практику.