Кто в долевке «защищает»

14.08.2012

У нас создано достаточно много инстанций, куда жители Владивостока могут обратиться в случае нарушения их прав: будь то дольщики или жители домов, находящихся рядом со стройкой. В этой статье я расскажу об их работе на примере одного строящегося жилого дома – по проспекту Красного знамени, 158а.
Почему именно этот дом? Очень просто: только недавно в его отношении проводились проверки. Жители соседних домов обращались в местные и региональные государственные органы, так как, во-первых, считают, что были нарушены их права, а во-вторых, беспокоятся за свою безопасность и за безопасность своих детей. Несомненно, строительство в обустроенном районе для застройщика выгодно и меньше хлопот, для дольщика очень удобно, но вот для соседей — это далеко не всегда хорошо.

А теперь подробнее о тех местных и региональных государственных организациях, которые обязаны защищать интересы граждан:

1. Администрация города, в том числе управление градостроительства г.Владивостока;
2. Департамент земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края;
3. Краевая прокуратура и городская прокуратура.

Конечно, и дольщики, и застройщик также являются лицами, которых эти госорганы обязаны защищать, а многочисленные проверки тормозят строительство, мешают выполнять и без того нелегкую работу. Я не стану в этой статье принимать ту или иную сторону, чтобы наиболее объективно изложить полученную информацию, и каждый для себя смог сделать нужные выводы.

Я вам пишу

В своем “Обращении с криком о помощи от жильцов домов №№ 160, 162 по проспекту Красного знамени” инициативная группа описала сложившуюся ситуацию, в нем изложено все по пунктам. Вкратце суть письма.

11 февраля 2008 г. по протесту прокурора г.Владивостока Ленинский районный суд обязывает физическое лицо К. и ООО “Аякс-ДВ” вернуть земельный участок, расположенный по адресу пр.Красного знамени 158а, в муниципальную собственность. Зная это, жители с 2010 г. по 2012 г. обращались за дополнительным участком, но получали отказ, мотивированный тем, что земля арестована. О том, как согласно местным законам, должна передаваться земля под строительство, напишу в одной из своих следующих статей, так что подписывайтесь на новые статьи.

В феврале 2012 г. жильцы дома №160 обратились к первому заместителю мэра Пушкареву И.С. Сухову А.Н. за разъяснением ситуации на личном приеме. Сухов А.Н. пояснил, что пакет документов на строительство 24-этажного дома в полном порядке, экспертиза пройдена, а разрешение на строительство продлевается каждый год, начиная с 2007 года и до октября 2012 г. “Как можно продлевать разрешение на строительство на участке земли, который был арестован и передан по решению суда в муниципальную собственность, а все договоры купли-продажи признаны ничтожными?”

У инициативной группы есть сомнения и по поводу экспертизы проекта: строящийся 24-этажный дом располагается в 13,7 м от жилого дома №160, в 18 метрах от ЛЭП, в 35 метрах от АЗС и непосредственно над тоннелем им.Сталина 1935 года постройки.

Согласно п.6.42 СНиП 2.07.01-89*, утв. постановлением Госстроя России от 28.08.1993 г. №18-32 «Градостроительство планировка и застройка городских и сельских поселений» расстояния от АЗС с подземными резервуарами для хранения жидкого топлива до стен жилых зданий следует принимать не менее 50 м. Указанное расстояние следует определять от топливораздаточных колонок и подземных резервуаров для хранения жидкого топлива.

Согласно п.2.1 ГОСТ 12.1.051-90 “Электробезопасность” ЛЭП мощностью 110кВт должна располагаться в 20 метрах от стен жилых строений. В противном случае происходит негативное влияние на здоровье людей, попадающих под его воздействие (СанПиН 2971-84 (РД 34.03.601 “Защита населения от воздействия электрического поля, создаваемого воздушными линиями электропередачи переменного тока промышленной частоты”).

