Строительство жилого дома на Кипарисовой, 26 во Владивостоке ведется с грубыми нарушениями

01.04.2013

Инспекция регионального строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края сообщает, что по адресу ул. Кипарисовая, 26 во Владивостоке ООО «Дальстройконтракт» ведет строительство многоквартирного жилого дома с грубыми нарушениями градостроительного законодательства РФ.

Как сообщает пресс-служба администрации Приморского края, в настоящее время выполнено строительство 16-ти этажей, однако проектная документация разработана на реконструкцию объекта муниципальной собственности под 10-ти этажный дом, по которому имеется положительное заключение государственной экспертизы № 106/07 от 24.05.2007 и разрешение на строительство № 39/05 от 28.12.2005, срок действия которого истек 26.12.2008.

Сведения о разработке или корректировке проектной документации, получении заключения экспертизы, получении разрешения на строительство в инспекцию не предоставлялись. Одновременно с этим застройщиком не оформлены правоустанавливающие документы на земельный участок.

За нарушения градостроительного законодательства к застройщику инспекцией регионального строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края неоднократно применялись меры административного воздействия в рамках государственного строительного надзора. В целях реализации полномочий в области контроля за долевым строительством, вынесены постановления по делам об административных правонарушениях в отношении ООО «Дальстройконтракт» за привлечение денежных средств участников долевого строительства дома по ул. Кипарисовая, 26 в г. Владивостоке в нарушение Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве …» по незарегистрированным в Управлении Росреестра по Приморскому краю договорам участия в долевом строительстве.

На электронном сайте компании ООО «Дальстройконтракт» размещена информация о продаже квартир в строящемся жилом комплексе «Первомайский», расположенном по адресу: Владивосток, ул. Кипарисовая, 26, однако исходно-разрешительная и проектная документация на строительство данного объекта не оформлена.

Инспекция регионального строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края убедительно просит жителей Приморского края принять к сведению указанную информацию и быть внимательными при покупке жилья в многоквартирном жилом доме по ул. Кипарисовая, 26 во Владивостоке.

Об изменении проекта

Первоначально застройщик действительно осуществлял строительство 10-этажного дома, но позже решил построить 19-этажный дом. В 2008 году «Конкурент» опубликовал интервью генерального директора ООО «Дальстройконтракт». Руководитель компании сообщил, что они повышают этажность «Первомайского» с 10 до 19. Причем квартиры, начиная с 11-го этажа, будут инвестиционными: «Дальстройконтракт» собирается продавать площади секциями по инвестиционным контрактам. «Таким путем мы идем для того, чтобы удешевить квадратный метр. Ведь оптом — дешевле. Если кто-то сразу купит несколько квартир, то мы сможем закупить много стройматериалов, цена которых растет с каждым днем. Вот так и решаем государственные задачи по доступности жилья».

Но задача не решена до сих пор.

15.11.2011 г. редакция газеты «Золотой рог» сообщила, что «с 2007 года с застройщиком ООО «Дальстройконтракт» заключались договоры долевого участия на строительство 10-этажного дома по ул. Кипарисовой, 26… Застройщиком была построена 10-этажная коробка дома, частично выполнено остекление. В начале 2009 года стало известно о том, что им без согласования с дольщиками планируется построить уже не 10-этажный, а 19-этажный жилой дом. В мае 2009 года застройщику фактически запретили увеличивать этажность дома, и сейчас его строительство фактически не ведется. Застройщик судится с Управлением архитектуры и градостроительства администрации Владивостока о выдаче ему разрешения на строительство 15-этажного жилого дома по ул. Кипарисовой, 26. При этом интересы самих дольщиков дома застройщик не учитывает».

Заявление застройщика

21 марта 2013 года застройщик ООО «Дальстройконтракт» опубликовал на своём сайте заявление о законном урегулировании прав и интересов инвесторов и соинвесторов при строительстве (реконструкции) многоквартирного жилого дома по ул.Кипарисовой, дом 26 в г.Владивостоке, адресованное губернатору Приморского края, в прокуратуру Приморского края, в Департамент земельных и имущественных отношений, администрации г.Владивостока, а также дольщикам и СМИ.

Данным заявлением застройщик просит оказать содействие и назначить персонального менеджера-куратора для завершения строительства, а именно для надлежащего урегулирования ООО «Дальстройконтракт» и Администрации города Владивостока во внесудебном порядке и непричинения инвестору-застройщику и участникам долевого строительства жилого дома по ул.Кипарисовой, 26 несоизмеримых убытков, в том числе содержащихся в действиях Администрации города Владивостока преднамеренного банкротства (несостоятельности) застройщика. О банкротстве читайте далее.

