Застройщики, заказчики, подрядчики… Кто они?

11.02.2013

При выборе квартиры в новостройке приходится сталкиваться с заказчиками, застройщиками, подрядчиками. В статье приведены нормы закона, регулирующие их деятельность.

Заказчики и подрядчики

Заказчик и подрядчик – это стороны договора подряда, который регулируется параграфом 3 «Строительный подряд» главы 37 Гражданского кодекса (далее ГК). Согласно статье 740 ГК в срок, определенный договором, подрядчик обязан построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязан создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену. При этом между ними заключается договор строительного подряда.

Если же из закона или договора подряда не вытекает обязанность подрядчика выполнить предусмотренную в договоре работу лично, подрядчик вправе привлечь к исполнению своих обязательств других лиц (субподрядчиков). В этом случае подрядчик выступает в роли генерального подрядчика (статья 706 ГК).

Заказчик-застройщик, застройщик и участник долевого строительства

Когда же юридическое лицо решает строить жилой дом с привлечением денежных средств граждан, то основным нормативно-правовым актом, регулирующим такую деятельность, является федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30.12.2004 № 214-ФЗ. Согласно статье 2 для целей данного федерального закона застройщиком является юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, которое:

• имеет в собственности или на праве аренды, на праве субаренды земельный участок;

• на основании полученного разрешения на строительство привлекает денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения.

В данном случае между застройщиком и участниками заключается договор участия в долевом строительстве, который подлежит обязательной государственной регистрации. Никаких договоров о намерении и прочее быть не должно!

При этом по отношению к подрядным строительным организациям при выполнении строительных работ подрядным способом застройщик будет выступать в роли заказчика.

Просматривая варианты новостроек, сталкиваюсь с тем, что заказчиком является одно лицо, а застройщиком – другое. В данном случае возникают отношения «заказчик — застройщик — подрядчик», т.е. когда заказчик и застройщик не совпадают в одном лице. В этом случае следует помнить, что именно застройщик публикует проектную декларацию и собирает деньги у граждан на строительство дома, именно застройщик имеет право на землю и именно с ним необходимо заключать договор участия в долевом строительстве.