долгострои владивосток

Срок сдачи — вчера


Главные новости новостроек в соцсетях: telegram instagram vk одноклассники instagram vk


Как правило, застройщики сдают новые дома в эксплуатацию с нарушением сроков, установленных договором участия в долевом строительстве. А ведь из-за этого многие покупатели несут немалые денежные расходы. Кто переплачивает проценты по ипотеке, ведь на новострой они выше. Кто платит за съем жилья арендодателю лишние месяцы. Бывает, что ввод дома в эксплуатацию затягивается на долгие месяцы.

Например, застройщик понял, что вовремя дом сдан не будет и переносит срок сдачи на 9 месяцев. Вам присылают по почте заказным письмом уведомление об этом и два экземпляра дополнительного соглашения для подписания. Все просто: если вы доп.соглашение подписываете — значит согласны еще подождать и на неустойку и прочие компенсации не претендуете, если не подписываете — то застройщик обязан будет вам перечислить эти выплаты.

Неустойка и возмещение убытков

Согласно статье 10 закона «Об участии в долевом строительстве» в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору эта сторона обязана уплатить пострадавшей стороне неустойку и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки, то есть убытки начисляются независимо от взыскания неустойки и сверх нее.

В случае нарушения срока передачи участнику долевого строительства объекта строительства неустойка начисляется в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если же участником является гражданин, то размер неустойки выплачивается в двойном размере, то есть 1/150 ставки рефинансирования.

Компенсация морального вреда

Помимо неустойки участник может подать иск на возмещение морального вреда, что предусмотрено законом РФ «О защите прав потребителей» № 2300-1 от 07.02.1992 г. в статье 15. Согласно данной статьи, если организация нанесла моральный вред потребителю в результате нарушения его прав, то она обязана выплатить компенсацию морального вреда, размер которой определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Судебная практика

Часто судами размер неустойки и сумма возмещения морального вреда уменьшаются на основании статьи 333 ГК. Согласно ее положениям, если сумма неустойки явно несоразмерна нарушенным обязательствам, то суд вправе уменьшить неустойку. Например, спор между ИП Ленда и хабаровским ООО «Проект».

Первоначально предприниматель подал иск о взыскании 9118480 руб. убытков (упущенная выгода в виде неполученного дохода от сдачи имущества в аренду) и 8378345 руб. неустойки за просрочку исполнения обязательства. Решением суда от 30.09.2011 в пользу ИП была взыскана только неустойка, и то в размере 2055950 руб., так как судом были применены положения статьи 333 ГК. Однако постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2011 г. решение было изменено и в пользу предпринимателя взыскана неустойка в большем размере — 4111901 руб.

Думаю ООО «Проект» очень не предполагал такой исход и подал кассацию на уменьшение неустойки в порядке статьи 333 ГК. И обосновывал это тем, что в статье 333 говориться не о праве суда, а якобы об обязанности. Но суд с этим не согласился. ВНИМАНИЕ, что сказал суд. Снижение неустойки возможно только в случае явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения права, то есть очевидной несоразмерности. В этом же деле расчет неустойки производился согласно требованиям статьи 6 Федерального закона 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», то есть исходя из ставки рефинансирования, уменьшенной в 300 раз (так как ИП, а не гражданин). Но ведь общеизвестно, что данная ставка и так является наименьшей платой за пользование денежными средствами в российской экономике. Вот поэтому уменьшение неустойки ниже ставки рефинансирования возможно только в чрезвычайных ситуациях, а в общих случаях такое допускаться не должно, так как такой размер неустойки не может являться явно несоразмерным последствиям просрочки.

Сложнее обстоят дела с компенсацией морального вреда и в том случае, если расчет неустойки производился не по статье 6 федерального закона № 214-ФЗ, а в соответствии с пунктом 5 статьи 28 закона «О защите прав потребителей» . В соответствии с ее положениями в случае нарушения сроков выполнения работ исполнитель уплачивает потребителю неустойку в размере 3% от суммы договора за каждый день просрочки. Вот судебное решение по нашему застройщику ЗАО компания «Востокинвестстрой».

Решение Первореченского суда г.Владивостока от 02.03.2011: истец просит взыскать неустойку в размере 1 млн.руб. за 450 дней (с 01.09.2009 по 01.12.2010) и компенсацию морального вреда — 200 тыс.руб. Стоимость квартиры составила 4 136 755 руб. Исходя из закона «О защите прав потребителей» сумма неустойки должна была составлять 55846192 руб. (4136755 руб. * 3% * 450 дней), но неустойка ограничена была стоимостью квартиры (п.5 ст.28 закона «О защите прав потребителей»), а истец выдвинул иск вообще всего в 1 млн.руб. Но суд решил, что требования истца все равно очень завышены и снизил их до 40 тыс.руб., а компенсацию морального вреда — до 2 тыс.руб. Посчитаем неустойку по статье 6 федерального закона «Об участии в долевом строительстве»: 4136755 руб. * 1/300 *  7,75% (ставка рефинансирования на 01.12.2010) * 450 дней = 480 897 руб.

Взыскание убытков производится по статье 15 ГК, в соответствии с которой лицо, права которого нарушены, может требовать полного возмещения убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. При этом нужно еще доказать противоправность поведения застройщика, наличие и размер понесенных убытков, а также причинную связь между таким поведением и убытками.

На что обратить внимание в договоре

 Есть у меня один типовой договор участия в долевом строительстве, который я скачала с сайта одного нашего владивостокского застройщика. На что же следует обратить внимание.

