Изменение цены договора долевого участия

[spoiler show=»Раскрыть»]В пункте 3.5 договора предусмотрено, что в случае нарушения дольщиком установленных положениями этого договора срока и порядка оплаты, застройщик производит увеличение невнесенной денежной суммы, с учетом стоимости, сложившейся на момент окончательного расчета с застройщиком, путем заключения дополнительного соглашения к данному договору.[/spoiler]

[spoiler show=»Раскрыть»]

1.      Как установлено судом, условия изменения цены в заключенных с ответчиками по встречному иску договорах участия в долевом строительстве определены путем заключения дополнительных соглашений к этим договорам. Прямой обязанности дольщиков уплатить застройщику разницу между стоимостью объектов долевого строительства согласованной в договорах, и стоимостью этих объектов, сложившейся на момент окончательного расчета, в случае просрочки исполнения ими обязательств по оплате договоров между сторонами не устанавливалось. Договорами устанавливалась лишь потенциальная возможность возникновения дополнительных соглашений по вопросу изменения цены договоров. В связи с этим увеличение цены заключенных договоров могло быть осуществлено только путем заключения дополнительных соглашений в установленном законом порядке.

2.      При этом заключение дополнительного соглашения, подчиняясь общим правилам о заключении договоров, требует согласования воли сторон и не может быть подменено какими-либо иными юридическими фактами. Согласно п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Как предусмотрено ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора (п. 1). Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4). В силу ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1). Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной (п. 2). Между тем, застройщик не направлял в адрес дольщиков каких-либо проектов дополнительных соглашений об увеличении цены по заключенным с ними договорам, либо писем о целесообразности заключения таких соглашений и проведении переговоров по этому поводу, что не отрицалось застройщиком.

3.      Кроме того, п. 3.2 договора N 74 установлено, что стоимость объекта долевого строительства является фиксированной и изменению не подлежит при 100% оплате (аналогичное условие содержится в п. 3.3 договора N 76), при этом с момента просрочки оплаты ответчиками по встречному иску объектов долевого строительства до момента полной оплаты цены по договорам ни одна из сторон этих договоров не обращалась к другой стороне с целью заключения дополнительного соглашения об увеличении цены.

[/spoiler]

[spoiler show=»Раскрыть»]

В обоснование заявленных требований указав, что между ними было подписано соглашение о бронировании квартиры в соответствии с которым компания забронировала для ответчика указанную квартиру в данном доме, при условии заключения дольщиком договора долевого участия в срок до ДД.ММ.ГГГГ и полной оплаты квартиры в установленный договором срок. ДДУ был подписан, при этом условиями договора было определено, что цена квартиры не меняется при условии, что полная стоимость будет оплачена до ДД.ММ.ГГГГ. Однако в указанный договором срок ответчик стоимость квартиры в полном объеме не оплатил, в связи с чем, застройщик направил ответчику уведомление о возникновении права на одностороннее расторжение договора, и одновременно предложив дольщику подписать соглашение об увеличении цены договора.

Ссылаясь на то, что дольщик уклоняется от подписания дополнительного соглашения, просил внести изменения в договор, заключенный между ними, и читать следующие пункты в новой редакции:

• — пункт 2.1 договора: «Цена договора <…….> рублей.»;
• — пункт 2.2 договора: «Цена договора подлежит оплате путем перечисления денежных средств на расчетный счет «Застройщика» в следующем порядке:
• — <…….> рублей в срок до «25» июня 2013 года,
• — <…….> рублей в срок до «01» октября 2013 года».

Дополнить договор пунктом 4.5 следующего содержания: «В соответствии с настоящим пунктом, «Дольщик» подтверждает свое согласие «Застройщику», на заключение сделки по уступке прав и обязанностей «Застройщика» по настоящему договору третьему лицу, с переходом к третьему лицу обязательств перед «Дольщиком» по передаче в собственность «Дольщику» Квартиры согласно описания, представленного в п. 1.3., сдаче в эксплуатацию Объекта, частью которого является указанная квартира. Таким образом, подписанием настоящего пункта «Дольщик» в порядке ст. 391 ГК РФ выражает согласие на перевод «Застройщиком» долга по настоящему договору на третье лицо, которое будет обязано исполнить перед «Дольщиком» обязательства по настоящему договору».

[/spoiler]

[spoiler show=»Раскрыть»]

Как следует из материалов дела и установлено судом апелляционной инстанции, п. 2.3 договора об участии в долевом строительстве устанавливает, что цена договора является фиксированной и в соответствии с п. 2.1 составляет <…….> рублей. В случае нарушения установленных сроков оплаты, стороны пересматривают цену договора и порядок оплаты, о чем составляют дополнительное соглашение к договору.

Между тем, дополнительное соглашение представляет собой документ, согласованный обеими сторонами, таким образом, указанный п. 2.3 Договора не предусматривает возможность изменения цены договора Застройщиком в одностороннем порядке.

В то же время включение в договор вышеуказанного п. 2.3 не свидетельствует о праве сторон договора на изменение цены договора без соблюдения порядка его изменения, установленного частью 2 ст. 5 Федерального закона N 214-ФЗ. Действительно, законом установлено специальное правило изменения цены договора участия в долевом строительстве. Согласно этому правилу такое изменение допускается только при наличии в договоре участия в долевом строительстве этой возможности, а также при наличии в договоре указания на случаи и условия изменения его цены. Данная правовая норма является специальной нормой по отношению к пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса РФ и имеет приоритет в применении. Общее правило о неизменности первоначальной цены договора введено законодателем с целью защиты участника долевого строительства от удорожания строительных материалов.

Более того, как следует из уведомления, направленного застройщиком в адрес дольщика, в нем Застройщик уведомляет ответчика о том, что в соответствии с п. 4 ст. 5 ФЗ N 214 у него возникло право на односторонний отказ от исполнения договора и в случае отказа от подписания дополнительного соглашения он воспользуется правом на расторжение договора.

[/spoiler]

[spoiler show=»Раскрыть»]

Одновременно с подписанием договора от 21.06.2011 стороны подписали дополнительное соглашение к нему от 21.06.2011, которое не прошло государственную регистрацию и не считается заключенным. Согласно п. 3.3 договора своевременно не оплаченная дольщиком в соответствии с п. 3.1 договора сумма подлежит изменению заказчиком в одностороннем порядке с учетом инвестиционной стоимости одного квадратного метра на момент образования задолженности.

Истцы считают п. 3.3 договора недействительным в связи с противоречием его законодательству, поскольку договор должен содержать цену, которая является его существенным условием. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или договором, в то время, как пункт 3.3 договора позволяет в одностороннем порядке изменять цену договора без внесения изменений в договор и без государственной регистрации изменений к договору, что недопустимо.

Пункт 3.6 договора предусматривает обязанность дольщика по оплате затрат на технологическое присоединение к электрическим сетям, затраты на подключение к сетям водоснабжения и водоотведения, затраты на изготовление технического паспорта, в то время, как затраты заказчика по подключению строящегося дома к различным сетям подлежат отнесению за счет денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договору, то есть входят в цену договора. Недействительность пунктов 3.3 и 3.6 договора не влечет недействительности всего договора от 21 июня 2011 года, так как он мог быть заключен без включения указанных пунктов. Согласно п. 3.1 договора стоимость квартиры составляет… рублей из расчета проектной площади квартиры в… кв. м и стоимости одного квадратного метра… рубля. Фактическая площадь квартиры согласно акту приема-передачи составила… кв. м, в то время как истцами фактически уплачено по договору… руб…. коп. Несмотря на то, что согласно справке N…, выданной ответчиком 07.12.2012, сумма долга истцов составляет… руб, истцы считают, что стоимость квартиры оплачена ими полностью. Без справки об оплате стоимости объекта долевого строительства истцы не имеют возможности зарегистрировать свое право собственности на него. На основании изложенного Т.А. и Т.В. просят суд признать за ними право собственности в равных долях на квартиру.

