Точечная застройка: мировой опыт и мнение экспертов

16.10.2019

При планировании застройки обязательно справедливое соблюдение баланса прав граждан. Один из инструментов грамотной градостроительной политики — создание проекта планировки территории с учетом нормативов по плотности застройки, расчетных параметров обеспеченности дорогами, инженерной и социальной инфраструктурой, скверами и парками,  санитарно-защитными зонами и т. д.

Тем не менее такой подход уже на протяжении лет фактически не работает. Точечную застройку обсуждают уже давно, эту проблему пытались решить еще в 2014 году: вопрос рассматривали на заседаниях Общественных экспертных советов, создавались координационные советы, проходили митинги также под организацией КПРФ.

С другой стороны комплексная застройка во Владивостоке тоже развивается с большим трудом, достаточно посмотреть на запретные зоны на карте Владивостока. Застройщикам приходится буквально «вгрызаться» в охранные зоны Минобороны и судится за земельные участки под строительство. Сейчас, например, рассматривается дело с участием ООО «ДНС Девелопмент» по земельному участку в районе завода Варяг.

На изображениях зеленым цветом обозначены зоны с особыми условиями. Источник: Геоинформационная система.

Специально для сайта 111BASHNI.RU вопрос уплотнительной застройки прокомментировала управляющий партнер московской компании Центр городских проектов Штаб, методолог городских исследований, Лёля Жвирблис:

«При точечной застройке остро начинает стоять проблема с парковками. Мы их только упорядочиваем, что иногда вызывает определённое раздражение, если количество мест уменьшается. Всё-таки приоритет отдаём пешеходам и общественному транспорту. Но, к сожалению, проблемы геттообразных районов в России, в которые превращается точечная застройка, решить только динамитом. Нюансы, о которых я говорю, делают такие районы лишь капельку лучше. Другие типичные проблемы точечной застройки в России:

• не думают о социальной инфраструктуре (начинается дефицит мест в детских садах, поликлиниках)
• забывают про общественный транспорт (нагрузка на ОТ растёт, но приоритет ему не отдают, не делают выделенных полос, удобных подходов к остановкам и не увеличивают количество транспортных средств на маршруте)
• расширяют дороги, что приводит к увеличению скоростей и смертям на дорогах
• не продумывают общественных пространств.

В результате смерти на дорогах, плохое образование у детей, сложности с вызовом скорой, у людей нет ощущения, что двор — это их двор и там грязно, и всем плевать, растёт чувство опасности. Всем хочется уехать.

У точечной застройки есть и плюсы. Если она человеческого масштаба, с живыми первыми этажами, где размещается малый бизнес, если она эстетичная и сделана с уважением к сложившемуся историческому ландшафту, то в ней нет ничего плохого».

Если рассматривать мировой опыт уплотнительной застройки, то можно привести в пример город Ванкувер, который возглавляет или почти возглавляет рейтинги консалтинговой компания Mercer, журнала Forbes  и исследовательской группы Economist Intelligence Unit. Отчасти, согласно исследованию урбаниста Чарльза Монтгомери, успех уникального ванкуверского эксперимента объясняется тем, как мегаполис отвечает на «биофилические» потребности жителей.

Новый облик культурно-делового центра  во многом определен местной страстью к красивым видам. Несмотря на темные зимы, почти никто в городе не стремится, чтобы окна выходили на юг, где сквозь дождевые облака изредка проглядывает солнце. Жители Ванкувера подсознательно обращают взоры на север и запад — горы, влажный лес и океан, в общем, естественное природное разнообразие. Проект любой постройки, которая закроет вид на горы Норт-Шор, воспринимается с негодованием.

Градостроители приняли ряд нормативных актов, регулирующих, какой должна быть линия горизонта в культурно-деловом центре: обязательна серия «коридоров», обеспечивающих вид на горы с разных точек в южном направлении. Планировщики вынуждают некоторых застройщиков менять ориентацию небоскребов для сохранения этого принципа.

Несоответствие между желанием жителей небоскребов получить красивый панорамный вид из окна и общим правом видеть горы определило стандарты местной архитектуры, как беспокойство по поводу затенения небоскребами соседних зданий продиктовало форму нескольких поколений небоскребов на Манхэттене.

Закон о зонировании 1916 года, принятый в Нью-Йорке, описал правила, которых должны придерживаться архитекторы при разработке проекта высотки. В частности, регламентировалась форма небоскреба: достигнув определенной высоты, здание должно отступить от улицы вглубь квартала, давая доступ свету и воздуху. Этим объясняется ступенчатая форма легендарной башни на Манхэттене. Вертикальный дизайн зданий в Ванкувере был позаимствован не из Нью-Йорка, а из перенаселенного Гонконга 1980-х.

