В Приморье завершился приём заявок на отбор участков и застройщиков для программы «Жилье российской семье»
24 октября, согласно извещению о проведении отбора земельных участков, застройщиков, проектов жилищного строительства для реализации программы «Жилье для российской семьи» истёк срок приема заявок и прилагаемых к ним документов.
Программа «Жилье для российской семьи» действует в рамках государственной программы Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации», утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 15 апреля 2014 года № 323.
В Приморье она начала действовать ещё ещё в августе 2014 года. Координацию реализации проектов жилищного строительства в рамках реализации программы «Жилье для российской семьи» осуществляет департамент градостроительства Приморского края.
В регионе было принято два постановления по этой программе:
- Постановление Администрации Приморского края от 05.09.2014 № 358-па «Об отборе земельных участков, застройщиков, проектов жилищного строительства для реализации программы «Жилье для российской семьи».
- Постановление Губернатора Приморского края № 62-пг от 18.09.2014 «О некоторых вопросах реализации программы «Жилье для российской семьи».
А в ноябре начнется формирование списка граждан для госпрограммы «Жилье для российской семьи».
Также на сайте администрации Приморского края опубликованы вопросы и ответы по действию данной программы.
Так, например, в ответе разъясняется, что гражданин получает право воспользоваться возможностью (правом) приобрести жилье по цене ниже рыночной стоимости аналогичного жилья. Это основное преимущество. Дополнительно ОАО «АИЖК» планирует внедрить специальный ипотечный продукт для граждан, приобретающих жилье в программы «Жилье для российской семьи», который подразумевает льготные условия кредитования таких граждан. В случае принятия коммерческими банками аналогичных программ информация будет дополнена.
Кроме того поясняется, что на понятие жилье экономического класса в рамках программы «Жилье для российской семьи» распространяется действие Приказа Минстроя России от 05.05.2014 № 223/пр, которым утверждены условия отнесения жилых помещений к жилью экономического класса. В частности, жилые помещения должны быть обеспечены внутренней отделкой, пригодной для проживания, и установкой инженерного оборудования, в том числе в целях поквартирного учета водопотребления, теплопотребления, электропотребления и газопотребления (при наличии газопотребления).
А вот какая отделка жилого помещения входит в понятие пригодное для проживания (стены, потолок — оштукатурены, ошпаклеваны, пол — цементная стяжка, линолеум, плинтуса, установка межкомнатных дверей, установка сантехнического оборудования — унитаз, раковина, ванная, электрооборудование — розетки, выключатели) или иные характеристики определяется Минстроем России.
Заключенный гражданином договор участия в долевом строительстве регистрируется в установленном порядке и содержит обязательство застройщика по цене реализации. Задача органов власти субъектов Российской Федерации контролировать реализацию жилья экономкласса в рамках программы «Жилье для российской семьи» гражданам, имеющим право на приобретение такого жилья и включенным в сводный реестр.
Ответы на эти и другие вопросы, в том числе вопросы по спискам граждан читайте далее.
Сайт 111BASHNI.RU — «Новостройки Владивостока» отслеживает информацию по данной программе, с которой вы можете ознакомиться в рубрике «Жильё для семьи» социальных программ.
Общие вопросы
1. Предусматривает ли программа софинансирование со стороны федерального бюджета?
Прямого (денежного) финансирования программы «Жилье для российской семьи» государственной программой РФ«Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан РФ» не предусмотрено. Однако для проектов по строительству жилья экономического класса разрешено применение других механизмов поддержки:
- а) предоставление на льготных условиях земельных участков для строительства, в т.ч. и по направлению работы Фонда РЖС,
- б) возможность обращения к механизму выкупа объектов инженерно-технического обеспечения, что может позволить достичь возмещения затрат застройщика на подключение (технологическое присоединение) объектов капитального строительства к инженерным сетям в размере до 4 тыс. рублей на 1 кв. м жилья экономического класса.
2. Может ли участвовать в программе ранее построенный объект, ведь указан срок заключения договоров с гражданами не позднее 6 месяцев с момента ввода объекта?
