Правительству представят план сворачивания «долевки»
Минстрой, Центробанк и АИЖК выработали план отказа от средств граждан при строительстве жилья и замены их банковским кредитованием. Как сообщает издание газеты «Ведомости», план не предполагает отказа от продажи жилья на этапе строительства, но с 1 июля 2019 г. застройщикам предлагается запретить принимать деньги граждан за непостроенные квартиры. Вместо этого покупатели будут вносить плату на специальные эскроу-счета в уполномоченных банках.
Предполагается, что система будет работать так. Застройщик сможет начать продажу квартир после получения разрешения на строительство. Как и сейчас, покупатель и застройщик будут заключать договор участия в долевом строительстве и регистрировать его в Росреестре. Третьей стороной договора будет уполномоченный банк, имеющий право открывать эскроу-счета для граждан. Деньги за квартиру девелопер не получит. Все средства будут зачислены на эскроу-счет и будут храниться на счете до тех пор, пока не завершится строительство дома. Проценты на них не начисляются.
Если застройщик не сможет выполнить обязательства, покупатель заберет со счета в банке свои деньги. Просто так забрать деньги со счета покупатель не сможет – за исключением случаев, когда застройщик нарушит сроки ввода объекта.
На случай отзыва лицензии у банка предусмотрено гарантийное покрытие за счет фонда страхования вкладов – до 10 млн руб., говорит один из собеседников «Ведомостей».
Представитель ЦБ в целом подтверждает эту схему. Пока максимальная сумма страховки по вкладам составляет 1,4 млн руб., указывает он. Но сейчас прорабатывается вопрос о возможности установления повышенного лимита по договорам участия в долевом строительстве в размере до 10 млн руб., добавил представитель ЦБ.
Эскроу-счета могут открывать 19 банков, говорит представитель ЦБ. В этот список входят основные банки, кредитующие строительную отрасль, отмечает он. Этот список может быть расширен. Общий размер кредитов строительным компаниям на 1 ноября составил около 1,6 трлн руб., добавляет представитель ЦБ.
Механизм эскроу-счетов обсуждался с отраслевым сообществом с 2013 г., это один из рабочих механизмов финансирования строительной отрасли в мире, комментирует гендиректор компании «Инград» Павел Поселёнов. Он эффективнее прямого проектного финансирования, вопрос лишь в процентной ставке, продолжает он. Благодаря использованию эскроу-счетов стоимость финансирования для строителей может снизиться до 6%, следует из плана Минстроя, ЦБ и АИЖК. Ведь деньги покупателей для банков будут бесплатными.
Новая схема может увеличить себестоимость строительства, но не более чем на 2%, уверен человек, близкий к разработчикам документа. Эффективная стоимость финансирования для застройщиков при использовании эскроу-счетов может составлять 3–6%, подсчитала партнер отдела консультаций по недвижимости EY Ольга Архангельская. Такой уровень, по ее мнению, не должен существенно повлиять на стоимость квадратного метра жилья, в то же время обеспечивая гарантии получения квартир.
Строители без энтузиазма принимают новый механизм. На деньги дольщика в банке проценты не начисляются, соответственно, после завершения строительства застройщик получает ту сумму, которая резервировалась вначале. Получается, потери придется закладывать в цену жилья. Такая схема может сохранить доходность застройщика, в случае если деньги дольщика незамедлительно пойдут на погашение кредитных средств либо если застройщик сможет получать деньги дольщиков постепенно – по мере строительства, а не по его завершении, считают эксперты. Возможно, строители не будут продавать жилье по низкой цене на начальном этапе строительства, говорит эксперт. По его мнению, необходимо несколько условий, чтобы механизм заработал: обеспечить проектное финансирование в полном объеме; предусмотреть возможность заплатить проценты за пользование кредитом не по ходу стройки, а по ее окончании. Ведь в период строительства застройщику неоткуда будет взять денег на обслуживание кредита, говорит он. В противном случае рост цен может составить 20–30%.
Напомним, с конца октября 2017 года заработал компенсационный фонд защиты дольщиков – застройщики перечисляют в него 1,2% от стоимости каждого договора. По данным АИЖК, на номинальный счет фонда переведено 117,1 млн руб. А 7 ноября президент России Владимир Путин поручил правительству разработать план перехода от долевого строительства к иным формам финансирования строительства жилой недвижимости. Банку России и Агентству ипотечного жилищного кредитования поручено в течение трех лет заменить привлечение средств граждан в долевое строительство «банковским кредитованием и иными формами финансирования, минимизирующими риск для граждан».
По материалам газеты Ведомости