Согласно п. 3.1.1 договора соглашение о фиксации оплаченной доли дольщиком подписывается после оплаты оставшегося долга. Своевременно не оплаченная дольщиком цена договора согласно п. 3.3 договора подлежит изменению Заказчиком в одностороннем порядке с учетом инвестиционной стоимости одного квадратного метра жилья на момент образования задолженности.

[/spoiler]

[spoiler show=»Раскрыть»]

Как видно из содержания п. 3.3 договора, в нем предусматривается возможность изменения цены договора с учетом изменения Заказчиком подлежащей уплате суммы с учетом инвестиционной стоимости одного квадратного метра жилья на момент образования задолженности. При этом с учетом существа рассматриваемых правоотношений инвестиционная стоимость одного квадратного метра жилья устанавливается Заказчиком в одностороннем порядке, исходя из факторов по ценообразованию, перечисленных в п. 3.1.1. договора.

Учитывая имеющее место удорожание в области строительства, приводящее к увеличению затрат застройщика на строительство объектов долевого строительства, данное условие договора нельзя признать противоречащим требованиям Федерального закона N 214-ФЗ, поскольку в силу ст. ст. 4, 5 этого Федерального закона дольщик обязан внести денежные средства на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежные средства на оплату услуг застройщика.

В соответствии с ч. 3 ст. 5 Федерального закона N 214-ФЗ цена договора долевого участия в строительстве уплачивается путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями. Нормы данного Закона не содержат положений, устанавливающих запрет на рассрочку уплаты денежных средств по договору. Поэтому застройщик и дольщик вправе самостоятельно устанавливать сроки и порядок уплаты цены договора.

Нельзя признать противоречащим закону и другим условиям договора также п. 3.6 договора.

При толковании условий п. 3.6 договора в совокупности с условиями п. 3.1 договора следует вывод о том, что в договоре прямо предусмотрено, что стоимость затрат, перечисленных в п. 3.6 договора, не входит в указанную в п. 3.1 сумму долевого участия в размере… руб.

На момент заключения договора стоимость вышеуказанных затрат определить не представлялось возможным, поэтому ответчик был вправе предусмотреть в договоре долевого участия возможность увеличения цены договора на стоимость затрат, предусмотренных в п. 3.6 договора. Данный пункт договора нельзя признать противоречащим ст. 18 Федерального закона N 214-ФЗ.

В то же время включение в договор вышеуказанных пунктов не свидетельствует о праве сторон договора на изменение цены договора без соблюдения порядка его изменения, установленного частью 2 ст. 5 Федерального закона N 214-ФЗ.

Действительно, законом установлено специальное правило изменения цены договора участия в долевом строительстве.

Согласно этому правилу такое изменение допускается только при наличии в договоре участия в долевом строительстве этой возможности, а также при наличии в договоре указания на случаи и условия изменения его цены.

Данная правовая норма является специальной нормой по отношению к пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса РФ и имеет приоритет в применении. Общее правило о неизменности первоначальной цены договора введено законодателем с целью защиты участника долевого строительства от удорожания строительных материалов.

В том случае, если изменение цены договора участия в долевом строительстве предусмотрено в его условиях, такое изменение допускается только после даты государственной регистрации данной сделки. Оформляется изменение цены договора участия в долевом строительстве путем подписания дополнительного соглашения к этому договору, которое также подлежит государственной регистрации.

Представленный ответчиком так называемый окончательный расчет от 07.08.2012 не заменяет собой дополнительного соглашения к договору участия в долевом строительстве и сам по себе, в отсутствии соответствующего соглашения и подтверждающих его документов, служить доказательством изменения в установленном порядке цены договора.

Наконец, в решении Калининского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики от 30 декабря 2014 года, оставленным без изменения апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики от 30 марта 2015 года, подчеркнуто, что оплата стоимости квартиры произведена истцами полностью, в соответствии с условиями договора.

Судебными инстанциями установлено, что в рассматриваемом случае дополнительное соглашение о фиксировании оплаченной доли общей площади финансируемого жилья от 21 июня 2011 года не является соглашением об изменении цены договора долевого участия в строительстве жилья от 21 июня 2011 года, зарегистрированного в ЕГРП 30 июня 2011 года. Указанное соглашение о фиксировании оплаченной доли общей площади финансируемого жилья подписано сторонами в порядке п. 3.1.1 договора долевого участия в строительстве жилья. Кроме того, указанным дополнительным соглашением при оплате дольщиком… руб. (… +…) закреплено… кв. м (…+…), т.е. в среднем исходя из стоимости 1 кв. м… руб…. коп. Соответственно такое соглашении о фиксации оплаченной доли жилья не нарушает права дольщика по сравнении с договором долевого участия в строительстве жилья от 21 июня 2011 года, пунктом 3 которого стоимость одного квадратного метра общей площади квартиры определена на момент заключения договора в размере… руб. без учета стоимости затрат, указанных в п. 3.6 договора.

Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Между тем, в рамках настоящего дела Т-выми был заявлен иск о признании за ними права собственности на недвижимое имущество, хотя такое право у них возникнуть не могло в силу отсутствия его государственной регистрации, то есть избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права. Исковых требований о государственной регистрации перехода права при этом истцами не заявлялось.

[/spoiler]

[spoiler show=»Раскрыть»]

1. пп. 3.4.1 (Договоров) расхождение фактической площади объекта, установленной по данным технического паспорта, с общей проектной площадью объекта, указанной в договоре; в случае увеличения площади объектов долевого строительства более чем на 1%, участник обязан в течение 10 (десяти) дней с момента получения требования Застройщика произвести перерасчет цены настоящего договора в пределах образовавшейся разницы в сторону увеличения или уменьшения по цене 1 кв. м, объектов долевого строительства;
2. пп. 3.4.2 (Договоров) систематического (более двух раз) существенного (более чем 10 (десять) дней) нарушения участником графика платежей, предусмотренного настоящим договором;
3. пп. 3.4.4 (Договора) неисполнение или нарушение срока исполнения участником обязанности по регистрации договора долевого участия, установленной п. 6.1 договора;
4. пунктом 3.5 Договоров установлено, что при наступлении случая, указанного в п. п. 3.4.2, 3.4.4 настоящего договора застройщик направляет участнику долевого строительства письменное уведомление об изменении стоимости объекта. Подписание дополнительного соглашения является не обязательным, а условия договора, в частности стоимости объекта считаются измененными с момента получения участником письменного уведомления застройщика или возврата заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника от получения письма или в связи с отсутствием участника по указанному почтовому адресу.

Таким образом, условия, содержащиеся в п. 3.4 и пп. 3.4.1, 3.4.2, 3.4.4 Договора устанавливают случаи изменения цены договора:

1. при указании в пп. 3.4.1 Договора обязанности участнику внести дополнительную плату при расхождении фактической площади объекта, установленной по данным технического паспорта, с площадью, указанной в договоре в сторону увеличения более чем на 1% и не указывая верхний предел изменения площади объекта, а также указывая, что перерасчет цены настоящего договора производится по цене кв. м объектов долевого строительства, а не по цене кв. м, указанного в Договоре.
2. Условия в пп. 3.4.4 Договор противоречат правилам, установленным частью 6 ст. 5 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве», которой установлена гражданско-правовая ответственность лиц, не своевременно и (или) не полностью внесших уплату цены договора в виде взыскания неустойки (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Указанными условиями ущемляется право потребителя на получение необходимой и достоверной информации о предлагаемой услуге (работе), то есть о цене и площади объекта долевого строительства, обеспечивающей возможность их правильного выбора установленной ст. 8, ст. 10 Закона РФ «О защите прав потребителей», ст. 732 ГК РФ.