По общему правилу построенные (введенные в эксплуатацию) объекты жилищного строительства не могут быть заявлены в программу. Программа «Жилье для российской семьи» реализуется в соответствии с поручением Президента РФ по реализации Послания Президента РФ Федеральному Собрания РФ от 12.12.2013 и одна из главных задач программы – обеспечить ввод в эксплуатацию не менее 25 млн. кв. метров жилья экономического класса дополнительно к ранее запланированным объемам ввода жилья.
3. Может ли быть заявлен в программу проект (земельный участок), предусматривающий строительство менее 25 тыс. кв. метров жилья экономического класса?
Минимальный объем строительства жилья экономического класса в проекте установлен постановлением Правительства РФ от 05.05.2014 № 404 «О некоторых вопросах реализации программы «Жилье для российской семьи»…» и уменьшен быть не может.
Примечание. 23.10.2014 Минстрой РФ сообщил, что изменятся Требования к проектам и застройщикам по программе «Жилье для российской семьи».
4. Возможно ли пересмотреть в сторону увеличения стоимость 1 кв. метра?
Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.05.2014 № 404 «О некоторых вопросах реализации программы «Жилье для российской семьи»…» установлена верхняя граница стоимости 1 кв. м жилья экономического класса и возможности пересмотра стоимости в сторону увеличения не предусмотрено.
5. В рамках программы застройщик обязан ввести в эксплуатацию до 1 июля 2017 года всю площадь жилых помещений, заявленную в проекте на участие в программе, или только реализуемую по 30 тыс. рублей за 1 кв. м площадь жилья экономического класса?
В соответствии с пунктом 7 Критериев и требований отбора земельных участков, застройщиков, проектов жилищного строительства для реализации программы «Жилье для российской семьи»…» предусматривается принятие застройщиком обязательства ввести в эксплуатацию до 1 июля 2017 года объекты жилищного строительства, общая площадь жилья экономического класса в которых составляет не менее 25 тыс. кв. метров.
6. Возможно ли строительство по программе арендного жилья?
Если речь идет об арендном жилье в проектах, строящихся в рамках программы «Жилье для российской семьи», то оно может быть выделено только в «рыночной части» проекта. При этом арендное жилье будет принадлежать тому, кто выступит заказчиком строительства (инициатором проекта), либо специальной проектной компании, созданной по инициативе заказчика строительства.
7. Какие налоговые льготы предусмотрены относительно проектов жилищного строительства, реализуемых в рамках программы?
Как в рамках реализации программы, так и на уровне Приморского края не предусмотрены налоговые льготы относительно проектов жилищного строительства.
8. Будет ли предложена к использованию типовая форма предварительного договора выкупа объекта инженерно-технического обеспечения?
Основные условия предварительного договора определены в Приложении № 2 к Соглашению об обеспечении строительства жилья экономического класса в рамках программы «Жилье для российской семьи» объектами инженерно-технического обеспечения, утвержденному приказом Минстроя России от 10.06.2014 № 287/пр. Разработку типовой формы предварительного договора планируется завершить в сентябре текущего года.
9. Где можно ознакомиться с нормативными документами программы и типовыми формами документов по программе (договоры, отчеты, графики и др.)?
Основные документы программы «Жилье для российской семьи» Минстрой России планируют размещать на своем официальном сайте. Для удобства все документы программы, включая типовые формы, размещены на сайте ОАО «АФЖС» в отдельном разделе по ссылке http://www.afhc.ru/state_program_providing_housing/
10. Должен ли участвовать Приморский край в создании специализированной организации?
Нет. Создание специализированных обществ проектного финансирования (СОПФ), приобретение такими обществами объектов инженерно-технического обеспечения, а также выпуск обществами облигаций с залоговым обеспечением – ответственность ОАО «АИЖК» / ОАО «АФЖС».
11. Значит ли, что строительство жилья экономического класса и строительство объектов инженерно-технического обеспечения в рамках программы значительно увеличит коммунальные платежи граждан?
