Сравнение договоров на строительство жилья

[spoiler show=»1. В каких случаях допускается привлечение денежных средств граждан для строительства» hide=»1. В каких случаях допускается привлечение денежных средств граждан для строительства»]

Согласно части 2 статьи 1 2. Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» привлечение денежных средств граждан для строительства допускается только в трёх случаях, в том числе:

  1. на основании договора участия в долевом строительстве;
  2. жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

А в силу части 3 статьи 1 закона № 214-ФЗ действие настоящего Федерального закона не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству объектов недвижимости и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом РФ и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности. Передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся многоквартирном доме, не допускается.

Согласно части 1 статьи 14.28 Кодекса РФ об административных правонарушениях привлечение денежных средств гражданина, связанное с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств гражданина не введен в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, лицом, не имеющим в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан в нарушение требований, установленных указанным законодательством, — влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц — от пятисот тысяч до одного миллиона рублей.

[/spoiler]
[spoiler show=»2. Нормативно-правовые акты, регулирующие деятельность организации» hide=»2. Нормативно-правовые акты, регулирующие деятельность организации»]
Долевое строительство Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”
Жилищно-строительный кооператив Раздел 5 Жилищного кодекса РФ.

Примечание: Действие положений настоящей главы не распространяется на иные специализированные потребительские кооперативы, создаваемые в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральными законами о таких кооперативах. Порядок создания и деятельности таких кооперативов, правовое положение их членов определяются указанными федеральными законами (п.5 ст.110 раздела 5 ЖК РФ).

Жилищно-накопительный кооператив Федеральный закон от 30.12.2004 № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах».
[/spoiler]
[spoiler show=»3. В чём суть строительства сравниваемыми организациями» hide=»3. В чём суть строительства сравниваемыми организациями»]
Долевое строительство

Для целей настоящего Федерального закона № 214-ФЗ застройщик – это юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» случаях на праве безвозмездного срочного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство (пункт 1 статьи 2 закона № 214-ФЗ).

Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства», договора безвозмездного срочного пользования таким земельным участком (часть 1 статьи 3 закона № 214-ФЗ).

Право на привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве (часть 2 статьи 3 закона № 214-ФЗ).

Жилищно-строительный кооператив

Члены ЖСК своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. ЖСК в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика* и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию многоквартирного дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство** (ч.3 ст.110 ЖК РФ).

Примечание: Положение части 2 ст. 110 в ред. Федерального закона от 30.11.2011 N 349-ФЗ, устанавливающее, что ЖСК в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика, применяется к ЖСК при получении ими разрешения на строительство после дня вступления в силу указанного Федерального закона (01.12.2011). Ранее было указано, что действие этой части распространяется ЖСК, созданные после дня вступления в силу настоящего Федерального закона, т.е. после 01.12.2011. До 01.12.2011 года не было условия, что ЖСК выступает застройщиком.

Жилищно-накопительный кооператив

ЖНК — потребительский кооператив, созданный как добровольное объединение граждан на основе членства в целях удовлетворения потребностей членов кооператива в жилых помещениях путем объединения членами кооператива паевых взносов. Деятельность ЖНК по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений — привлечение и использование кооперативом денежных средств граждан — членов кооператива и иных привлеченных кооперативом средств на приобретение или строительство жилых помещений (в т.ч. в многоквартирных домах) в целях передачи их в пользование и после внесения паевых взносов в полном размере в собственность членам кооператива (ч. 1-2 ст.2 закона 215-ФЗ).

Наименование ЖНК должно содержать слова «жилищный накопительный кооператив». Юридические лица, не отвечающие требованиям закона 215-ФЗ, не вправе использовать в своих наименованиях слова «жилищный накопительный кооператив» (ч.2 ст.3 закона 215-ФЗ).

Согласно ч.1 ст.16 закона 215-ФЗ при осуществлении деятельности по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений ЖНК вправе:

  1. привлекать и использовать денежные средства граждан на приобретение жилых помещений;
  2. вкладывать имеющиеся у него денежные средства в строительство жилых помещений (в т.ч. в многоквартирных домах), а также участвовать в строительстве жилых помещений в качестве застройщика* или участника долевого строительства;
  3. приобретать жилые помещения;
  4. привлекать заемные денежные средства в случае, предусмотренном ч.3 ст.47 закона 215-ФЗ.

Согласно статье 49 закона № 215-ФЗ жилищные накопительные кооперативы обязаны соблюдать следующие нормативы:
1) норматив текущей обеспеченности обязательств кооператива;
2) норматив общей обеспеченности обязательств кооператива;
3) норматив текущей сбалансированности деятельности кооператива;
4) норматив среднесрочной сбалансированности деятельности кооператива;
5) норматив максимальной задолженности членов кооператива;
6) норматив долговой нагрузки кооператива;
7) норматив задолженности членов кооператива;
8) другие установленные федеральными законами и нормативными правовыми актами Правительства РФ нормативы.