[/spoiler]

[spoiler show=»Раскрыть»]

Управление Роспотребнадзора по Красноярскому краю обратилось с иском к ООО УСК «Сибиряк» в защиту интересов неопределенного круга потребителей. Требования мотивированы тем, что в ходе проведения плановой выездной проверки с 05.11.2014 г. по 16.12.2014 г. при анализе представленных ответчиком договоров участия в долевом строительстве, заключенных с физическими лицами (гражданами) было выявлено, что ответчик включает в указанные договоры условия, ущемляющие права и законные интересы потребителей, а именно:

• — условие п. 2.3.1 договора, согласно которому изменение цены договора производится лишь в случае, если в результате строительства площадь квартиры изменится (увеличится или уменьшится) более чем на 1 метр;
• — условие п. 3.5 договора, согласно которому при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта застройщик вправе составить односторонний акт приема-передачи объекта по истечении 7 дней со дня, предусмотренного договором. При этом с момента составления указанного одностороннего акта на участника переходит риск случайной гибели объекта, а также обязанность по его содержанию.
• — условие п. 4.2 договора, согласно которому застройщик освобождается от ответственности за недостатки качества объекта долевого строительства, если в период гарантийного срока участник самостоятельно изменил планировку жилого помещения, в том числе организовал перенос внутренних перегородок, проемы в стенах, изменил проектное расположение сантехнических разводок и стояков, схем электропроводки и пр.
• — условие п. 4.3 договора, согласно которому при наличии недостатков в объекте долевого строительства участник вправе требовать от застройщика безвозмездного устранения дефектов, либо соразмерного уменьшения цены, но не вправе самостоятельно устранять дефекты.
• — условие п. 6.1 договора, согласно которому участник вправе уступить свои прав по договору только с письменного согласия застройщика.

[/spoiler]

[spoiler show=»Раскрыть»]

— условие п. 2.3.1 договора. Согласно ч. 1 ст. 7 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве …» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Указанные выше положения Закона коррелируют с требованиями ст. 309 ГК РФ, предусматривающей, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями, судебная коллегия полагает, что предусмотренная п. 2.3.1 договора возможность получать от участника долевого строительства (потребителя) денежные средства за непереданную ему часть площади объекта недвижимости противоречит принципам гражданского права и нарушает право потребителя на возврат денежных средств в случае передачи ему объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором, по которому потребитель произвел оплату в полном объеме.

— условие п. 3.5 договора. Условие п. 3.5 договора позволяет застройщику составлять односторонний акт приема-передачи объекта в более короткие сроки в сравнении с Федеральным законом N 214-ФЗ, не убедившись в получении участником долевого строительства сообщения о готовности объекта долевого строительства к передаче. Перенесение на участника долевого строительства риска случайной гибели в более сокращенные в сравнении с законом сроки значительно ухудшает положение потребителя.

— условие п. 4.2 договора. В соответствии с п. 4.2 договора застройщик в безусловной форме освобождается от ответственности за недостатки качестве объекта, если участник в течение гарантийного срока совершал перепланировку и иные изменения объекта, что противоречит положениям ст. ст. 15, 393 ГК РФ, по смыслу которых решение вопроса о привлечении должника к ответственности зависит от наличия причинной связи между допущенным им нарушением и негативными последствиями.

— условие п. 4.3 договора. ч. 2. ст. 7 Федерального Закона «Об участии в долевом строительстве…» предусмотрено право выбора потребителем способа защиты своих прав при обнаружении недостатков объекта строительства, а именно:

1. безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2. соразмерного уменьшения цены договора;
3. возмещения своих расходов на устранение недостатков.

С учетом того, что оспариваемый типовой договор является по сути своей договором присоединения, а также с учетом того, что физическое лицо как участник долевого строительства является менее защищенной стороной в сложившихся правоотношениях, судебная коллегия полагает, что предусмотренный законом выбор способов защиты не может быть ограничен другой стороной изначально.

Более того, свобода договора, с учетом специфики данных правоотношений, а также с учетом соблюдения баланса интересов сторон, не может являться безусловной.

Кроме того, следует отметить, что диспозитивность как один из основополагающих принципов гражданского права применительно к ч. 2 ст. 7 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве …» не может рассматриваться как основание к ограничению прав потребителя, прямо закрепленных специальным законом, в данном случае, на возмещение своих расходов на устранение недостатков.

— условие п. 6.1 договора. Суд полагает, что пунктом 6.1 стандартной формы договора застройщик ограничивает участника в осуществлении уступки прав требований по договору, даже если участником цена объекта оплачена в полном объеме. Указанное ограничение не соответствует смыслу ст. 11 Федерального закона N 214-ФЗ, сформулировано односторонне, поскольку застройщик в уступке прав по договору не ограничен.

[/spoiler]

[spoiler show=»Раскрыть»]

Согласно заключению строительно-технической экспертизы, разница между общей и общей проектной площадью указанной квартиры составляет 1,3 кв. м. При таких обстоятельствах суд правильно пришел к выводу о том, что общая сумма доплаты со стороны Д. в пользу ООО «Жилсоцстрой» за спорную квартиру составляет 24700 руб. Отказывая Д. в удовлетворении иска о признании права собственности на спорную квартиру, суд исходил из того, что истица свои обязательства перед ООО «Жилсоцстрой» по указанному договору выполнила не в полном объеме, не оплатив разницу между проектной и фактической площадью спорной квартиры.

Доводы кассационной жалобы о том, что ответчиком в установленном законом порядке не было представлено дополнительное соглашение к договору об изменений условий договора долевого участия в строительстве относительно цены договора, не могут быть приняты во внимание, т.к. п. 3 Договора допускает возможность корректировки цены договора при возникновении разницы между проектной и фактической площадью квартиры.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда о том, что корректировка цены договора, установленная в п. 3 вышеназванного договора, в данном конкретном случае, не является изменением условий договора долевого участия.

[/spoiler]

[spoiler show=»Раскрыть»]Истец мотивировал свои требования тем, что 11.11.2011 г. между сторонами был заключен договор долевого участия в долевом строительстве. Г.В.А. выполнила свои обязательства по оплате в полном объеме, однако застройщик до настоящего времени квартиру истцу не передал. Г.В.А. просила признать за ней право собственности на квартиру, взыскать в счет компенсации морального вреда -…рублей, расходы по оплате услуг представителя.[/spoiler]

[spoiler show=»Раскрыть»]

29.03.2013 г. ООО «Старкт» направило Г.В.А. предупреждение о необходимости произвести оплату полной стоимости договора в связи с увеличением площади квартиры в срок до 28.04.2013 г. В случае неисполнения обязательств по погашению задолженности договор N 3-3-1-3-3 участия в долевом строительстве от 11.11.2011 г. будет расторгнут застройщиком в одностороннем порядке. 22.05.2013 г. ООО «Старкт» направило истцу уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора в связи с невыполнением Г.В.А. обязательств по договору.

Судом установлено, что истец не выполнил обязательств по договору и не произвел доплату за увеличение площади квартиры, а действия ООО «Старкт» по не передаче квартиры Г.В.А. соответствуют договору и основаны на законе.

Суд исходил из того, что в силу действующего законодательства по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Суд принял во внимание то обстоятельство, что согласно п. 3.2 договора стоимость квартиры является не окончательной и может быть изменена на основании данных обмеров БТИ в порядке, определенном п. 3.4 и п. 3.5 договора. В соответствии с п. 3.4 договора участия в долевом строительстве от 11.11.2011 г. если фактическая стоимость квартиры, передаваемой участнику долевого строительства, окажется более общей площади, указанной в п. 1.2 настоящего договора, участник долевого строительства обязуется осуществить застройщику доплату исходя из стоимости 1 кв. м, указанной в п. 1.5 настоящего договора, в течение 5 рабочих дней со дня получения соответствующего уведомления от застройщика.

