Итоги года на рынке недвижимости
В Москве прошла ежегодная конференция холдинга РБК, посвященная итогам развития рынка недвижимости в 2017 году. Одной из основных тем обсуждения в ходе мероприятия стал планируемый властями отказ от долевого строительства жилья. Представители бизнеса в связи с этим попросили федеральный центр смягчить чрезмерное, по их мнению, регулирование в стройотрасли. Глава Минстроя России Михаил Мень, в свою очередь, пообещал, что переводить рынок на новые рельсы будут с помощью переходного этапа, на котором застройщикам могут сделать определенные послабления.
Ввод жилья в эксплуатацию
В начале своего выступления на основной сессии конференции Михаил Мень отметил, что уже четыре года аналитики прогнозируют обвал рынка строительства жилья. «Напомню, что 2014-й и 2015-й годы стали рекордными для страны по объему ввода — более 80 млн кв. метров, в минувшем году, прежде всего из-за спада в ИЖС, — 80 млн кв. метров. В начале текущего года была отмечена негативная динамика, но последние месяцы темпы сокращения объемов строительства постепенно снижались. В итоге за 10 месяцев построено 53,3 млн кв. метров, в том числе, 30,6 млн кв. метров в многоквартирных домах и 22,7 млн кв. метров по ИЖС», — сказал Михаил Мень.
По предварительным оценкам Минстроя, по итогам этого года в России будет сдано в эксплуатацию 76 млн кв. метров. Снижение связано с тем, что сейчас в стране в основном вводится жилье, разрешения на строительство которого были выданы в особенно трудный для экономики страны 2015 год. В ближайшие годы, как заметил министр, объемы ввода также будут иметь логическое объяснение. «В 2018 году будут вводиться «многоквартирники», разрешения на которые выдавались в 2016 году. Этот год был уже не таким проблемным, поэтому в следующем году мы ожидаем рост объема строительства до уровня выше 80 млн кв. метров. На 2019 год прогноз аналогичный», — сообщил глава Минстроя. А вот в 2020 году, по прогнозам министерства, рынок немного просядет из-за третьего пакета корректировок законодательства о долевом строительстве, которые предусматривают введение единой вертикали контроля в сфере стройнадзора и солидарной ответственности для собственников стройкомпаний и чиновников. Эти изменения должны вступить в силу в июле следующего года. «Как только девелоперы адаптируются к новым условиям работы, рынок снова начнет расти», — сказал министр.
Отметим, по данным Федеральная служба государственной статистики в Приморском крае в январе-октябре 2017 года объем работ, выполненный по виду деятельности «строительство» организациями всех форм собственности, составил 45.2 млрд. рублей, на 5% больше января-октября 2016 года. Введены жилые дома общей площадью 293.7 тыс. м2, на 7% меньше января-октября 2016 года, из них индивидуальными застройщиками построено 141.2 тыс. м2 жилья (48% ввода жилья по краю). Ввод жилья населением по сравнению с соответствующим периодом прошлого года снизился на 8%.
Михаил Мень также обратил внимание, что за последние 7 лет рынок долевого строительства вырос в 3,5 раза, за это время жилье с помощью этого механизма приобрели 3,5 млн человек. «За 10 месяцев этого года гражданами заключено 551 тыс. ДДУ. По этой схеме в стране работают 6586 застройщиков, возводящих 17 тыс. объектов, по которым заключен 1 млн ДДУ. Объем средств, вложенных в стройку людьми, составляет 3,5 трлн рублей», — заявил он, подчеркнув, что такой рынок нуждается в особом контроле со стороны государства.
Переход на банковское финансирование девелоперских проектов
Подробно Михаил Мень остановился на самой обсуждаемой теме последнего времени, а именно намеченном в трехлетней перспективе переходе на банковское финансирование девелоперских проектов. Как подчеркнул министр, резкого перехода на новую схему не будет, и это будет закреплено в дорожной карте, которая должна быть разработана ведомством при участии ЦБ до 15 декабря. «У нас есть определенные предложения предварительного характера. Например, в законе о долевом строительстве заложен механизм размещения средств дольщиков на так называемых эскроу-счетах в уполномоченных банках. Механизм предполагает, что за счет полученных от граждан фактически под ноль средств банки могут кредитовать застройщиков. Весь вопрос в ставках. По нашей оценке, их диапазон с учетом маржи и рисков банков, а также страхования ДДУ в Фонде защиты дольщиков может составить 1-3%. Здесь есть опасность, что банки могут предлагать более высокую ставку, но есть и перспектива зарождения конкуренции между банками, ведь им придется бороться за вложения граждан в долевое строительство. Динамика цен на жилье будет зависеть как раз от ставок», — сказал министр, добавив, что схему с эскроу-счетами можно использовать как переходный этап к полному отказу от «долевки».
