Изменения в закон о долевом строительстве могут привести к росту цен на жилье
Поправки в федеральный закон о долевом строительстве, которые в ноябре 2015 года были внесены в правительство РФ, приведут к закрытию более мелких компаний и увеличению стоимости квадратного метра жилья.
До 7 декабря 2015 года проект Федерального закона (http://regulation.gov.ru/projects#npa=41361) находится на этапе публичных обсуждений. Он вступает в силу 1 марта 2016 года, за исключением отдельных положений, для которых установлены иные сроки вступления их в силу.
Ряд предложенных правительством мер по защите прав дольщиков действительно назрел и даст положительный эффект без каких-либо дополнительных затрат, но некоторые изменения могут негативно сказаться на всё долевое строительство.
Авторы поправок предлагают установить минимальный порог для собственного капитала застройщика – не менее 5% от средней стоимости возводимого им жилья (произведение его общей площади на среднюю цену квадратного метра). Если размер капитала не дотягивает до этой планки, то нужно, чтобы сумма собственных капиталов застройщика и юридических лиц, заключивших с ним договор поручительства, составляла хотя бы 1 млрд руб. Такие требования позволят сразу отсечь финансово неустойчивые компании, объясняет представитель Минстроя.
Повысить требования к финансовой устойчивости застройщиков предлагали и московские, и подмосковные власти. В области работает более 500 строительных компаний и многие «собирают деньги с дольщиков, не имея ни гроша за душой», рассказывает губернатор Московской области Андрей Воробьев. Чтобы уменьшить их число, областные власти предложили ввести требования к размеру собственных средств застройщиков – от 100 млн до 1 млрд руб., а Москва – от 500 млн руб. «Эти деньги должны лежать или на депозите, или в ценных бумагах, – объясняет суть идеи Воробьев. – Если нет этих денег, значит, ты не можешь строить жилье и продавать его». Устойчивых строительных компаний на рынке Подмосковья 50–60, считает зампред областного правительства Герман Елянюшкин.
Опрошенные «Ведомостями» застройщики опасаются, что поправки ударят по рынку, тем более в кризис: спрос низкий, цены на жилье упали, банковские кредиты дорогие, а предложения Минстроя грозят смести с рынка весь средний класс строителей, говорит сотрудник одной из компаний.
«Вы не найдете компанию с такими деньгами в свободном доступе», – разводит руками другой собеседник.
Сомнительным игрокам сектора жилищного строительства придется уйти с рынка, говорит представитель секретариата первого вице-премьера Игоря Шувалова. Член совета директоров ГК «Пионер» Олег Сорока полагает, что идея Минстроя сработает на масштабных проектах жилищного строительства, а привлекать средства дольщиков в небольшие точечные проекты станет невозможно.
Цели благие – повышение прозрачности и стабильности рынка, защита прав дольщиков, не спорит президент ФСК Владимир Воронин, но призывает внедрять задуманное «очень аккуратно и плавно, чтобы не схлопнуть рынок, как это было в 2005 г., когда введение закона о долевом строительстве подняло цены на квартиры в 2 раза и убило 70% мелких застройщиков».
Управляющий директор группы ЛСР в Москве Иван Романов напоминает ситуацию, сложившуюся с 1 октября 2015 г., когда ужесточились требования к страховщикам ответственности застройщиков: их осталось всего 19. Возможно, будет небольшой всплеск цен на жилье, но это будет скорее эмоциональной реакцией – пройдет немного времени и рынок стабилизируется, уверен федеральный чиновник. Зато строительная отрасль оздоровится.
Цель Минстроя проста – лишить неплатежеспособных застройщиков возможности привлекать деньги дольщиков под новые жилищные проекты, объясняет аналитик БКС Марат Ибрагимов. В итоге на рынке останутся только крупные и финансово состоятельные застройщики – «это улучшит финансовое состояние отрасли, снизит риски для покупателей, кредиторов», согласен он.
И всё же, несмотря на такие предположения экспертов и аналитиков, есть большая вероятность того, что те застройщики, которые не попадут под указанные требования, будут и дальше продолжать работать, но как жилищно-строительные и жилищно накопительные кооперативы и, соответственно, проблема «обманутых дольщиков» решена не будет.