[/spoiler]

[spoiler show=»Раскрыть»]В соответствии с пунктом 8.4. договора долевого участия, «Застройщик собственными силами или силами привлеченных организаций выполняет работы по изготовлению и монтажу витражных конструкций витражей, лоджий, балконов, террас и веранд, с использованием стекла и композитных материалов, в соответствии с проектом фасадов, а Участник обязуется оплатить фактические затраты Застройщика по вышеуказанным работам в части объекта долевого строительства указанного в настоящем договоре, как возмещение затрат Застройщика на строительство Объекта, либо произвести их оплату организации, которая проводила эти работы, в течение 15 дней с момента получения извещения от Застройщика о необходимости произвести вышеуказанные оплаты. Оплата оформляется дополнительным соглашением к настоящему договору, подписывается обеими сторонами и регистрируется в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, за счет Участника. В случае, если оплата производится организации производившей работы по изготовлению и монтажу витражных конструкций витражей, лоджий, балконов, террас и веранд, с использованием стекла и композитных материалов, в соответствии с проектом фасадов, Участник обязуется заключить с ней договор на производство вышеуказанных работ, и произвести оплату в срок, указанный в настоящем пункте. В случае нарушения срока оплаты или отказа от оплаты, Участник уплачивает застройщику, или организации производившей эти работы, штраф в размере 50% от суммы причитающейся за остекление балконов и лоджий в объекте долевого строительства указанного в настоящем договоре. При этом нарушение или отказ участника от выполнения настоящего пункта не освобождает их от обязанности нести затраты по содержанию и обслуживанию объекта долевого строительства с момента сдачи объекта в эксплуатацию, в соответствии с п. 4.1.11 договора.».

Вынося решение в обжалуемой части, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что вышеуказанные пункты 8.4 и 10.1 договора являются недействительными, поскольку нарушают права истцов как потребителей и противоречат требованиям Федеральный закон РФ от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Поскольку работы по изготовлению и монтажу витражных конструкций витражей, лоджий, балконов, террас и веранд, с использованием стекла и композитных материалов, предусмотрено проектным решением и является обязательным для ввода дома (объекта) в эксплуатацию, такие работы входят в состав затрат Застройщика на строительство объекта (п. 2.2.2), а следовательно, требование об их повторной оплате в соответствии с п. 8.4 договора является незаконным.

Ссылка апеллянта на п. 2 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ основана на неправильном истолковании норм материального права. Указанная норма предоставляет право по соглашению сторон изменять согласованную сторонами цену договора после его заключения, и только если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

В данном же случае в пункте 8.4 речь идет не об изменении при наступлении определенных условий цены договора, указанной в п. 2.2 договора в размере … руб., а о возложении на потребителя безусловной дополнительной обязанности оплатить неопределенный на день заключения договора размер фактических затрат, которые неизбежно будут понесены застройщиком ввиду обязательности указанных в данном пункте работ для создания объекта строительства. Как указано в самой апелляционной жалобе, остекление балконов и лоджий дома предусмотрено проектной декларацией, является обязательным условием для ввода дома в эксплуатацию и не является дополнительной работой, а следовательно, затраты на их выполнение входят в общую сумму денежных средств на возмещение затрат Застройщика, указанную в п. 2.2.2 договора.

Таким образом, пунктом 8.4 договора ущемляется не только право потребителя, предусмотренное ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ, но и право потребителя на получение необходимой и достоверной информации о предлагаемой услуге (работе), то есть о цене объекта долевого строительства, обеспечивающей возможность их правильного выбора установленной ст. 8, ст. 10 Закона РФ «О защите прав потребителей».

[/spoiler]

[spoiler show=»Раскрыть»]

Пунктом 4.4 Договора долевого участия от 21.02.2011 предусмотрено, что если по результатам замеров БТИ фактическая площадь указанной квартиры изменится (увеличится или уменьшится) в пределах 2 кв. м, то перерасчет стоимости Квартиры не производится.

Истец просил признать недействительными п. п. 4.4, 10.2, 10.3 договора участия в долевом строительстве N от 21.02.2011; взыскать неосновательное обогащение, убытки, понесенные в связи с привлечением специалиста по приемки Квартиры, компенсацию морального вреда, штраф в размере 50% и судебные расходы; обязать ответчика ознакомить его с разрешением на строительство, технико-экономическим обоснованием проекта строительства многоквартирного дома, проектной документацией, документами, подтверждающими права застройщика на земельный участок.

[/spoiler]

[spoiler show=»Раскрыть»]

В связи с этим из буквального толкования п. 4.4 договора (статья 431 Гражданского кодекса РФ) следует, что данное условие не устанавливает какого-либо преимущества застройщика перед дольщиком, поскольку содержит указание и на отсутствие обязанности потребителя по уплате застройщику соответствующих денежных средств при превышении итоговой площади квартиры ее проектной площади менее чем на 2 квадратных метра.

Согласно статье 16 Закона РФ «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. Вместе с тем с учетом вышеизложенного судебной коллегией установлено, что таких условий договора, имеющих признаки недействительности, в рассматриваемом споре не имеется, что влечет необоснованность заявленных истцом требований. На стадии заключения договора стороны находились в равном положении, поскольку разница между проектной и фактической площадью могла измениться в пользу любой из сторон.

Положения пункта 3 статьи 555 Гражданского кодекса РФ, по которому в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества, в данном случае не могут быть применены, так как регулируют отношения по договорам купли-продажи недвижимого имущества, а не отношения участия в долевом строительстве объектов недвижимости, регламентированные специальным Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ.

Статья 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ не содержит каких-либо ограничений аналогичных, указанным в пункте 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации. Наоборот, в части 2 данной статьи указано, что по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. Следовательно, разумный баланс интересов, предусмотренный ч. 3 ст. 17 Конституции Российской Федерации, при заключении истцами и ответчиком Договора долевого участия (в частности согласования п. 4.4 данного договора) не нарушался.

Разница между проектной и фактической площадями Квартиры составила 1 кв. м, то есть не превысила согласованный сторонами предел (2 кв. м), влекущий изменение условий договора. Доказательств отступления Застройщиком от условий договора либо ухудшения им качества объекта или допущения недостатков, которые делают Квартиру непригодной для предусмотренного договором использования, сторона истца не представила. Судебная коллегия не может согласиться с выводом суда о том, что площадь квартиры является качественной характеристикой, поскольку вопрос о площади и стоимости данного объекта недвижимости сторонами был согласован в установленном законом порядке.

Требование о взыскании убытков, связанных с привлечением специалиста для приемки квартиры, судебная коллегия оставляет без удовлетворения, поскольку отсутствуют доказательства причинной связи между причиненными убытками дольщику и строительством Квартиры. Как следует из материалов дела, 22.11.2012 между сторонами подписаны акт приема-передачи Квартиры, а также соглашение об устранении недостатков.

Требования истца об истребовании у ответчика всей документации, связанной со строительством жилого дома переменной этажности, остались судом первой инстанции не рассмотренными. Судебная коллегия полагает заявленные требования об истребовании документации оставить без удовлетворения, поскольку истцом не было представлено доказательств нарушения его прав. Истец не представил доказательства того, что ответчиком отказано в ознакомлении с указанными документами, напротив, в материалах дела имеется письмо (л. д. 40), где ответчик предлагает ознакомиться с интересующейся документацией в техническом отделе службы заказчика ТПК с понедельника по пятницу, а также на сайте www.mira39.ru.

[/spoiler]

[spoiler show=»Раскрыть»]

Как установлено судом и следует из материалов дела, свои обязательства по оплате истец выполнила, своевременно и в полном объеме, ответчиком квартира передана истцу меньшей площади, чем было оговорено в договоре, указанное подтверждается, имеющейся в материалах справкой Бюро технической информации, кадастровым паспортом помещения, свидетельством о государственной регистрации права, актом приема-передачи квартиры от.

Ссылка заявителя апелляционной жалобы на п. п. <…> акта приема-передачи квартиры, подписанного сторонами, из которого по утверждению ответчика следует вывод об отсутствии финансовых претензий сторон, опровергается представленной в материалы дела копией акта, в котором имеется ссылка на наличие указанных претензий со стороны истца, доказательств иного ответчиком не представлено.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что договором не предусмотрена возможность перерасчета цены объекта, не может быть принят судебной коллегией во внимание по следующим основаниям.