24.01.2010 г. в эфире передачи «О самом главном» (выпуск 189: osglavnom.ru/tag/stoit-li-zhit-vozle-lep) говорили о том, стоит ли жить возле ЛЭП. С.Агапкин: «Изменения в нервной системе до онкологии – вот заболевания из-за линии электропередач. У людей возникают нарушения в половой сфере. Так же меняется цветовосприятие. Какие меры предосторожности?»

Кроме того, жители домов №160 и 162 беспокоятся о своей безопасности и о безопасности своих детей. «При работе башенного крана из-за малых площадей для организации строительной площадки стрела и противовес будут ходить над этими домами, над АЗС и есть большая вероятность в повреждении ЛЭП». Жители также уверены, что их дома заведомо приводят в аварийное состояние. Опасаются еще и того, что не смогут в будущем проводить реконструкцию дома, так как надлежащие органы не согласуют проект реконструкции сетей жизнеобеспечения, ведь для этого требуется соответствие нормам, которые связаны с размерами участка (прил.1 п.2 СНиП 2.07.01-89, пп.5.11, 5.16, 5.17, 5.21 СНиП II-60-75). В результате всего этого дом будет признан аварийным и подлежащим сносу, а жилые помещения непригодными для проживания (ППр РФ от 28.01.2006 №47).

Все вышеуказанные доводы и опасения приведены непосредственно из обращения жителей домов №160 и 162. Среди них есть и архитекторы, которые знают, как следует проводить все эти измерения, которые понимают толк в инсоляционных планах и прочих схемах, необходимых при строительстве.

Я спрашивала и о возможных погрешностях в проведенных ими измерениях. Как мне ответили, погрешность, конечно, существует. «Первоначальные замеры были сделаны при помощи обычной линейки и знания масштабирования. Но впоследствии замеры были проведены еще по три раза на каждое расстояние при помощи обычной и лазерной рулетки. Также мы вызывали геодезиста с профессиональным оборудованием, который подтвердил наши замеры.»

Ниже приведены ответы госорганов на поступившее обращение.

Ответные письма

На это обращение от Администрации города ответ был получен 26.06.2012 г. В нем говорится, что застройщику предоставлен в аренду земельный участок под строительство жилого дома, получено положительное заключение государственной экспертизы проектов и в соответствии со ст.51 Градостроительного кодекса РФ 26.07.2007 г. выдано разрешение, сроком действия до 17.10.2012 г. Ну, это мы и без них знаем.

От Департамента земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства ответ получен 05.07.2012 г. В нем сообщают, что Департамент согласует проведение внеплановой выездной проверки с Прокуратурой Приморского края.

Обращение было направлено и на имя Губернатора Приморского края В.В.Миклушевского по вопросам прекращения этого строительства и увеличению придомовой территории. Сообщили только то, что застройщик ООО “ПасификИнвестСтрой”, приступив к строительству многоэтажного жилого дома в районе пр.Красного знамени 158, не известил департамент земельных отношений, ГСН и КДС Приморского края о начале строительства и не предоставил документы в соответствии с ч.5 ст.52 Федерального закона РФ №190-ФЗ от 29.12.2004 г. “Градостроительный кодекс РФ”. Кроме того сообщили, что для проведения проверки законности возобновления строительных работ департамент обязан согласовать внеплановую выездную проверку с Прокуратурой Приморского края. А по поводу заключения договора аренды земельного участка Обращение было направлено главе Администрации г.Владивостока.

ответ краевой Прокуратуры

Прокуратурой Приморского края была проведена проверка по вышеуказанному Обращению, поступившему непосредственно в прокуратуру края, а также из прокуратуры Ленинского района г.Владивостока, Генеральной прокуратуры РФ, в части доводов о несогласии с заключением государственной экспертизы проекта на строительство жилого комплекса на пр.Красного знамени 158а, полноты и законности мер, принятых департаментом земельных отношений, ГСН и КДС. Ответ был получен недавно – 07.08.2012 г.

