Счета эскроу: что изменится для покупателей новостроек с 1 июля. Видео

02.07.2019

С 1 июля 2019 года в России переходят на новую схему финансирования строительства многоквартирных домов через эскроу-счета. Деньги дольщиков застройщик напрямую больше не получит, их разместят на специальных счетах в аккредитованных банках, а стройка будет идти за счет банковского проектного финансирования.

Как будут заключаться сделки

Принципиально схема покупки жилья через эскроу-счета не отличается от существовавшей ранее, когда после регистрации договора долевого участия в Росреестре дольщик вносил средства на счет застройщика, который мог пользоваться ими по своему усмотрению. Согласно поправкам в 214-ФЗ «О долевом строительстве…», с 1 июля 2019 года этот механизм немного изменится.

Теперь при покупке жилья в новостройке дольщик сначала должен подписать договор долевого участия с застройщиком. Потом это соглашение регистрируется в Росреестре. После этого банк, застройщик и дольщик подписывают трехсторонний договор на открытие эскроу-счета в аккредитованной Центробанком кредитной организации, которая гарантирует сохранность средств. Теперь в договоре будет прописан порядок оплаты объекта и сроки раскрытия специального счета.

Если квартира покупается в ипотеку, деньги на счет эскроу переводит банк-кредитор. Как только нужная сумма от покупателя или банка-кредитора поступает на спецсчет, обязательства участника долевого строительства по оплате ДДУ считаются выполненными.

Что такое эскроу

Эскроу — депонирование средств до завершения возведения новостройки. В отличие от сберегательного, проценты на средства не начисляются, банк (агент эскроу) тоже не получает вознаграждения.

Внесенные на счет эскроу денежные средства не позднее 10 рабочих дней после представления застройщиком банку разрешения на ввод в эксплуатацию дома и сведений ЕГРН, подтверждающих государственную регистрацию права собственности в отношении одного объекта долевого строительства, входящего в состав этого дома, или сведений о размещении в единой информационной системе жилищного строительства этой информации перечисляются эскроу-агентом застройщику либо направляются на оплату обязательств застройщика по кредитному договору.

Банк (эскроу-агент) вправе отказаться от договора счета эскроу в одностороннем порядке при невнесении денежных средств на счет эскроу в течение более трех месяцев со дня заключения такого договора.

Документ: статья 15.5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…». 

Как оформить договор:

Застройщик и покупатель заключают ДДУ, в котором указывается условие оплаты с использованием эскроу. После подписания договор регистрируется в Росреестре, эта процедура занимает до девяти дней.

После официальной регистрации ДДУ дольщик, банк и застройщик подписывают трехсторонний договор, и банк открывает эскроу-счет. Покупатель вносит деньги на свой счет одновременно или в указанный в договоре срок в безналичном порядке. Этот процесс займет около трех дней, если в договоре не указаны другие условия.

Таким образом, по новым правилам процедура оформления сделки через эскроу-счет занимает около двух недель. Дальше остается ждать, когда застройщик сдаст объект в эксплуатацию и передаст дольщику ключи. После сдачи дома банк переводит деньги со счета эскроу на специальный банковский счет застройщика.

Можно ли вернуть деньги со счета

Договор счета эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве прекращается по следующим основаниям:

1. при расторжении договора участия в долевом строительстве;
2. при отказе от договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке.

Основанием отказа в одностороннем порядке дольщика от ДДУ является:

1. неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца (пункт 1 части 1 статьи 9 Закона 214-ФЗ);
2. в случае, если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования (пункт 2 части 1 статьи 9, часть 2 статьи 7 Закона 214-ФЗ);
3. существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства(пункт 3 части 1 статьи 9);
4. в иных установленных федеральным законом или договором случаях (пункт 5 части 1 статьи 9);
5. требование кредитора о досрочном исполнении застройщиком обязательств по кредитному договору и об обращении взыскания на земельный участок и строящихся на нем многоквартирного дома (пункт 1 части 7 статьи 15.4 Закона 214-ФЗ);
6. признание застройщика банкротом и открытие конкурсного производства (пункт 2 части 7 статьи 15.4 Закона 214-ФЗ);
7. вступление в силу решения арбитражного суда о ликвидации юридического лица — застройщика (пункт 3 части 7 статьи 15.4 Закона 214-ФЗ).

Гарантии при банкротстве застройщика

Теперь в случае банкротства застройщика или других форс-мажоров покупатель не теряет деньги, так как они заморожены на эскроу-счете в уполномоченном банке. Дольщик вправе забрать средства со спецсчета и потратить их по своему усмотрению или оставить и потребовать передачи квартиры через суд, если дом построен. Как и сейчас, клиент может подыскать вместе с другими дольщиками нового девелопера для завершения проекта.

Если обанкротится банк

Средства на каждом счете эскроу застрахованы государством на сумму до 10 млн руб. Таким образом, подавляющее большинство покупателей квартир в строящихся домах смогут вернуть полную сумму в случае банкротства банка.

Право работать с эскроу-счетами получат не все банки. Правительство в мае 2019 года снизило требования к кредитному рейтингу кредитных организаций, благодаря этому список банков, которые могут работать с такими счетами, увеличился с 63 до 100.

Ряд застройщиков сможет строить по старым правилам

С 1 июля 2019 года не все новостройки будут продаваться через эскроу. Власти дали возможность застройщикам продавать по старой схеме, если строительная готовность объекта составляет не менее 30%, а количество заключенных ДДУ — не менее 10%. Для проектов комплексного развития территории достаточно 15%-ной готовности, а для системообразующих компаний (входят ПИК и ЛСР) — 6%-ной.

Застройщику по-прежнему нужно будет продавать на более ранних стадиях, так как это позволит наполнять эскроу-счет. В зависимости от размера средств на нем по выбору компании будет снижаться ставка либо по проектному финансированию, либо по ипотеке для клиентов.

Как проконтролируют девелоперов

Поправки в законодательство о долевом строительстве ужесточили требования к застройщикам — нецелевое использование средств станет невозможно. Вся операционная деятельность застройщиков будет тщательно отслеживаться и проверяться уполномоченным банком. По сути, кредитная организация финансирует расходы застройщика по согласованному проекту бюджета строительства (за вычетом собственных средств застройщика).

Деньги застройщика (и всех других структур, которые участвуют в возведении объекта) будут находиться в одном банке на одном счету. Это позволит кредитору контролировать переводы на всех этапах. Застройщик должен предоставлять банку обоснования для перевода средств, а финансовая организация может отказать в проведении сомнительной операции.

Видео: что поменяется на рынке строительства с 1 июля