В обращении ООО «Дальстройконтракт» перечисляет хронологию основных судебных решений, в том числе приведено Решение Арбитражного суда Приморского края от 07.02.2012 по делу №А51-1973/2011 по иску ЖСК «Строй и живи», ООО «Дальстройконтракт» к Управлению градостроительства и архитектуры администрации г.Владивостока. Истцы просят признать установленное местоположения границ (схему расположения) земельного участка (площадью 5279 кв.м., кадастровый номер 25:28:03 00 05:344, ул.Кипарисовая, 26) в кадастровом паспорте от 30.08.2011 №25/00-11-93599, изготовленным на основании межевого плана от 20.07.2011, изготовленным кадастровым инженером ООО «Дальневосточная геодезическая компания», Трофимовой А.А. месторасположение: установлено относительно ориентира.

Застройщик сообщает, что в удовлетворении исковых требований отказано,  поскольку ООО «Дальстройконтракт» своими силами в ходе судебного разбирательства урегулировал спорные вопросы (о том как был урегулирован этот спор читайте далее). Также по словам застройщика настоящим решением установлено:

В соответствии с инвестиционным контрактом (договором) №ИП-283/2004 от 04.06.2004, договором аренды земельного участка от 24.07.2005 № 03- 004972-Ю-В-4137 и разрешением на строительство №39\05 от 28.12.2005, выданным Инспекцией госархстройнадзора Администрации города Владивостока, действие разрешения продлено до 31.12.2016, ООО «Дальстройконтракт» является застройщиком (инвестором) объекта капитального строительства, жилого дома по ул.Кипарисовой, 26 в г.Владивостоке.

1. Инвестиционный контракт (договор) №ИП-283/2004 от 04.06.2004 является действующим.
2. Разрешение на строительство №39\05 от 28.12.2005, является действующим и его действие продлено до 31.12.2016.
3. Технический и кадастровый учет объекта незавершенного строительства, строительный объем 59% осуществлен.
4. Договор аренды земельного участка от 24.07.2005 № 03-004972-Ю-В-4137 является действующим.

Полностью это заявление можно прочитать здесь (http://www.npdg.ru/news/?124).

Всё почти так, но хотелось бы уточнить, что согласно Решению Арбитражного суда Приморского края от 07.02.2012 по делу №А51-1973/2011:

                       «….действие разрешения продлено до 31.12.2016, ООО «Дальстройконтракт» является застройщиком объекта капитального строительства — 10-ти этажного жилого дома по ул.Кипарисовой, 26 в г.Владивостоке.»

ООО «Дальстройконтракт» при рассмотрении дела судом пояснил, что фактическое формирование земельного участка собственниками помещений в многоквартирном доме по адресу: г.Владивосток, ул.Кипарисовая, 28, кадастровый номер 25:28:03 00 05:0309, площадью 3884 кв.м., оформленным для дальнейшей эксплуатации многоквартирного дома, привело к обеспечению интересов только жильцов дома по адресу: ул.Кипарисовая, 28, что ущемляет интересы жильцов второго реконструируемого (строящегося) жилого дома по ул.Кипарисовая, 26.

Распоряжением УГА г.Владивостока от 25.08.2010 г. № 2456 была утверждена схема расположения земельного участка площадью 5643 кв.м на кадастровом плане территории по ул.Кипарисовая, 26, Муниципальному образованию город Владивосток для реконструкции объекта, разрушенного в результате физического износа, сохранностью 2% и реконструкции ТЦ-2897 и их дальнейшей эксплуатации.

В ходе проверки, проведенной прокуратурой г.Владивостока, было установлено, что земельный участок, сформированный распоряжением УГА г.Владивостока от 25.08.2010 г. № 2456, налагается на земельный участок, схема расположения которого утверждена распоряжением УГА г.Владивостока № 2432 от 24.08.2010 г. собственникам помещений вмногоквартирном доме по ул.Кипарисовая, 28, который 17.11.2010 г. поставлен на кадастровый учет с кадастровым номером 25:28:030005:309, земельный участок, сформированный распоряжением УГА г.Владивостока от 25.08.2010 г. № 2456, и перешел в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме по ул.Кипарисовая, 28. Согласно пункту 5 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Распоряжением УГА г.Владивостока от 29.12.2010 г. № 3787 распоряжение от 25.08.2010 г. № 2456 было отменено по протесту прокурора г. Владивостока от 01.12.2010 г. № 7/1-2010, в котором было предписано отменить распоряжение № 2456 от 25.08.2010 г. в десятидневный срок.