Положительное заключение №147/07 государственной экспертизы проектной документации было получено 21.06.2007 г.

В соответствии с пунктом 2.12 СНиП 2.07.01-89* “Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений” (в редакции, действовавшей на момент выдачи заключения экспертизы проекта) расстояния между жилыми зданиями следует принимать на основе расчетов инсоляции и освещенности и в соответствии с противопожарными требованиями, приведенными в обязательном Приложении 1.

В силу СанПиН 2.2.1/2.1.1.1076-01 продолжительность инсоляции должна быть не менее 1,5 часов в одной жилой комнате 1-3 комнатных квартир и в двух жилых комнатах 4-х и более комнатных квартир. А по информации, представленной департаментом градостроительства Приморского края, решения генерального плана соответствуют указанным требованиям в отношении проектируемого и существующих жилых домов.

В соответствии с Приложением 1 СНиП 2.07.01-89* минимальный противопожарный разрыв между жилыми домами составляет 6м. А согласно информации Управления градостроительства и архитектуры администрации г.Владивостока размещение проектируемого жилого дома №1 предусмотрено на расстоянии 53,5 м от ближайшего существующего жилого дома №160 по пр.Красного знамени.

Элементарно, открываю программу “Дубль-Гис”, измеряю расстояние между стенами домов №160 и строящегося дома №158а. Расстояния здесь можно измерить довольно точно – получается 16 метров!

Вместе с тем в письме прокуратуры сказано, что сведения о прохождении железнодорожного тоннеля в администрации города отсутствуют.

На самом деле о тоннеле в прессе написано достаточно много статей. Сдан тоннель в эксплуатацию в 1935 году, назван был в честь имени Сталина. Сначала его предназначением было — защита боевой техники от артиллерийского огня и бомбежек. Длина тоннеля составляет 1380 метров, высота — 8, ширина — 5. Толщина скального грунта над сводом в отдельных местах — от 75 до 100 метров.

Военное значение тоннель утратил еще в 50-х годах, теперь здесь проходит грузопоток на мыс Чуркин, в рыбный порт, доставляется уголь на ТЭЦ-1. Тоннель тщательно охраняется и по сей день. По словам представителя инициативной группы, жильцы дома №156 по Красному Знамени жалуются, что у них ощущается вибрация и трясется посуда и мебель. Их дом стоит прямо на оси тоннеля.

Вместе с тем, проверкой установлено, что государственная экспертиза проектной документации проведена в отсутствие градостроительного плана земельного участка. При этом не учтено, что на расстоянии 20 м от жилого дома №1 расположена автозаправочная станция. В связи с этим департаменту градостроительства Приморского края внесено представление об устранении нарушений градостроительного законодательства.

Самое смешное, что именно Администрация города разрешила строить дом на таком расстоянии от АЗС. Об этом читайте далее.

18 июля 2012 г. департаментом земельных отношений, ГСН и КДС Приморского края была проведена внеплановая выездная проверка в отношении ООО “ПасификИнвестСтрой”. Из-за того, что застройщик не известил департамент о начале строительства и не предоставил документы, необходимые для осуществления государственного строительного надзора, 1 августа 2012 г. было возбуждено дело об административном правонарушении, предусмотренном частью 2 статьи 9.5 Кодекса РФ об административных правонарушениях.

Для проверки доводов о несогласии с действиями и решениями администрации г.Владивостока, ООО «Аякс-ДВ», ООО «ПасификИнвестСтрой», филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Приморскому краю вышеуказанное обращение было  направлено в прокуратуру г.Владивостока. Результаты проверки еще не получены.

Напомню, что вышеуказанный ответ краевой прокуратуры был получен 07.08.2012 г. Был еще один ответ, датированный 16.08.2007 г. Согласно ему проверка проводилась прокуратурой  по коллективному обращению жильцов домов №160 и 162 по пр.Красного знамени, поступившему от депутата Государственной Думы Федерального Собрания РФ Черепкова В.И. По сути ответ прокуратуры был тот же.