Действительно в соответствии с частью 2 статьи 5 Федерального закона N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве <…>» возможность изменения цены договора после его заключения предусмотрена только по соглашению сторон, при этом частями 1 и 3 статьи 5 Федерального закона N 214-ФЗ определено, что в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

Как следует из заключенного между сторонами договора <…> об участии в долевом строительстве от <…>, согласно пункту <…> стоимость 1 кв. м площади квартиры составляет <…> руб. согласно пункту <…> фиксированная стоимость объекта рассчитана от площади квартиры. Как установлено судом, подтверждается материалами дела и не оспорено ответчиком, площадь переданной по договору долевого участия истцу квартиры, меньше чем указано в договоре.

В данном случае истец не ставит вопрос об уменьшении фиксированной цены договора, а просит возвратить денежные средства, в размере которых объект строительства ответчиком не передан.

[/spoiler]

[spoiler show=»Раскрыть»]

Судом первой инстанции правильно установлено, что 27.03.2012. между ОАО «ПКК» и ООО <…> был заключен договор участия в долевом строительстве, по которому Ответчик за определенную плату обязался построить жилое помещение по адресу: г. Пермь ул. <…>. ООО <…> исполнило свои обязательства по договору надлежащим образом и в сентябре 2012 года переуступило свое право требования С. Спорный объект недвижимости был возведен Ответчиком, но в собственность Истца застройщиком не был передан в связи с его отказом подписать дополнительной соглашение об уплате <…> руб. за увеличенный объем работ, произведенный застройщиком в спорной квартире. Данные обстоятельства подтверждаются договорами, справками, сообщением от 26.12.2012., дополнительным соглашением, актом от 28.02.2013., письмом и не оспаривались сторонами в судебном заседании.

Доводы апелляционной жалобы основаны на неправильном толковании норм материального права, поскольку право на одностороннее изменение цены договора Ответчиком в независимости от обстоятельств, представленными договорами не предусмотрено. Правомочность действий ОАО «ПКК», поставившего передачу квартиры С. в зависимость от уплаты дополнительного денежного вознаграждения, не предусмотрена ни состоявшимися между участниками спорных правоотношений соглашениями ни требованиями закона. При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу, что после сдачи дома в эксплуатацию Ответчик был обязан передать спорное жилое помещение в собственность Истца без предъявления дополнительных условий.

Довод апелляционной жалобы о злоупотреблении Истцом своими правами судебная коллегия находит несостоятельными, поскольку при наличии между сторонами спора по оплате они вправе защищать свои прав и законные интересы в установленном законом порядке, а не с целью причинения вреда другой стороне. Поскольку действия Истца были направлены на защиту своих прав как собственника помещения, злоупотреблений с его стороны судебной коллегией не усматривается.

[/spoiler]

[spoiler show=»Раскрыть»]

Согласно п. 2.1 договора определена как сумма денежных средств на финансирование, возмещение затрат на строительство объекта долевого строительства и/или в счет оплаты услуг застройщика. Истец С. исполнил обязательства по договору.

Согласно акта приема-передачи от 07.10.2011 года ответчик ООО «СтройЛюкс» передал С. объект долевого строительства — трехкомнатную квартиру 77,3 кв. м. Согласно технического паспорта Ленинского филиала ГУП МО «МОБТИ» общая площадь квартиры составляет 77,3 кв. м, площадь всех частей квартиры (комнат и помещений вспомогательного использования, с учетом лоджии) составляет 80,9 кв. м. 31 октября 2012 года Управлением Росреестра по Москве зарегистрировано право собственности С. на данную квартиру общей площадью 77,3 кв. м.

Суд отмечает, что часть 5 статьи 15 Жилищного кодекса РФ к правоотношениям сторон, связанным с участием в долевом строительстве жилья, неприменима, поскольку в данном случае квартира со вспомогательными помещениями выступает не объектом жилищных правоотношений, по отношению к которой применяется ст. 15 ЖК РФ, а как объект гражданско-правовых отношений, к которому применяются положения заключенного между сторонами договора.

Исходя из норм закона N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»принципа свободы договора и положений статьей 420, 421 Гражданского кодекса Ф стороны: С. и ООО «СтройЛюкс» определили предмет договора долевого строительства — 3-комнатную квартиру, в которой была предусмотрена лоджия, общей площадью согласно проекту 79 кв. м, на финансирование строительства которой истцом были уплачены денежные средства в размере … руб.

Следовательно, при решении вопроса о соответствии построенного объекта долевого строительства условиям договора необходимо исходить из фактической площади построенной квартиры, включая входящие в состав квартиры по проекту нежилые помещения, в том числе лоджии, балконы, террасы.

Согласно технического паспорта квартиры, выданного 03.11.2011 г. Ленинским филиалом ГУП МО «МОБТИ» следует, что площадь всех частей здания (комнат и помещений вспомогательного использования) составляет 80,9 кв. м.

Принимая во внимание, что возможности перерасчета цены договора, исходя из данных технического паспорта жилого помещения либо иных правоустанавливающих документов договором не предусмотрено, у суда не имелось оснований принимать для определения соответствия общей площади квартиры условиям договора ее площадь, указанную только как общую площадь жилых помещений, т.е. 77,3 кв. м.

Представленными доказательствами, не оспоренными истцом, объективно установлено, что квартира, переданная С. на основании договора долевого участия от 07.10.2011 г., имеет большую площадь, чем была определена в договоре.

[/spoiler]

[spoiler show=»Раскрыть»]

Согласно п. 3.7. Договора в случае уменьшения площади «Квартиры», в том числе, площади квартиры и площади лоджии (исчисленной на основании п. 2.1 настоящего договора более чем на 1 кв. м, возврат стоимости за квадратные метры, составляющие разницу между фактической площадью «Квартиры» и той, что указана в договоре, осуществляется «Застройщиком» в течение 2-х месяцев с момента получения «Участником долевого строительства» технического паспорта в организации, осуществляющей техническую инвентаризацию объектов капитального строительства на основании лицензии, из расчета стоимости 1 квадратного метра, сложившегося к моменту подписания договора.

Из договора участия в долевом строительстве N от 12 июня 2013 года следует, что пункт 1.1 и 3.3 данного договора содержат условия включения в общую планируемую площадь… кв. м площади балкона в нарушение статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также условия об одностороннем порядке изменения общей площади квартиры в меньшую сторону без перерасчета и изменения застройщиком цены договора и возврата сумм денежных средств, внесенных участником долевого строительства, что ограничивает права дольщика на соразмерное уменьшение стоимости приобретенной квартиры.

В силу пункта 1 статьи 16 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителей по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Истец считает, что площадь лоджии в общую стоимость «Квартиры» по договору долевого участия была включена неправомерно, так как в соответствии со ст. 15 Жилищного кодекса РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

[/spoiler]

[spoiler show=»Раскрыть»]

Согласно п. 2.1. Договора участник долевого строительства (М.) финансирует Застройщику (ООО «…») строительство многоквартирного жилого дома по <адрес>, а Застройщик обязуется предоставить участнику долевого строительства квартиру. Объектом долевого строительства является… квартира N, общая проектная площадь… кв. м, общая проектная площадь (без учета лоджии)… кв. м, жилая проектная площадь… кв. м, этаж….

Согласно п. 3.2 договора стоимость квартиры, определенной п. 2.1 договора, составляет… руб. Согласно п. 3.1. указанного Договора расчетная стоимость одного квадратного метра общей площади на момент подписания договора составляет… рублей.

Согласно п. 3.7. Договора в случае уменьшения площади «Квартиры», в том числе, площади квартиры и площади лоджии (исчисленной на основании п. 2.1 настоящего договора более чем на 1 кв. м), возврат стоимости за квадратные метры, составляющие разницу между фактической площадью «Квартиры» и той, что указана в договоре, осуществляется «Застройщиком» в течение 2-х месяцев с момента получения «Участником долевого строительства» технического паспорта в организации, осуществляющей техническую инвентаризацию объектов капитального строительства на основании лицензии, из расчета стоимости 1 квадратного метра, сложившегося к моменту подписания договора.