Нет. Величина и темп роста коммунальных платежей регулируются в соответствии с законодательством о тарифах. Соответственно, если требуется увеличение тарифа – такое увеличение может происходить только в разрешенных пределах, и с учетом выбранного источника финансирования затрат на строительство сетей инженерно-технического обеспечения из перечня, приведенного в п. 5 Критериев и требований отбора земельных участков, застройщиков, проектов жилищного строительства для реализации программы «Жилье для российской семьи»…». Администрация Приморского края, Застройщик и ресурсоснабжающая организации должны определять источник (комбинацию источников) финансирования таким образом, чтобы исключить значительный рост платежей граждан за коммунальные услуги.
12. Может ли застройщик, реализующий проект по программе при подаче заявки в банк на кредит в качестве обеспечивающих документов представить предварительный договор выкупа объектов инженерно-технического обеспечения?
Да. Однако следует учитывать, что банки самостоятельно устанавливают перечни и требования к документам, требуемым к представлению при получении кредита. Предварительный договор выкупа может быть принят банком во внимание как гарантия и источник погашения кредита (части кредита) на строительство, но это не является обязанностью банка.
13. Имеет ли застройщик, реализующий проект по программе какие либо преференции по получению кредита на строительство?
Коммерческие банки самостоятельно определяют преференции для своих заемщиков. ОАО «АФЖС» такие преференции предоставляет в рамках реализации новой редакции программы «Стимул» http://www.afhc.ru/program_stimul, в соответствии с условиями которой банку, кредитующему такого застройщика, предоставляется до 100% фондирования (займы) кредита застройщику с контролем маржи банка по кредиту застройщику.
14. Оценка рыночной стоимости 1 кв. м: за инициатором проекта закреплена необходимость предоставления отчета об оценке рыночной стоимости 1 кв. м в проекте, но что в данном случае делать с объективностью оценки? Закреплять оценщика в нормативном акте? Вводить конкурсный отбор оценщика?
В любом случае следует руководствоваться правилом соблюдения норм действующего законодательства. Оценка проводится в соответствии с законодательством об оценочной деятельности. Никаких дополнительных требований к оценщику программой не предусмотрено и нет оснований рекомендовать устанавливать их Администрации Приморского края.
15. По условиям программы гарантирует ли Администрация Приморского края застройщику полный выкуп построенного в рамках реализации проекта жилья экономического класса, реализуемого по цене 30 тыс. рублей за 1 кв. м площади жилых помещений, в случае, если это жилье не будет выкуплено гражданами, относящимися по условиям программы к льготным категориям? Если да, то в течении какого периода?
В рамках Соглашения планируется разработать планы органов исполнительной власти Приморского края и органов местного самоуправления по приобретению жилья экономического класса, построенного в рамках программы, в целях переселения граждан из аварийного жилищного фонда, предоставления такого жилья гражданам по договорам социального найма и иным договорам в соответствии с жилищным законодательством. В соответствии с пунктами 6, 7 и 8 Основных условий и мер реализации программы, утвержденными постановлением Правительства РФ от 05.05.2014 № 404 «О некоторых вопросах реализации программы «Жилье для российской семьи»…» жилье экономического класса, построенное в рамках программы, может приобретаться у застройщика не позднее 6 месяцев после ввода в эксплуатацию гражданами, органами государственной власти РФ органами государственной власти Приморского края или органами местного самоуправления.
В случае если в течение 6 месяцев после ввода в эксплуатацию жилье экономического класса не будет приобретено гражданами, имеющими право на его приобретение, органами государственной власти или органами местного самоуправления, то по выбору застройщика оно может быть:
- а) продано или предоставлено застройщиком во владение и (или) пользование иным лицам;
- б) продано открытым акционерным обществам «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» или «Агентство финансирования жилищного строительства», являющимся основным и дочерним обществами, а в случае строительства такого жилья на предоставленных Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства (далее — Фонд) земельных участках — Фонду в соответствии с принятыми ими обязательствами по приобретению у застройщика такого жилья.
Таким образом, безусловные гарантии выкупа построенного в рамках реализации проекта жилья экономического класса дает ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» или ОАО «Агентство финансирования жилищного строительства», а в случае строительства такого жилья на предоставленных Фондом земельных участках – Фонд.