Не согласившись с распоряжением от 29.12.2010 г. № 3787, посчитав его нарушающим его права и законные интересы,  ООО «Дальстройконтракт» обратилось в Арбитражный суд Приморского края с заявлением к Управлению градостроительства и архитектуры администрации г.Владивостока о признании незаконным распоряжения от 29.12.2010 г. №3787 «Об отмене распоряжения от 25.08.2010 г. № 2456 «Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории по ул.Кипарисовая, 26…», за исключением части земельного участка, кадастровый номер 28:28:03 00 05:0309 площадью 3884 кв.м, оформленного на праве собственности для дальнейшей эксплуатации многоквартирного дома по адресу: г.Владивосток, ул.Кипарисовая, 28 собственниками помещений в данном доме, в части схемы расположения земельного участка, оформленного межевым планом от 20.07.2011 г., изготовленным кадастровым инженером Трофимовой А.А.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 24.08.2011 г. по делу №А51- 9200\2011 отказано в удовлетворении требований в связи с тем, что распоряжение УГА г.Владивостока от 25.08.2010 г. № 2456 в части наложения земельных участков нарушает права собственников помещений в многоквартирном доме по ул.Кипарисовая, 28 и у УГА г.Владивостока имелись основания удовлетворения протеста прокуратуры г.Владивостока и отмены данного распоряжения.

Судом установлено, что в настоящее время строительство многоквартирного жилого дома по адресу: г.Владивосток, ул.Кипарисовая,26 не закончено, в эксплуатацию данный объект не введен. Согласно кадастровому паспорту здания на дату последней инвентаризации 15.11.2010 г. степень готовности объекта составила 86 %. Следовательно, вышеуказанный дом является незавершенным строительством объектом, право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен данный дом, у заявителя не возникло, в связи с чем основания для применения к спорным правоотношениям положений статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ», статьи 36 Жилищного кодекса РФ и статьи 36 Земельного кодекса РФ у суда отсутствуют. Суд также принял во внимание, что на момент принятия оспариваемого распоряжения точные размеры и границы наложения земельных участков установлены не были. Данные границы были определены только по результатам межевания, проведенного ООО «Дальстройконтракт» в июле 2011 г., о чем в материалах дела имеется межевой план от 20.07.2011 г., выполненный кадастровым инженером Трофимовой А.А. и у УГА г.Владивостока отсутствовала возможность отменить распоряжение от 25.08.2010 г. № 2456 только в части наложения земельных участков.

                       «Требование истца о признании законными границ местоположения земельного участка, право муниципальной собственности на который зарегистрировано в установленном законом порядке, суд считает несостоятельными, поскольку отсутствует спор в отношении границ данного земельного участка.

Доводы истцов о возможных препятствиях при использовании земельного участка в дальнейшем основаны на предположениях. По существу истцы предлагают признать обстоятельства выдачи ответчику кадастрового паспорта от 30.08.2011 № №25\00-11-93599 законными, не поясняя, каким образом данный документ нарушает его права, поскольку при кадастровом учете в связи с уточнением границ земельного участка, которые одновременно являются границами другого (смежного) земельного участка, орган кадастрового учета одновременно вносит соответствующие изменения во внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения о местоположении границ такого смежного земельного участка (п. 3 ст. 25 Федерального закона № 221-ФЗ)».

Деятельность застройщика

Согласно определению Арбитражного суда Приморского края от 31.10.2012 г. по делу №А51-6911/2012 в отношении ООО “Дальстройконтракт” была введена процедура банкротства – наблюдение. Об этом читайте статью «Банкротство: в отношении двух застройщиков введено наблюдение«.

19.11.2012 заявитель и должник (ООО “Дальстройконтракт”) обратились с заявлением об утверждении мирового соглашения и прекращении производства по делу о несостоятельности (банкротстве) ООО «Дальстройконтракт». Определением от 22.11.2012 заявление оставлено без движения, т.к. заявители ходатайства не прикладывают к заявлению доказательства направления копии заявления в адрес временного управляющего Гайфулина Х.Х.

06.02.2013 определением арбитражного суда об утверждении мирового соглашения и прекращении производства по делу, суд счел его необоснованным и неподлежащим удовлетворению в связи с тем, что собранием кредиторов должника не принималось решение об утверждении мирового соглашения, а его условия касаются должника и одного кредитора, одновременно являющегося заявителем по настоящему делу. При этом в реестр требований кредиторов должника включены требования иных кредиторов.

Подробная информация о судебных делах и застройщике ООО «Дальстройконтракт» читайте в карточке компании.

Заключение

27 марта 2013 Владимир Балан сообщил на проведенной конференции следующую информацию об объекте по ул.Кипарисовая, 26:

1. В настоящее время застройщиком осуществляется корректировка проектной документации с целью получения положительного заключения экспертизы на строительство многоквартирного жилого дома по ул. Кипарисовая, 26, кроме того в завершающей стадии находится оформление правоустанавливающих документов на земельный участок.

2. Согласно откорректированной проектной документации предполагается строительство 20-ти этажного многоквартирного жилого дома по ул. Кипарисовая, 26 в г. Владивостоке.

После приведения ООО «Дальстройконтракт» в соответствие исходно-разрешительной документации, а именно: разработка или корректировка проектной документации, получение положительного заключения экспертизы проектной документации, получения разрешения на строительство, оформление правоустанавливающих документов на земельный участок договоры долевого участия будут зарегистрированы в Управлении Росреестра по Приморскому краю в установленном законом порядке.