Согласно акту приема-передачи объекта долевого строительства от 30 июня 2014 года и технического паспорта квартиры М. передана квартира N общей площадью… кв. м и площадью лоджии… кв. м.

Согласно плану квартиры и экспликации, общая площадь квартиры составляет… кв. м, общая площадь квартиры с учетом лоджии без понижающего коэффициента составляет… кв. м.

Следовательно, разница между фактической площадью «Квартиры» и проектной площадью, указанной в договоре N от 12 июня 2013 года, составляет… кв. м (приходящаяся на площадь лоджии).

Доводы истца, изложенные как в исковом заявлении, так и в апелляционной жалобе о разнице в фактической площади квартиры по сравнению с условиями договора долевого участия на 3,2 кв. м являются несостоятельными.

Положения ст. 15 Жилищного кодекса РФ, предусматривающей общую площадь жилого помещения за исключением балконов, лоджий, веранд и террас, не подлежат применению к спорным правоотношениям.

В рассматриваемом случае договором долевого участия в строительство стороны прямо предусмотрели характеристики подлежащей передаче квартиры — общая проектная площадь с учетом лоджии… кв. м, общая проектная площадь без учета лоджии -… кв. м. Цена квартиры, являющаяся существенным условием договора, определена в размере… руб.

Как следует из положений п. 2 ст. 424 ГК РФ, ч. 2 ст. 5 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве» изменение цены допускается после заключения договора, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Вместе с тем, пунктом 3.7 договора долевого участия в строительстве сторонами предусмотрено изменение цены договора при уменьшении площади квартиры с учетом лоджии по сравнению с проектной площадью более чем на 1 кв. м. В рассматриваемом случае имеет место расхождение площади на… кв. м.

Условия пункта 3.7 договора долевого участия в строительстве N от 12 июня 2013 г. нормам федерального законодательства (Гражданского кодекса РФ, Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и Закона РФ «О защите прав потребителей») не противоречат и указанные истцом основания для признания указанного пункта договора недействительным, не имеются.

Само по себе обстоятельство того, что застройщик выплатил истцу в феврале 2015 г. стоимость… кв. м площади -… руб. не свидетельствует о недействительности п. 3.7 договора, поскольку субъекты гражданского права самостоятельно распоряжаются своими правами в своей воле и своем интересе.

В связи с тем, что требования истца о взыскании неустойки, компенсации морального вреда и штрафа, являются производными от основного требования о взыскании стоимости недостающей площади… кв. м объекта долевого строительства по договору в сумме… рублей, в удовлетворении которого судом отказано, то данные требований также не подлежали удовлетворению.

[/spoiler]

[spoiler show=»Раскрыть»]

Служба строительного надзора Астраханской области обратилась в суд с иском в интересах Б. о признании действий ответчика незаконными и понуждении его совершить действия по подписанию акта и передаче квартиры. Иск мотивирован тем, что Б. является дольщиком по договору долевого участия в строительстве 9-этажного 135-квартирного жилого дома по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно договору ООО «СК «МонтажСтрой» обязано передать ему трехкомнатную квартиру N расположенную <адрес> вышеуказанного жилого дома, проектной расчетной общей площадью с учетом холодных помещений — <данные изъяты> кв. м. В соответствии с проектной планировкой, утвержденной ООО «СК «МонтажСтрой», квартира имеет две лоджии.

Цена договора определена исходя из твердой фиксированной стоимости одного квадратного метра общей площади квартиры с учетом всех частей комнат и помещений вспомогательного назначения, балконов и лоджий. Б. выполнены обязанности дольщика, плата за строящийся объект внесена. Однако после введения дома в эксплуатацию застройщик выдвинул требования о подписании дополнительного соглашения об изменении условий договора в связи с указаниями фактических размеров квартиры с учетом обмеров Астраханского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация — Федеральное БТИ» без учета понижающих коэффициентов к площади холодных помещений — лоджий, за счет этого и изменении цены договора. Между тем, фактическая площадь квартиры не отличается от проектной. Истец просит суд признать незаконным требование ООО «СК «МонтажСтрой» об изменении условий договора  долевого участия в части изменения цены и обязать ООО «СК «МонтажСтрой» подписать и выдать участнику долевого строительства Б. надлежаще оформленный акт приема-передачи вышеуказанной квартиры.

[/spoiler]

[spoiler show=»Раскрыть»]

Условиями договора предусмотрено, что адрес объекта долевого строительства, его характеристики могут быть уточнены после окончания строительства многоквартирного дома, в составе которого находится объект долевого строительства, и получения разрешения на эксплуатацию. При этом, площадь объекта долевого строительства уточняется по данным АФ ФГУП «Ростехинвентаризация». ООО «СК «МонтажСтрой» ДД.ММ.ГГГГ получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. До настоящего времени ООО «СК «МонтажСтрой» условия договора долевого участия в строительстве в части передачи квартиры не исполнены, что ответчиком не оспаривается.

Удовлетворяя исковые требования в части, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что формальное увеличение площади квартиры имело место за счет применения при определении площади лоджий коэффициента 1, однако фактическая площадь, как лоджий, так и жилого помещения в целом остались неизменными.

В соответствии со статьей 15 Жилищного кодекса РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Согласно пункту 3.37 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Минземстроя от 4 августа 1998 года N 37, общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий — 0,5, для балконов и террас — 0,3, для веранд и холодных кладовых — 1,0. Согласно пункту 3.6 названной Инструкции измерение помещений при технической инвентаризации производится с точностью до 1 см по всему периметру стен на высоте 1.10 — 1.30 м от пола. Аналогичные положения указаны в Требованиях к определению площади здания помещения, утвержденных Приказом Минэкономразвития РФ от 30 сентября 2011 года N 531.

Из письма ФГУП «Ростехинвентаризация — Федеральное БТИ» следует, что на дату составления договора долевого участия в строительстве квартиры расчет площадей лоджий производился с понижающим коэффициентом 0,5 к фактической площади лоджий. В этой связи, изменение площади жилого помещения произошло в результате применения понижающего коэффициента при подсчете данной площади, а не в результате фактического увеличения площади жилого помещения.

Довод жалобы о том, что Б. не исполнена обязанность по договору долевого строительства по доплате стоимости квартиры за счет ее увеличения, что препятствует передаче квартиры, основан не неверном толковании норм права.

Согласно части 2 статьи 5 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. Пунктом N договора долевого участия предусмотрено, что фактическая площадь объектов долевого строительства уточняется после вынесения постановления администрации города Астрахани об утверждении акта приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта в соответствии с обмерами, произведенными АФ ФГУП «Ростехинвентаризация». Если по результатам обмера площадь объекта долевого строительства больше площади, указанной в пункте N договора, участник долевого строительства обязан внести дополнительные денежные средства исходя из стоимости одного квадратного метра общей площади объекта долевого строительства. Материалами дела установлено, что фактическая площадь жилого помещения в целом осталась неизменной, а увеличение площади произошло за счет применения при определении площади лоджий коэффициента 1, в связи с чем у Б. не возникло обязанности по доплате стоимости квартиры по договору долевого строительства.

