Возмещение застройщиком разницы от рыночной стоимости квартиры при расторжении ДДУ

21.02.2017

Покупка квартиры в строящемся доме на начальном этапе является наиболее выгодным вариантом приобретения жилья: к окончанию строительства данная квартира значительно возрастает в цене.

При этом в случае если сроки сдачи дома в эксплуатацию затягиваются, у дольщика есть право как на взыскание неустойки за нарушение сроков  передачи квартиры, так и на расторжение в одностороннем порядке договора долевого участия, на взыскание неустойки и на возмещение причиненных убытков, к которым в частности относится и разница между ценой договора долевого участия и текущей рыночной ценой.

В январе 2017 года юристами Приморской общественной организации по защите прав человека и гражданина «Защита» было выиграно дело в пользу дольщика по иску о расторжении договора долевого участия, взысканию неустоек и разницы между ценой договора и рыночной стоимостью квартиры на момент рассмотрения дела судом.

Дело рассматривалось Советским районным судом г.Владивостока. Исковые требования:

1. 2 235 462 руб. – стоимость квартиры по договору долевого участия
2. 168 404,8 – неустойка за нарушение срока передачи квартиры дольщику
3. Проценты за пользование денежными средствами
4. 50 000 руб. – компенсация морального вреда
5. 19 504 руб. – расходы по уплате госпошлины
6. Штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения законных требований потребителей.
7. 460 259,33 руб. – разница между ценой, установленной договором долевого участия и ценой квартиры, сформировавшейся на момент вынесения судом решения.

Согласно материалам дела застройщик должен был сдать дом в эксплуатацию не позднее 31.03.2016 и не позднее 31.05.2017 передать дольщику квартиру. На претензию потребителя от 18.08.2016 о выплате неустойки ответчик не ответил, удовлетворение требований не последовало. Поскольку от застройщика не поступило уведомление о возможном нарушении сроков строительства объекта и предложение о заключении дополнительного соглашения и переносе срока, истец 22.09.2016, не зная, когда ответчик закончит строительство, расторгла с застройщиком договор долевого участия в строительстве. Не получив ответа на предложение, истец обратилась в суд.

Предложение о принятии квартиры было направлено дольщику только 30.11.2016, то есть с просрочкой в полгода, и уже после подачи заявления о расторжении договора, и после подачи иска в суд. А 16.01.2017 застройщик передал дольщику квартиру в одностороннем порядке.

Неустойка за нарушение срока передачи квартиры была снижена до 50000 руб., так как суд принял во внимание компенсационный характер неустойки, незначительный период просрочки исполнения обязательства, отсутствие доказательств действительного ущерба, причиненного в результате указанного нарушения.

Рассматривая требование о расторжении договора, суд в частности исходил из того, что частью 1 статьи 9 ФЗ №214-ФЗ предусмотрено, что участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца. А частью 2 статьи 9 закона 214-ФЗ установлен порядок и сроки возвращения денежных средств застройщиком в случае расторжения договора, а также процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами.

Истцом были представлены доказательства, свидетельствующие о том, что в предусмотренный договором срок квартира не была передана застройщиком, а также представлены доказательства направления застройщику уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора по почте заказным письмом с описью вложения. При таких обстоятельствах суд посчитал расторгнутым договор долевого участия  со дня направления дольщиком в адрес застройщика соответствующее уведомление – 22.09.2016, и возникновении у застройщика обязанности по возврату полученных по договору денежных средств в размере 2235462 руб.

Удовлетворяя требование об уплате разницы между ценой, установленной договором долевого участия и ценой квартиры, сформировавшейся на момент вынесения судом решения, суд исходил из следующего.

Согласно ст.10 закона 214-ФЗ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Учитывая разъяснения, данные в пунктах 7 и 35 «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 года, убытком может быть признана разница между размером денежных средств, уплаченных для строительства квартиры и стоимостью аналогичной квартиры на момент вынесения решения суда, определенной на основании заключения строительно-технической экспертизы.

Согласно заключению строительно-технической экспертизы по состоянию на 28.10.2016 рыночная стоимость аналогичной однокомнатной квартиры составляет 2695721,33 руб. Соответственно размер убытков составляет 460259,33 руб. (2695721,33 руб. — 2235462 руб. = 460259,33 руб.).

Таким образом, суд пришел к выводу, что расходы на приобретение истцом аналогичной квартиры составляют причиненные истцу убытки, поскольку в результате нарушения ответчиком срока передачи объекта строительства истец лишен возможности приобрести квартиру по стоимости, предусмотренной договором долевого участия.

Вместе с тем, рассматривая требование о взыскании процентов за пользование денежными средствами и компенсацию морального вреда, суд принял во внимание обстоятельства дела и, руководствуясь принципами разумности и справедливости, снизил размер данных требований.

По итогу рассмотрения дела суд принял решение взыскать:

1. 50 000 руб. – неустойка за нарушение сроков сдачи дома в эксплуатацию и передачу объекта долевого строительства
2. 2 235 462 руб. – расторгнуть ДДУ и взыскать стоимость квартиры.
3. 460 259,33 руб. — разница между ценой, установленной договором долевого участия и ценой квартиры, сформировавшейся на момент вынесения судом решения.
4. 100 000 руб. – проценты за пользование денежными средствами.
5. 5 000 руб. – компенсация морального вреда.
6. 1 425 360,66 руб. — штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения законных требований потребителей.
7. 19 504 руб. – расходы по уплате госпошлины.

Таким образом, дольщик взыскал рыночную стоимость квартиры, неустойки и компенсации на общую сумму 155000 руб. и расходы по уплате госпошлины 19504 руб. Просрочка исполнения обязательств по передаче квартиры составила примерно полгода.

Напомним, Приморская общественная организация по защите прав человека и гражданина «Защита» бесплатно консультирует дольщиков и представляет их интересы в суде. Юристы компании имеют богатый опыт по защите прав потребителей и дольщиков. ПОО «Защита» находится по адресу: г. Владивосток, ул. Светланская, 147, 4 этаж. Тел: (423) 257-12-15.