Тема ухода от долевого строительства жилья, а, по сути, от продажи квартир на этапе строительства многоквартирных домов, безусловно, беспокоит и девелоперский бизнес. Понимая, что взятый курс в этом плане глобально сменить невозможно, застройщики предупреждают о высоких ценах, настаивают на «легких» ставках банковского финансирования и более мягком регулировании своей работы, а также просят усовершенствовать законодательство не только в сфере долевого строительства.
В частности, гендиректор компании «Донстрой» Алена Дерябина в ходе своего выступления на конференции сказала, что у бизнеса действительно есть опасения, что ставки при проектном финансировании будут слишком высокими. «Здесь надо учитывать, что маржа застройщиков, особенно при комплексном освоении территории, сейчас уже не такая высокая. Даже при ставке 4-6% будет тяжело — экономика длительного проекта не выдержит». По мнению топ-менеждера, есть два варианта использования эскроу-счетов. «Банк может кредитовать застройщиков, а может лишь осуществлять контроль. Второе выглядит предпочтительнее. Но так или иначе мы будем встраиваться в предлагаемые государством механизмы», — пояснила она.
Президент ГК «Кортрос» Вениамин Голубицкий, в свою очередь, считает, что параллельно с корректировкой законодательства о долевом строительстве нужно многое менять и в других законах: «Например, налог на землю, которая используется девелоперами при реализации КОТов, сейчас растет ежегодно. Логично, чтобы он был фиксированным. Социальная нагрузка при таких проектах — довольно тяжелая. Нужно решать вопрос с налогом за нереализованные квартиры. Ведь все это в конечном итоге закладывается в стоимость квадратного метра». Также, уверен топ-менеджер, необходимо обеспечить равный доступ строительных компаний к финансированию. «Рынок укрупняется и будет укрупняться дальше. Но в результате регулирования рынка не должно возникнуть ситуации, когда банки, по сути, являются застройщиками-девелоперами. Эта опасная тенденция очевидна уже сейчас», — добавил он.
На часть запросов участников рынка глава Минстроя ответил после сессии, в ходе общения с прессой. В частности, министр сообщил, что предварительно рассматривается возможность частичного смягчения законодательных требований к девелоперам, которые будут работать с эскроу-счетами. «Речь идет о таких весьма жестких критериях, как «одно разрешение — одна SPV» (проектная компания, — прим. ред.), отказ от котлового метода финансирования стройки, определенный объем уставных и собственных средств компании. Все это еще будет обсуждаться с депутатами и уточняться аппаратом правительства РФ», — уточнил он, добавив, что «июльские» поправки также могут быть скорректированы в части строительства социальной инфраструктуры в рамках КОТов. Отвечая на вопрос «СГ», можно ли обязать банки не завышать ставки в рамках проектного финансирования, министр сказал: «Мы считаем, что теоретически можно было установить низкий потолок ставок. Это как раз спровоцировало бы конкуренцию между банками. Но данный вопрос находится в компетенции ЦБ и Минфина», — заключил Михаил Мень.
Мнение приморских строителей о новой инициативе федеральных властей
В ноябре деловой еженедельник «Конкурент» опубликовал серию статей публикаций о том, что будет с жилищным строительством после отмены «долевки».
По словам Александра Шмидта, генерального директора ООО «Ареал-Недвижимость», средства дольщиков на сегодняшний день бесплатны для девелоперов. Если они будут выведены с рынков объектов жилья и заменены средствами банка, это в любом случае будут деньги под процент. На сегодняшний день он колеблется в пределах от 10 до 12% (а часто выше) — величина кредитной ставки на сумму кредита. Естественно, это будет включено в себестоимость. И, как следствие, увеличит стоимость жилья для покупателей:
«Каким образом смогут этот процент оптимизировать банки, правительство? Пока это непонятно. По 218-ФЗ, все средства дольщиков должны аккумулироваться в аккредитованных банках и направляться на цели строительства по мере необходимости. Но в определенный момент возникает ситуация, как правило, на фазе 60% готовности объекта, когда начинает формироваться свободный денежный поток. То есть количество поступающих денежных средств потенциальных покупателей начинает превышать текущую потребность строительства. По 218-ФЗ, они не могут быть использованы застройщиком до момента ввода в эксплуатацию всего дома и закрытия всех договоров долевого участия (ДДУ), которые считаются исполненными только после подписания акта приема-передачи готовых квартир. Поэтому средства дольщиков будут находиться в банке длительный период времени как бесплатный актив. В этом случае застройщик сможет разместить свободные средства на аккредитиве и таким образом частично компенсировать свои расходы, связанные с оплатой банковского процента.