Ответ Администрации Владивостока

Ответ Администрации г.Владивостока поступил 06.08.2012 г. Не буду полностью его цитировать, приведу дословно только некоторые абзацы.

«Градостроительный план утвержден управлением муниципального имущества, градостроительства и архитектуры до утверждения Правил застройки и землепользования на территории Владивостокского городского округа на основании обращения ООО «Аякс-ДВ».

Размещение жилого дома №2 по градостроительному плану на минимальном расстоянии 15м от существующего жилого дома №160, на расстоянии от существующего жилого дома №162 — 34м. Расстояние до навеса под топливораздаточными колонками АЗС составляет 50м.

Размещение жилого дома №1 по градостроительному плану на расстоянии 53,5 м от существующего жилого дома №160. Расстояние до навеса под топливораздаточными колонками АЗС составляет 20м.

По рабочему проекту на строительство объекта «Жилой комплекс в районе пр.Красного Знамени, 158а. Жилой дом №1 (Первая очередь)» в 2007 году получено положительное заключение государственной экспертизы, в 2007 году администрацией города Владивостока было выдано разрешение на строительство жилого дома (первая очередь) по пр.Красного Знамени, 158а.»

Кстати, в проектной декларации по объекту жилой комплекс в районе пр.Красного знамени, 158а нет информации о размещении строящегося жилого дома относительно существующих строений.

Выводы из писем

1) Согласно данным Администрации города и краевой прокуратуры, вся разрешительная документация,  выдана на жилой дом №1, который должен располагаться в 53,5м от дома №160 на пр.Красного знамени и в 20 метрах от АЗС.

Фактически строительство идет в 15-16 метрах от дома №160 на пр.Красного знамени и в 50 метрах от АЗС, то есть там где также, согласно данным Администрации города и краевой прокуратуры, должен располагаться жилой дом №2. Но на него документов-то разрешительных нет.

2) В официальных ответах вообще нет никакой информации про ЛЭП.

3) Расстояние от домов до АЗС они измеряют по навесу. Но, согласно п.6.42 СНиП 2.07.01-89*, утв. постановлением Госстроя России от 28.08.1993 г. №18-32 «Градостроительство планировка и застройка городских и сельских поселений» расстояния от АЗС с подземными резервуарами для хранения жидкого топлива до стен жилых зданий следует определять от топливораздаточных колонок и подземных резервуаров для хранения жидкого топлива.

4) У архитекторов, входящих в состав инициативной группы, вызывает сомнения и инсоляционный график, который приведен выше. «Ось солнца проходит практически параллельно к некоторым окнам. То есть луч только попадает на боковой откос окна, а они уже считают инсоляцию. А по САНПИНу при боковой инсоляции, солнечный свет должен проникать не менее метра вглубь комнаты, и только тогда считается инсоляция 1,5часа.»

Так что, судя по всему, качество проведенной проверки, как и компетентность людей, проводившей ее и подписывавших эти письма, весьма сомнительны. Возникает такое подозрение, что никто никуда не выезжал с проверкой.

И все же не столь важно нахождение рядом тоннеля, ЛЭП или АЗС, как то, что сделали строители для устранения того или  иного недостатка или для снижения его негативного воздействия до установленных норм.

Так, тоннель может находиться в 100 метрах под землей от дома и вибрации возможно не будут ощущаться, а может быть и ближе, что доставит неудобство будущим жильцам. Только кто проводил такие исследования? Краевая прокуратура вообще отрицает наличие тоннеля. Или АЗС: почему измерения проводятся до топливораздаточных колонок, а не до топливных резервуаров? Почему про ЛЭП вообще ни слова? Или же расстояние до дома №160: в обращении это 13,7 метров, по данным администрации — 53,5 метров. Неужели при написании ответов не возникло никаких сомнений по поводу этих замеров? При таком отклонении обязательно нужно было выезжать со специалистами на стройку.