В условиях дефицита пространства градостроители пытались справиться с ростом численности населения при помощи метода, который можно назвать максимальной укладкой. Несколько уровней магазинов и предприятий сферы услуг были объединены в массивные комплексы, над которыми строили 5, 6 и больше жилых высоток. В некоторых таких комплексах даже из окон 30-го этажа вид на окрестности был закрыт другими зданиями.

В Ванкувере эта модель была скорректирована. Градостроители ограничили первый уровень тремя-четырьмя этажами, сжали основания расположенных выше небоскребов и разместили их на таком расстоянии друг от друга, чтобы на фоне линии горизонта были видны только длинные, тонкие стеклянные фрагменты с большим пространством между ними. В таком комплексе почти каждому жителю удавалось полюбоваться природой, а люди внизу на улице тоже могли увидеть ее хоть мельком. На первом уровне располагаются таунхаусы или коммерческая недвижимость, чтобы улицы оставались оживленными, безопасными, со всеми нужными магазинами и объектами сферы услуг, которые делают жизнь такой же удобной, как в Нью-Йорке.

Этот формат завоевал такую популярность (и принес такие  выгоды застройщикам), что его название стало нарицательным — «ванкуверизм». Его повторяли во многих городах — от Сан-Диего до Далласа и Дубая. Но никому так и не удалось скопировать «магию» Ванкувера — возможно, из-за отсутствия такой удивительной природы. А может, потому что редко в каком городе преимущества высокой плотности населения превращают в общественное благо.

В отличие от коллег во многих других городах, ванкуверские чиновники, отвечающие за планирование, имеют большие полномочия при рассмотрении новых проектов застройки. Они используют эти возможности, чтобы обеспечить общественную выгоду в обмен на разрешение возвести более высокое здание. Хотите сделать небоскреб на несколько этажей выше? Без проблем, но если создадите для города общественный парк, площадь, детский центр или используете какой-то участок под строительство социального жилья. Так властям Ванкувера удается компенсировать до 80% стоимости новой недвижимости в районах высотной застройки. Высокая плотность населения должна приносить преимущества всем. И чем активнее застраивается город, тем больше уголков природы появляется в нем. В любой точке культурно-делового центра Ванкувера вы всего в нескольких минутах от парка или живописной морской дамбы, которая окольцовывает весь полуостров.

Результаты многочисленных исследований, подтверждающие положительное влияние природы на человека, позволяют сделать вывод, что природные объекты в городе — не роскошь. Это неотъемлемая часть здоровой среды. Человеку нужен ежедневный контакт с природой. Важны даже небольшие «зеленые» вкрапления.

А значит, надо встроить природу в городскую систему и в жизнь горожан на всех уровнях. Да, нужны большие парки, где посетители могут полностью погрузиться в природную среду. Но необходимы и небольшие парки в пешей доступности, а еще совсем маленькие скверы, зеленые газоны, клумбы и живые изгороди. Иначе экосистема будет неполной.

Потребность в природных объектах можно удовлетворить даже при дефиците земли под недвижимость, если власти и горожане изменят свои приоритеты. Наглядный пример — проект, инициированный мэром Сеула Ли Мён Баком. В 2005 году по нему была полностью снесена восьмикилометровая скоростная двухярусная автомагистраль в центре города, вскрыто, оборудовано и украшено русло ручья, который до того тек по подземной трубе. Освобожденный из-под земли Чхонгечхон — вытянутый в одну линию ландшафтный парк площадью 400 гектаров в самом центре города, где можно пройтись вдоль реки. В то лето, когда проект был открыт, его посетили 7 млн человек: они гуляли вдоль ручья, лежали на траве. Вечером и ночью ручей превращается в подиум для нескольких сотен живописно светящихся фонарей. Было столько желающих прогуляться по набережной в вечернем свете фонарей, что городским властям пришлось нанять сотрудников, которые регулировали направление людских потоков с помощью светящихся жезлов.

Здесь вновь появились птицы, рыбы и насекомые, которых не было уже много лет. Благодаря новой скоростной системе автобусного сообщения исчезли автомобили, которые когда-то постоянно устраивали заторы на автомагистрали. Город словно обрел новую душу. Стоит ли удивляться, что мэра ЛИ Мён Бака позже выбрали президентом Южной Кореи.

Владивосток — не Ванкувер и не Сеул, но интересен подход городских властей к архитектуре городов. Повторимся, отчасти благодаря этому люди стремятся жить в этих городах.

Во Владивостоке же продолжаются митинги против точечной застройки из-за нехватки парковочных мест, социальной инфраструктуры и вырубки зеленых насаждений.