Если в дальнейшем будет полностью отменена система долевого строительства, то пока неизвестно, какая схема будет предложена взамен правительством и банками. По сути, это переход с ДДУ на проектное финансирование через банки. Здесь нужно понимать объем и происхождение тех средств, которые банки будут выделять на проектное финансирование. С одной стороны, это могут быть деньги тех же вчерашних дольщиков, которых в будущем не будет — банки будут получать эти деньги через расширение системы ипотечных договоров. И сегодня дольщики заключают договоры с банками. Если их количество увеличится, то это даст соответствующие возможности для банка финансировать строительство по более низким ставкам.
С другой стороны, может быть сформирована некая система, когда дольщики вносят деньги не застройщику, а передают банку. Банк в данном случае выступает посредником между дольщиком и застройщиком, когда, по существу, застройщик будет получать кредитные средства от банка. Но происхождение этих денег будет от тех самых дольщиков. И если эти проценты будут в разумных пределах, 3–5%, то, возможно, у застройщиков и не произойдет большого роста издержек. На самом деле конечная стоимость квартир может и не повыситься, но будет исключена возможность приобрести квартиру на начальном этапе строительства по более низкой цене. Это ударит в первую очередь по тем людям, которые вкладывают в жилье как инвесторы.
Сегодня, когда застройщик подписывает ДДУ на продажу квартир, стоимость этих договоров в пересчете на квадратный метр определяется по мере готовности дома. На котловане одна цена, на момент ввода в эксплуатацию другая, и разница может достигать 25–30%. В себестоимость сегодняшних квартир застройщик закладывает годовой банковский процент, примерно от 4 до 7. Если банк сможет обеспечить финансирование под такой процент (5% годовых), то, вполне вероятно, при продаже на последнем этапе, после ввода в эксплуатацию, этих квартир они будут продаваться по максимальной цене. Здесь застройщик не увеличивает цену своих квартир, но те, кто раньше имел возможность участвовать в долевом строительстве, начинают терять деньги. Ведь люди, вкладывая на котловане, могли купить квартиры на 25% дешевле, чем по готовности.
Учитывая логику 218-ФЗ, можно предположить, что родится что-то среднее между ДДУ и проектным финансированием. Средства будущих дольщиков, возможно, будет аккумулировать банк, обеспечивающий проектное финансирование, и он же будет осуществлять контроль над застройщиком. Для этого должны появиться специализированные инвестиционные банки, как в США. Там строго разграничены коммерческие и инвестиционные функции банков, которые запрещено совмещать. Инвестиционные банки работают в сфере проектного финансирования и на рынке ценных бумаг и обладают соответствующими компетенциями. Деньги дольщиков для банков будут бесплатными, и это позволит оптимизировать процентную ставку или долю участия банка в будущей прибыли.
Самыми проигравшими останутся, конечно, те дольщики, которых сегодня называют «обманутыми». Новые покупатели квартир, заплатив большую цену, тем не менее будут застрахованы от рисков потерять все деньги и не получить при этом квартиру. У банков увеличится объем дешевых денежных средств, обороты, и, даже, предоставляя кредиты застройщикам под более низкий процент, банки заработают больше. Да, банки примут на себя риски того, что финансируемый ими объект не будет завершен. Это может произойти не только в случае недобросовестных действий застройщика, но и по объективным причинам. Но даже в этом случае у банков будет возможность изъять в свою собственность недостроенный объект, так как он будет находиться у них в залоге, и достроить его силами другого застройщика. При этом расходование денежных средств будет контролироваться самим банком, и он вряд ли допустит расходование их нецелевым образом.
В этой связи мы ожидаем повышения спроса на квартиры в нашем жилом комплексе бизнес-класса «Маринист» со стороны тех покупателей, которые покупают жилье с инвестиционными целями. Потому что декларируемое правительством снижение рисков неизбежно приведет к снижению доходности для покупателей-инвесторов, а на покупке квартир в строящихся сейчас объектах еще можно заработать в рамках нормально действующего законодательства.»