В разделе «ОБЯЗАННОСТЬ СТОРОН» указывается в какой срок должен быть построен дом. Не путайте со сроком передачи объекта строительства дольщику.

В разделе «ПЕРЕДАЧА ОБЪЕКТА ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА» указывается срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику. Если срок передачи дома участнику в договоре не указан, то такой договор считается незаключенным (пункт 5 статьи 4 федерального закона «Об участии в долевом строительстве»). Это является существенным условием договора, а обо всех существенных условиях договора участия в долевом строительстве я расскажу в следующих статьях.

В разделе «ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН» содержится условие о возмещении причиненных убытков  и о размере неустойки. Вообще эти положения полностью оговорены в законодательстве, но почему-то неустойка в моем договоре была прописана в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ от цены договора за каждый день просрочки. А в статье 6 федерального закона «Об участии в долевом строительстве» для граждан размер неустойки составляет 1/150 ставки рефинансирования. Так что читайте внимательно.

Заключение

При нарушении сроков сдачи дома в эксплуатацию застройщик обязан возмещать участнику понесенные убытки, уплатить неустойку и компенсацию морального вреда. Несмотря на то, что в законе все положения прописаны, если дело все же коснется суда, то участнику долевого строительства следует тщательно подготавливать доказательства и подтверждать правомерность требуемых компенсаций. Будьте очень внимательны и пусть Ваш дом построят вовремя!

0 0 голоса
Рейтинг статьи
Подписаться
Уведомить о
guest
15 комментариев
Новые
Старые Популярные
Межтекстовые Отзывы
Посмотреть все комментарии
Олег
Олег
6 лет назад

Если срок передачи дома участнику в договоре не указан, то такой договор считается незаключенным(пункт 5 статьи 4 федерального закона “Об участии в долевом строительстве”). Жнк Приморский » как раз и не указывает ни один пункт о сроках сдачи дома.Так что все договора являются фиктивными ?

Владимир
Владимир
9 лет назад

Здравствуйте! Разъясните пожалуйста ситуацию. Являюсь дольщиком строительства многоквартирного жилого дома. Взнос за квартиру выплачен полностью. ДДУ заключен и зарегистрирован в рег палате. срок сдачи объекта по ДДУ 4 кв. 2012 г. передача 1 кв. 2013 г. 5 ноября жена получила за меня письмо-уведомление от Застройщика о переносе срока ввода в эксплуатацию на 2 кв. 2013 г. и передачи на 4 кв. 2013 г. (сам я в момент получения уведомления находился в командировке и сейчас пока там). В уведомлении прописано, чтобы мы пришли (доли у нас поровну) и заключили доп соглашение о переносе в 10 дневный срок со дня получения уведомления.… Подробнее »

Ольга
Ольга
9 лет назад

Здравствуйте.
Приобрела квартиру по договору уступки прав, при заключении договора застройщик настоял на переносе сроков сдачи объекта (иначе договор нам отказывались подписывать), без заключения доп соглашения. Новые сроки были внесены в договор уступки. 
Возможно ли признать перенос сроков неправомерным (так как не была соблюдена процедура заключения доп.соглашения) и взыскать с застройщика неустойку, так как по первоночальному договору сроки были нарушены.

Любовь
Любовь
9 лет назад

“Повлияют ли эти документы на характер и результаты рассмотрения аналогичных дел в г. Владивостоке?.” Могут повлиять, а могут и не повлиять.
Ни как не повлияют. Я повторно подавал иск на застройщика, так в первом решении присудили 10000 моральных ,а во втором решении от 03,09,12- всего 5000 руб.

Виктор
Виктор
9 лет назад

Вопросы по нарушению сроков передачи объекта (квартиры) дольщику строительства (физическое лицо): 1. Взыскание неустойки возможно как по ФЗ №214, так и по по закону “О защите прав потребителей”. Мой случай — нарушение сроков передачи квартиры дольщику строительства (физическому лицу) не превышает 6 мес. Пытаться высудить 3% за день просрочки, но не более 100 стоимости квартиры, реально? В чём разница взыскания морального вреда по разным Законам? 2. Хочу высказать своё мнение по приведённому Вами Решению Первореченского суда от 02.03.2011: истец просит взыскать неустойку в размере 1 млн.руб. за 450 дней и компенсацию морального вреда – 200 тыс.руб. Стоимость квартиры составила 4… Подробнее »

Галина
Галина
9 лет назад

Помогите пожалуйста, нарушены сроки строительства.есть ДДу и договор уступки прав .БТИ намерила 2 доп. метра.Мы не хотели за них платить ,но собственница дочь ,ее ввели в заблуждение и она подписала допсоглашение по их оплате? ,по котором мы обязаны в 15 дн срок оплатить сумму .подлежит ли регистрации в рекпалате данное допсогл и надо ли платить (собирались подать на неустойку и зачет допметров) дом не сдан в экспл. и не знаем сдадут ли??

Виктор
Виктор
9 лет назад
Ответить на  Галина

Большое спасибо за информацию направленную в мой адрес. Буду признателен, если буду получать в дальнейшем свежую информацию по этой теме.
Убедительная просьба, если это возможно, нельзя ли найти и направить в мой адрес решение Черемушкинского районного суда г.Москва о взыскании с застройщика ЖК “Бутово-парк”. компенсации морального вреды в сумме 500 тыс.руб (вступило в силу 10 августа 2012 г.)