Когда выгоднее: покупка квартиры «на этапе котлована» или после сдачи дома?
Одно дело – выбрать жилой комплекс и квартиру в нем. Другое – решить, когда же лучше заключать договор: задолго до окончания строительства или после, когда дом сдан в эксплуатацию? Мы узнали, как менялись цены в уже сданных новостройках Владивостока в течение нескольких лет.
Растут ли цены после сдачи жилого комплекса?
В качестве примера возьмем два популярных жилых комплекса, продажи в которых стартовали пару лет назад: ЖК «Фрегат-2» и ЖК «Изумрудный».
По данным агентов недвижимости, в 2020 году 1-комнатная квартира в «Изумрудном» стоила 5 009 780 рублей. Спустя два года эта же квартира продается за 8 885 305 рублей.
«Фрегат-2» всегда отличался относительно демократичными ценами. Трехкомнатная квартира 57м2 стоила 5 716 600 рублей. Теперь эта цена выросла: до 9 878 300 рублей.
Такая же тенденция сохраняется и в квартирах-студиях: за пару лет совсем небольшая квартира в 20м2 выросла в цене на 2-3 млн рублей.
Почему это происходит?
Казалось бы, ажиотаж вокруг новых жилых комплексов должен постепенно спадать. Однако этому мешают сразу несколько факторов:
Внешние обстоятельства. В 2020 году рынку недвижимости угрожала эпидемия коронавируса: строительство замедлилось. Однако, именно тогда спрос резко вырос благодаря ипотечным программам с господдержкой. А вместе со спросом, выросли и цены на квартиры.
В 2022 году на рынок недвижимости повлияла геополитическая ситуация: валютные скачки спровоцировали резкое удорожание стройматериалов. Застройщики снова подняли цены.
Рост себестоимости жилья. По данным опроса крупнейших застройщиков Владивостока (ООО СЗ «Диксистрой», ООО СЗ «Мастерстрой ДВ», ООО СЗ «УНР 2020», ООО СЗ «Акватория», ООО СЗ «Девелопмент-Юг», ООО СЗ «Терра», ООО СЗ «Солнечная долина Владивостока») в 2018 году себестроимость составляла 60-80 тысяч рублей за квадратный метр. К началу 2022 года она уже выросла до 140 тысяч, а по дальнейшим прогнозам может вырасти до 168 тысяч за квадратный метр.
К себестоимости также стоит прибавлять множество факторов:
- Кредит (ставку по проектному финансированию);
- Расходы на покупку земли;
- Расходы на управление, маркетинг и отдел продаж;
- Маржа, которую должен заработать застройщик;
- Непредвиденные расходы.
Вот и получается, что конечная стоимость продажи квартиры растет с каждым месяцем: ведь застройщик все это время несет расходы на строительство.
Всероссийская тенденция: стоимость квадратного метра увеличивается каждые полгода. Вот уже пару лет Приморский край стабильно занимает место в первой пятерке регионов с самым дорогим «метражом». Буквально несколько дней назад Минстрой снова пересчитал итоговую стоимость: регионы Дальнего Востока подскочили в цене на несколько десятков тысяч рублей.
И так — каждый квартал вот уже на протяжении двадцати лет:
Делаем выводы: когда покупать?
Лучшим решением будет покупка квартиры до сдачи дома в эксплуатацию. Цены на квартиры растут по мере «роста» самих домов: чем ближе «день Х», когда застройщик получит разрешение на ввод, тем выше цена. Да и выбор становится гораздо уже.
Еще один аргумент в пользу ранней покупки: ипотека. Еще в начале 2022 года никто не предполагал, что ставка ЦБ возрастет до 20%, а вслед за ней и все льготные ипотечные программы. Но это произошло, и только сейчас ситуация на рынке начинает стабилизироваться.
Оптимальным вариантом может стать покупка на том этапе, когда уже возведено несколько этажей: вы сможете сделать выводы о темпах строительства, вживую увидеть объект или даже свою будущую квартиру.