Марина Мезенцева, специалист отдела продаж ООО «Жилкапинвест»: «Сегодня застройщик старается при проектировании предусмотреть широкий ассортимент квартир разной площади (в том числе и небольших). Кроме этого, каждый девелопер подбирает индивидуальный подход к своему покупателю, предлагая минимальные первоначальные взносы, различные схемы рассрочек, плотно сотрудничая с банками. Все эти инструменты, в совокупности со снижающимися ипотечными ставками, позволяют сейчас сделать жилье доступным для широкого круга населения.
Сегодня покупка квартиры на начальной стадии строительства становится реальностью для людей с очень средним доходом. То есть молодые семьи сейчас имеют возможность приобрести пусть небольшую, но свою квартиру. В результате отказа от долевого строительства, в первую очередь, пострадает средний класс. Как минимум уйдет понятие «стартовой цены». Квартиры будут продаваться по цене завершенного строительства, а значит, примерно на 20–30% дороже, чем покупка на котловане. Следовательно, и ипотека станет более дорогим «удовольствием» для многих.
Некоторые эксперты задаются вопросом: а готов ли банковский сектор к такому объему финансирования? То есть возможно еще и сокращение объемов ввода жилья в эксплуатацию.
Насколько увеличится стоимость жилья относительно сегодняшних цен в готовом доме, зависит от очень многих факторов — это и уровень инфляции, и уровень «щадящих» ставок, по которым будут выдаваться кредиты застройщикам. Итоговая цена будет зависеть и от числа игроков, переживших очередной ветер перемен. К административным барьерам добавятся банковские и т. д.
Обманутых дольщиков, да, не будет, так как не будет вообще дольщиков. Но доступней жилье точно не станет. И это мы обозначили только маленькую часть проблем, которые будут спровоцированы изменениями в законодательстве. Глобальность перемен на рынке жилья будет зависеть от очень многих моментов, по которым еще нет полной определенности».
Борис Поздняков, председатель совета директоров ГК «Эскадра»: «Половина застройщиков просто уйдет с рынка. Уже сейчас новая редакция 2014-го ФЗ значительно отразилась на конкуренции. При проектном финансировании банки или другие финансовые институты, а, скорее всего, это будут банки, и в Приморье они уже обкатывают такую практику — выдвигают жесткие требования, предоставляя инвестиционные кредиты. Застройщик должен иметь не менее 35% от заявленной суммы на счету, что по карману далеко не каждому.
Если сегодня мы строим объекты за деньги дольщиков и берем кредит только для того, чтобы поддержать оборотные средства, в небольшом объеме — 10–15% от себестоимости здания, то потом, с полным переходом на ресурсы банка, будем выплачивать кредит до 70–80% от его себестоимости, а это уже другая сумма. Мы оформили два кредита в этом году — процент неплохой, банки готовы кредитовать под 10,3%, но через 1,5–2 года они могут запрашивать и 20–25%. То есть жилье подорожает только за счет банковских кредитов. При этом фактически не останется никакого долевого участия, у нас будет просто рынок готовых домов и строящиеся объекты, где ты не сможешь купить квартиру».
Второе, что скорее всего произойдет, — квартиры, как один из инвестиционных инструментов, исчезнут, ведь стоимость готового жилья будет сразу на уровне цены вторичного рынка или готовой квартиры. По мнению экспертов, покупатели больше не смогут вложить в жилую недвижимость 50 тыс. руб. за 1 м2, чтобы через два года продать ее по 100 тыс. за 1 м2.
Такая схема, признаются приморские застройщики, существует во многих развитых странах и называется «цивилизованным рынком», но переход к нему будет очень болезненным для многих компаний. Зато, что рынок ждут катастрофические последствия, говорит тот факт, что в Приморском крае 70% жилья финансируется за счет дольщиков.
Что же может заменить «долевку»? Как заявили «К» эксперты, предполагается радикальный переход на продажу готового жилья без возмещения объемов финансирования, осуществляемого дольщиками, и даже замена выпадающего финансирования эмиссией денег. Но российский рынок недвижимости к исчезновению ДДУ совершенно не готов, потому что реального механизма его замены попросту нет. Альтернативой может быть разве что проектное финансирование по низкой процентной ставке. Однако пока перспектива появления подобного продукта не просматривается.
По материалам Минстрой РФ, Приморскстат, Деловой еженедельник «Конкурент»