16. Необходимо ли проведение конкурса или иного отбора банков для участия в программе?
Нет. Может участвовать любой банк.
17. Какие условия участия ресурсоснабжающих организаций, застройщиков в кредитовании уполномоченными банками, будет ли это проектным или залоговым кредитованием, какой документ подтверждает это? Работают ли с продуктами филиалы на территориях?
Банки самостоятельно определяют условия кредитования. Программа «Жилье для российской семьи» не содержит каких-либо требований к кредитным организациям.
18. Нужно ли отбор проектов (земельных участков) для участия в программе проводить в соответствии с законом «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» (44-ФЗ)?
Нет, такого требования нет.
19. В типовом соглашении, подписываемом субъектом РФ, указывается примерный объем строительства жилья, но если считать проекты в привязке к локальным рынкам, то объем может уменьшиться. Значит ли это, что нужно вносить корректировки в соглашение по результатам одобрения каждого нового проекта?
Локальный рынок используется только для проверки критерия соответствия спроса для конкретного земельного участка. Все остальное, включая объемы ввода, считается по субъекту РФ в целом.
20. Какие преимущества имеет гражданин, кроме специальной цены приобретения жилья?
Гражданин получает право воспользоваться возможностью (правом) приобрести жилье по цене ниже рыночной стоимости аналогичного жилья. Это основное преимущество. Дополнительно ОАО «АИЖК» планирует внедрить специальный ипотечный продукт для граждан, приобретающих жилье в программы «Жилье для российской семьи», который подразумевает льготные условия кредитования таких граждан. В случае принятия коммерческими банками аналогичных программ информация будет дополнена.
21. Программой «Жилье для российской семьи» установлено, что к жилью экономического класса в рамках программы относятся жилые помещения, которые соответствуют установленным Минстроем России условиям отнесения жилых помещений к жилью экономического класса и цена договоров участия в долевом строительстве многоквартирного дома (договоров купли-продажи) которых, а также цена государственных (муниципальных) контрактов на приобретение которых в расчете на 1 кв.метр общей площади таких жилых помещений не превышает минимальной из величин — 30 тыс. рублей или 80 процентов оценки рыночной стоимости 1 кв. метра общей площади таких жилых помещений. Может ли минимальная величина 80 процентов оценки рыночной стоимости 1 кв. метра превышать 30 тыс. рублей?
Нет.
22. Возможно ли включение в программу «Жилье для российской семьи» проекта жилищного строительства, если застройщик уже привлек средства участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»?
Нет.
23. В целях минимизации затрат застройщиков в части выплаты процентов по банковским кредитам, возможно ли сокращение срока выкупа жилья экономического класса по государственному (муниципальному) заказу либо установленными категориями граждан с 6 месяцев до 1 месяца с момента выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию жилых помещений?
Сроки, установленные в постановлении Правительства Российской Федерации от 05.05.2014 №404, являются императивными. Субъект Российской Федерации может (должен) создать условия для реализации жилья гражданам как можно раньше, в том числе на этапе строительства жилья по договорам участия в долевом строительстве.
24. Возможен ли отбор проектов, планируемых для реализации на территории муниципальных образований, где не утверждены программы комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры, схем сетей инженерно-технического обеспечения, при наличии выданных ресурсоснабжающими организациями технических условий?
Да, если утверждены схема и программа перспективного развития электроэнергетики Приморского края, а также схема газоснабжения Приморского края (при необходимости обеспечения объектов капитального строительства, которые будут построены на земельном участке, газоснабжением).
25. Возможен ли отбор проектов, планируемых для реализации на территории муниципальных образований, где не утверждены генеральные планы, правила землепользования и застройки и проекты планировок в случае, если земельные участки включены в границы населенного пункта в соответствии с Федеральным законом «О введении в действие Градостроительного кодекса РФ»?
Да.