[/spoiler]

[spoiler show=»Раскрыть»]Истец Межрегиональная общественная благотворительная организация «Общество защиты прав потребителей и охраны окружающей среды «Принцип» 06 февраля 2012 г. между ЗАО «АМБ Инвест» и П. заключен договор участия в долевом строительстве N ЖС-2-1-7-4, в соответствии с которым Застройщик обязался построить и передать П. двухкомнатную квартиру общей проектной площадью 63,46 кв. м в многоквартирном доме по строительному адресу: <данные изъяты>, корпус 2, а П. обязался уплатить обусловленную договором цену. Цена договора согласно п. 4.3 Договора составляет 4044920 руб. 09 коп., которая была оплачена П. В соответствии с п. 4.1 Договора полная инвестиционная стоимость 1 кв. м общей площади составляет 63739 руб. 68 коп. Ответчиком была передана квартира П. площадью 61 кв. м, тогда как в соответствии с договором площадью квартиры составляет 63,46 кв. м. Таким образом, П. была осуществлена переплата за 2,46 кв. м (63,46 — 61,0). Лоджия не входит в состав общей площади. Это неотделимая часть квартиры, но оценке ее площадь не подлежит, так как эта часть имущества не является товаром, то есть не может быть продана или куплена. Поскольку стоимость лоджии учтена в стоимости квадратного метра общей площади, полагала, что у застройщика возникла обязанность по возврату излишне уплаченных денежных средств в размере 156799 руб. 61 коп. (63739,68 руб. x 2,46 кв. м). В соответствии со ст. 395 ГК РФ с ответчика подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 34136 руб. 58 коп. за период с 02 марта 2012 г. по 21 октября 2014 г.[/spoiler]

[spoiler show=»Раскрыть»]

Согласно п. 4.1 Договора — полная инвестиционная стоимость 1 кв. м общей площади Объекта долевого строительства составляет 63 739 руб. 68 коп. Согласно п. 4.2 Договора — проектная площадь Объекта долевого строительства, включая площади помещений вспомогательного назначения, составляет 63,46 кв. м.

Согласно п. 4.5 Договора — в случае увеличения площади Объекта долевого строительства, указанной в техническом паспорте (включая площади помещений вспомогательного назначения) с площадью квартиры, указанной в п. 4.2 Договора, после окончания строительства жилого дома, Участник долевого строительства в течение 7 рабочих дней обязан внести дополнительную «Долю участия», исходя из полной инвестиционной стоимости 1 кв. м и разницы между проектной площадью и площадью квартиры по данным технической инвентаризации, включая площади помещений вспомогательного назначения (балконы, лоджии).

Согласно техническому паспорту квартиры П. по состоянию на 31.08.2012 г., общая площадь квартиры без учета помещений лоджий, балконов, веранд и т.д. составляет 61,0 кв. м. Общая площадь квартиры с учетом помещений вспомогательного использования, лоджий, балконов и др. составляет 65,0 кв. м, что более проектной площади, указанной в п. 4.2 договора.

Суд обоснованно указал, что заключая договор с ответчиком, П. фактически инвестировал строительство всей квартиры, в том числе оплатил расходы на строительство лоджии, которая имеется в квартире, на которую за истцом решением суда было признано право собственности.

Суд обоснованно не нашел оснований для возложения на ответчика обязанности несения расходы по строительству лоджии за счет собственных средств.

Исходя из положений ст. 36 ЖК РФ лоджии, балконы, террасы и др., расположенные в квартирах, не относятся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, поскольку не предназначены для обслуживания более одного помещения в доме.

Согласно ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Поскольку взаиморасчеты между сторонами должны производиться в соответствии с тем видом площади объекта, которая указана в договоре N ЖС-2-1-7-4 от 06.02.2012 г., оснований для взыскания с ответчика разницы стоимости квартиры не имеется, поскольку суммарная площадь квартиры с учетом помещений вспомогательного использования и лоджии (65,0 кв. м) превышает площадь квартиры, указанную в п. 4.2 договора (63,46 кв. м).

Доводы истца о том, что площадь лоджии не подлежит учету для определения окончательной стоимости квартиры, не основаны на договоре.

Признавая не состоятельной ссылку истца на положения п. 5 ст. 15 ЖК РФ, суд исходил из того, что данные положения регулируют иные правоотношения, не связанные с инвестированием денежных средств в объект строительства и получением в связи с этим результата инвестиционной деятельности.

[/spoiler]

[spoiler show=»Раскрыть»]

Служба строительного надзора Астраханской области обратилась в суд с иском в интересах А., в обоснование указав, что к истцу по договору уступки прав требования от 07 июня 2013 года перешли права и обязанности по договору от 18 мая 2012 года участия в долевом строительстве девятиэтажного 135-квартирного жилого дома по <адрес> в <адрес> на однокомнатную <адрес>, проектной расчетной общей площадью с учетом холодных помещений — 42,19 кв. м. Цена договора определена исходя из твердой фиксированной стоимости одного квадратного метра общей площади квартиры с учетом всех частей комнат и помещений вспомогательного назначения, балконов и лоджий. А. свои обязательства по договору долевого строительства перед ООО «СК «МонтажСтрой» по внесению платы выполнила.

Указав, что после введения дома в эксплуатацию застройщик выдвинул требования о подписании дополнительного соглашения об изменении условий договора, с которыми А. не согласна, истец просил возложить на ответчика обязанность совершить в установленном действия порядке по передаче объекта долевого строительства — подписать и выдать участнику долевого строительства А. акт приема-передачи однокомнатной квартиры.

[/spoiler]

[spoiler show=»Раскрыть»]

В соответствии с частью 5 статьи 15 Жилищного кодекса РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Согласно пункту 3.37 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 N 37 общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий — 0,5, для балконов и террас — 0,3, для веранд и холодных кладовых — 1,0.

Поскольку материалами дела установлено и не оспаривалось сторонами, что при подсчете площади лоджий, указанных в плане квартиры применен понижающий коэффициент 0,5 для лоджий, а в проекте фактическая площадь лоджий квартиры составляет по 4,23 кв. м, то ссылка ответчика ООО «СК «МонтажСтрой» на увеличение площади квартиры на 4,41 кв. м за счет неприменения понижающего коэффициента при подсчете площади лоджий обоснованно отклонена судом первой инстанции.

Доводы апелляционной жалобы о неисполнении А. обязанности по договору о доплате стоимости квартир за счет увеличения площади, что препятствует передаче квартиры, основаны на неверном толковании норм права.

Согласно части 2 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Пунктом 2.3 договора участия в долевом строительстве предусмотрено, что фактическая площадь объектов долевого строительства уточняется после вынесения постановления администрации города Астрахани об утверждении акта приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта в соответствии с обмерами, произведенными АФ ФГУП «Ростехинвентаризация». Если по результатам обмера площадь объекта долевого строительства больше площади, указанной в пункте 1.1 договора, участник долевого строительства обязан внести дополнительные денежные средства исходя из стоимости одного квадратного метра общей площади объекта долевого строительства.

Поскольку установлено, что фактическая площадь жилого помещения не изменилась, а ссылка ответчика на увеличение площади за счет применения коэффициента 1 при определении площади лоджий противоречит указанным нормам и договору, у истца А. не возникло обязанности по доплате стоимости квартиры по договору.

[/spoiler]

[spoiler show=»Раскрыть»]

В соответствии с п. п. 3.1, 3.4.1 Договора цена долевого участия оценивается как долевой взнос в размере ***; стоимость одного квадратного метра общей площади квартиры с учетом неотапливаемых помещений составляет ***.

Согласно п. *** договора дольщик оплачивает долевой взнос по договору путем внесения денежных средств на расчетный счет застройщика в течение 3 рабочих дней с момента государственной регистрации договора.

В случае не поступления долевого взноса в полном объеме на расчетный счет застройщика в сроки, установленные в *** договора, цена долевого участия дольщика увеличивается исходя из стоимости одного квадратного метра общей площади квартиры с учетом неотапливаемых помещений в размере ***.

Долевой взнос в размере *** уплачен истцом платежным поручением N *** от ***, то есть с пропуском установленного договором ***-дневного срока. При этом доказательств, свидетельствующих о нарушении данного срока по независящим от истца обстоятельствам, суду не представлено.

В соответствии с п. *** договора дольщик не имеет права требовать предоставления ему застройщиком квартиры до полной оплаты долевого взноса.

Письмом от *** ответчик уведомил истца об увеличении стоимости квадратного метра на основании п. ***договора в связи с нарушением срока уплаты денежных средств (***).

*** дольщику направлено предупреждение о необходимости погашения задолженности по уплате цены договора в сумме *** с учетом задолженности застройщика в сумме *** в связи с уменьшением площади квартиры по сравнению с проектной ***).

Судом также установлено, что на момент одностороннего отказа застройщика от исполнения договора (20 ноября 2014 года) просрочка внесения платежа в размере, предусмотренном договором, составила более 1 года.