26. Приказом Минстроя России от 05.05.2014 № 223/пр утверждены условия отнесения жилых помещений к жилью экономического класса. В частности, жилые помещения должны быть обеспечены внутренней отделкой, пригодной для проживания, и установкой инженерного оборудования, в том числе в целях поквартирного учета водопотребления, теплопотребления, электропотребления и газопотребления (при наличии газопотребления). Распространяется ли действие приказа на понятие жилье экономического класса в рамках программы «Жилье для российской семьи»?
Да.
27. Какая отделка жилого помещения входит в понятие пригодное для проживания (стены, потолок — оштукатурены, ошпаклеваны, пол — цементная стяжка, линолеум, плинтуса, установка межкомнатных дверей, установка сантехнического оборудования — унитаз, раковина, ванная, электрооборудование — розетки, выключатели) или иные характеристики?
Компетенция Минстроя России.
28. Допускается ли в рамках программы «Жилье для российской семьи» под проектом понимать совокупность проектов строительства, каждый из которых менее 25 тыс. кв. метров жилья, но в сумме они дадут более 25 тыс. кв. метров жилья экономического класса?
Нет.
Вопросы по оценке спроса
1. Оценка потенциального объема спроса на жилые помещения в соответствии с калькулятором: результат выдается на субъект РФ в целом, но при расчете нужно указывать данные локальных рынков для конкретных проектов, значит ли это что после появления очередного проекта нужно проводить новый расчет, и он будет привязан к конкретному проекту? Что делать с расчетом, если уже есть данные о проектах в нескольких местах? И что делать, если на территории одного муниципального образования будет несколько проектов? Как в этом случае рассчитывать потенциальный объем спроса на жилые помещения по Приморскому краю в целом и нужно ли это?
Потенциальный спрос для Приморского края в целом оценивать не надо. Спрос оценивается только для локальных рынков жилья. Потенциальный спрос оценивается для тех локальных рынков жилья, в которых попадает хотя бы один земельный участок, представленный для участия в программе. Если появляется новый проект в локальном рынке жилья, для которого оценка уже проводилась, то оценку потенциального спроса пересчитывать не надо. По методике планируемый объем ввода жилья суммируется по всем земельным участкам, участвующим в программе на данном локальном рынке жилья, и сравнивается с потенциальным спросом на этом рынке. Если планируемый ввод не больше потенциального спроса, то считается, что критерию спроса соответствуют все такие земельные участки.
2. Определение локального рынка: если проект (земельный участок) находиться в населенном пункте, граничащем с другим субъектом РФ, то что в этом случае делать с оценкой спроса: нужно ли учитывать населенные пункты другого субъекта и как их тогда учитывать в калькуляторе?
Поскольку планируется включать в списки граждан, постоянное место жительства которых находится на территории Приморского края, то населенные пункты соседнего субъекта РФ учитывать не надо.
3. В расчете потенциального спроса участвует понятие «локальный рынок». Значит ли это, что во всех нормативных документах Приморского края по программе должна быть привязка к этому локальному рынку в части возможного участия в проекте населения при приобретении жилья? Если да, то надо ли вносить изменения во все нормативные акты Приморского края при добавлении новых проектов и тем самым ограничивать население края в возможностях участия в программе? Если нет, то какова цель привязки калькулятора к локальным рынкам при расчете потенциального спроса?
Нет. Термин «локальный рынок жилья» используется только для оценки потенциального спроса с целью проверки земельных участков на соответствие критерию спроса, указанного в Постановлении Правительства Российской Федерации от 05.05.2014 № 404 «О некоторых вопросах реализации программы «Жилье для российской семьи» в рамках государственной программы Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации». Граждане могут покупать жилье где угодно.
Вопросы по спискам граждан
1. Закрытие набора участников в программе – формирование очереди завершается при продаже 70% жилья и когда на оставшиеся 30% сформирована двукратная очередь, но об этом может знать только ведущий сводный реестр, а он получает информацию 1 раз в месяц, причем получает граждан уже включенных в программу, т.е. пункт получается невыполним. Что делать в таком случае и кого выбрасывать из программы, а также что делать с теми, кто войдет в программу, но жилье не приобретет, ведь любое включение в очередь в соответствии с нормативным актом Приморского кра