Кроме того, суд принял во внимание то обстоятельство, что истец обратился к ответчику с требованием о возврате излишне уплаченных денежных средств в сумме *** ***, а *** денежные средства были перечислены истцу, то есть неправомерного удержания и уклонения от возврата денежных средств в действиях ответчика не усматривается. До обращения истца с требованием о возврате указанной суммы ответчик предпринимал меры по урегулированию данного вопроса путем зачета встречного требования с целью избежать расторжения договора, однако истец отказался.

В силу ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Ни в суде первой инстанции при рассмотрении дела по существу, ни в заседании суда апелляционной инстанции не было установлено нарушения прав, свобод и законных интересов истца действиями ООО «Компания ТехноСтройОлимп».

[/spoiler]

[spoiler show=»Раскрыть»]Суду пояснил, что между сторонами заключена ничтожная сделка, целью которой было приобретение квартир по цене не соответствующей ни себестоимости квадратного метра, ни реальной цене, предусмотренной для аналогичных квартир в г. Вологде. Заключение спорного договора явилось следствием исполнения соглашений об уступке права требования, заключенных между ФИО (…) и Обществом <ДАТА>, согласно которым ФИО уступила Обществу право требования с недобросовестных застройщиков … и … по договорам о долевом участии в строительстве квартир на сумму … рублей. Между Обществом и ФИО достигнута договоренность о приобретении на указанную сумму пяти квартир, но ФИО нарушила условия устного договора о доплате разницы в цене, исходя из фактических затрат Общества на строительство квартир.[/spoiler]

[spoiler show=»Раскрыть»]

Ссылка Общества в апелляционной жалобе на то обстоятельство, что заключение договора на долевое участие в строительстве с Б.В. являлось следствием прикрытия взаимоотношений между ФИО и ООО «Жилстройиндустрия» в рамках соглашений об уступке права требования от <ДАТА> и их противоречие Закону Вологодской области от 06.12.2011 N 2671-ОЗ «О мерах по защите прав граждан-участников строительства многоквартирных домов, пострадавших вследствие неисполнения недобросовестным застройщиком своих обязательств, на территории Вологодской области» (далее — Закон N 2671-ОЗ), не принимается судебной коллегией.

Заключенный с Б.В. договор долевого участия в строительстве является самостоятельным договором, не содержит ссылок на иные договоры, соглашения, в том числе с ФИО Стороны договора согласовали все существенные условия, ссылок на обстоятельства, связанные с увеличением цены договора, установленной в твердой сумме пунктом 2.2 договора на долевое участие в строительстве, после окончания строительства дома и введения его в эксплуатацию, договор не содержит.

Кроме того, судебная коллегия полагает необходимым отметить, что Закон N 2671-ОЗ в силу статьи 8 утратил свое действия с 01.01.2013.

[/spoiler]

[spoiler show=»Раскрыть»]

В соответствии с п. … данного Договора, стоимость … кв. м пересматривается в случае: изменения цен на строительные материалы и конструкции; роста уровня оплаты труда рабочих в строительстве; изменения индекса на эксплуатации механизмов; изменение индекса на грузовые автомобильные перевозки. Согласно проектной декларации застройщика стоимость договора не является фиксированной и подлежит изменению в зависимости от изменения стоимости строительства в связи с изменением действующих цен.

Однако Федеральный закон от … N 214-ФЗ в п. 2 ст. 5 допускает возможность изменения первоначальной цены договора лишь при одновременном соблюдении двух условий:

• — такая возможность должна быть предусмотрена в самом договоре;
• — на изменение цены необходимо дополнительно получить согласие участников долевого строительства.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции правомерно исходил из того, что в силу указанных правовых норм стороны договора свободны в определении его условий и вправе самостоятельно определять как подлежащий передаче объект долевого строительства, так и стоимость строительства объекта в соответствии с проектной документацией.

Между тем, в материалах дела отсутствуют доказательства наличия согласия участника долевого строительства — К.Т. на изменение цены, а также о наличии каких-либо дополнительных Соглашений к заключенному ранее Договору.

Что касается утверждения дольщика о том, что застройщик о готовности дома и передаче квартиры его не информировал, то судебная коллегия полагает, что К.Т. не представлены доказательства нарушения условий договора о неисполнении обязательств по ее уведомлению об окончании строительства со стороны ООО «Инвестстрой ДО ОАО «Стронег».

[/spoiler]

[spoiler show=»Раскрыть»]

07 апреля 2014 года Ч. обратился в суд с иском к ООО «ПИК-Запад» просил взыскать с ответчика денежные средства в сумме 7756408 рублей 54 копейки, неустойку за просрочку выполнения требований потребителя в размере 4886537 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 10.10.2013 г. по 07.04.2014 г. в сумме 381809 рублей, компенсацию морального вреда, причиненного потребителю, в размере 500000 рублей.

В обоснование требований указал, что 29 апреля 2013 года между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве, по условиям которого ответчик обязался построить и передать участнику долевого строительства отдельное нежилое помещение проектной площадью 150 кв. м, расположенное на 1 этаже, в 1 секции жилого дома по строительному адресу: «…», а истец обязался оплатить обусловленную договором цену 12818000 рублей из расчета 85000 рублей за один квадратный метр проектной площади. Поскольку в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию указана стоимость строительства жилого дома, исходя из которой цена квадратного метра должна составлять 29725 рублей 32 копейки, полагает, что цена при заключении договора застройщиком была необоснованно завышена и разница подлежит взысканию с ответчика, как и неустойка за неисполнение требований по выплате денежных средств после обращения истца с данным требованием к ООО «ПИК-Запад».

[/spoiler]

[spoiler show=»Раскрыть»]

Как следует из пункта 4.1 договора, заключенного сторонами, на момент его подписания цена договора определялась как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика, и составляла 12818000 рублей, что соответствует долевому участию в строительстве 150,80 кв. м проектной площади из расчета 85000 рублей за один квадратный метр проектной площади нежилого помещения.

Возможность изменения цены договора предусмотрена пунктом 4.3 договора в случае изменения фактической площади нежилого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, по отношению к проектной площади нежилого помещения. В случае изменения фактической площади нежилого помещения по отношению к проектной стороны производят расчет стоимости разницы между проектной и фактической площадью нежилого помещения.

Дополнительным соглашением к договору, заключенному сторонами 11 октября 2013 года, стороны согласовали окончательную цену договора, с учетом фактической площади передаваемого нежилого помещения и ее уменьшения по отношению к проектной на 2,5 кв. м, определив ее в размере 12605500 рублей, при этом застройщик возвратил истцу денежные средства в размере 212500 рублей из расчета 85000 рублей за один квадратный метр, что истцом в судебном заседании суда апелляционной инстанции не оспаривалось.

Согласно пункту 4.11 договора в случае, если фактические затраты по строительству объекта недвижимости в перерасчете на долю, получаемую участником долевого строительства по окончании строительства, окажутся меньше цены договора, оплаченной участником долевого строительства по договору, с учетом ее изменения в соответствии с п. 4.3 — 4.6 договора, полученная разница возврату участнику долевого строительства не подлежит, а является стоимостью услуг застройщика.

В разрешении на ввод объекта в эксплуатацию от 10 июля 2013 года указано, что стоимость строительства жилого дома, общая площадь которого 9516,4 кв. м, составляет 282878072,58 рублей.

Вместе с тем, учитывая положения вышеуказанных норм, а также статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, условия заключенного сторонами договора, суд обоснованно отказал Ч. в удовлетворении исковых требований, поскольку цена была определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

Ссылка истца в суде первой инстанции, а также в апелляционной жалобе на Положение о проведении строительного контроля при осуществлении строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства, утвержденное Постановлением Правительства Российской Федерации от 21.06.2010 года N 468, а также на иные ведомственные подзаконные акты, устанавливающие порядок проведения строительного контроля при осуществлении строительства по объектам, финансируемым полностью или частично с привлечением средств федерального бюджета, не являются основанием для иных выводов, с учетом вышеизложенного.

[/spoiler]