Кооператив не вправе осуществлять деятельность по привлечению новых членов, если он не соблюдает хотя бы один из указанных выше нормативов.

* Застройщик – физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке или на земельном участке иного правообладателя строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта (часть 16 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ).

** Согласно части 1 статьи 9.5 Кодекса РФ об административных правонарушениях РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства без разрешения на строительство в случае, если для осуществления строительства, реконструкции объектов капитального строительства предусмотрено получение разрешений на строительство, – влекут наложение административного штрафа на граждан в размере от 2.000 до 5.000 рублей; на должностных лиц – от 20.000 до 50.000 рублей; на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, – от 20.000 до 50.000 рублей или административное приостановление их деятельности на срок до 90 суток; на юридических лиц – от 500.000 до 1.000.000 рублей или административное приостановление их деятельности на срок до 90 суток.
[/spoiler]

[spoiler show=»4. Оплата стоимости жилья» hide=»4. Оплата стоимости жилья»]
Долевое строительство Согласно статье 5 Закона 214-ФЗ  в договоре участия в долевом строительстве указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.Уплата цены договора производится путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями. В случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

В случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем 3 раза в течение 12 месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем 2 месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона. В случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Жилищно-строительный кооператив

Кроме стоимости самого объекта недвижимости, который определяется паевым взносом, покупатель оплачивает так же вступительный взнос.

Согласно части 1 статьи 113 Жилищного кодекса РФ в Уставе жилищного кооператива должны содержаться в том числе сведения о размере вступительных и паевых взносов, составе и порядке внесения вступительных и паевых взносов, об ответственности за нарушение обязательств по внесению паевых взносов, порядке покрытия членами кооператива понесенных им убытков. Устав жилищного кооператива может содержать другие не противоречащие настоящему Кодексу, другим федеральным законам положения (ч.2 ст.113 ЖК РФ).

Гражданин или юридическое лицо признается членом жилищного кооператива с момента уплаты вступительного взноса после утверждения решения о приеме в члены жилищного кооператива общим собранием членов кооператива (конференцией) (ч.2 ст. 121 ЖК РФ). Гражданину или юридическому лицу, принятым в члены жилищного кооператива, на основании решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) предоставляется жилое помещение в домах жилищного кооператива в соответствии с размером внесенного паевого взноса (ч.1 ст. 124 ЖК РФ). Порядок и условия внесения паевого взноса членом жилищного кооператива определяются уставом жилищного кооператива (ч.1 ст.125 ЖК РФ).

Жилищно-накопительный кооператив В соответствии со статьей 22 Закона 215-ФЗ на приобретение или строительство кооперативом жилых помещений кооператив вправе использовать:

  1. паевые и иные взносы членов кооператива, за исключением вступительных членских взносов и членских взносов;
  2. субсидии и субвенции;
  3. кредиты и займы, получаемые кооперативом;
  4. средства от реализации или использования жилых помещений, находящихся в собственности кооператива;
  5. добровольные пожертвования и иные не запрещенные законом источники.

Статьей 2 Закона 215-ФЗ предусмотрены следующие взносы:

  1. паевой взнос — денежные средства, которые вносятся членом кооператива в порядке и в сроки, предусмотренные формой участия члена кооператива в деятельности кооператива по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений, и размер которых определяется в соответствии с положениями настоящего Федерального закона. В состав паевого взноса могут включаться доходы, полученные кооперативом от осуществляемой им предпринимательской деятельности и распределенные между членами кооператива пропорционально их паям;
  2. вступительный членский взнос — денежные средства, единовременно внесенные гражданином для покрытия расходов на образование кооператива и прием гражданина в члены кооператива;
  3. членский взнос — денежные средства, периодически вносимые членом кооператива на покрытие расходов, связанных с осуществлением кооперативом предусмотренной его уставом деятельности, за исключением деятельности кооператива по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений;
  4. дополнительный взнос — денежные средства, вносимые членом кооператива для покрытия убытков кооператива.

Внесение гражданином, подавшим заявление о приеме в члены кооператива, вступительного членского взноса и первого платежа в счет паевого взноса осуществляется после внесения сведений о нем в единый государственный реестр юридических лиц.

Паевой взнос члена кооператива должен обеспечивать погашение затрат на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения. Примерная стоимость приобретаемого или строящегося кооперативом для члена кооператива жилого помещения определяется с учетом средней рыночной стоимости жилого помещения, аналогичного жилому помещению, указанному в заявлении гражданина о приеме в члены кооператива. Примерная стоимость жилого помещения согласуется с гражданином, подавшим заявление о приеме в члены кооператива, и указывается в решении уполномоченного уставом кооператива органа кооператива о приеме гражданина в члены кооператива. После приобретения или строительства кооперативом для члена кооператива жилого помещения размер паевого взноса уточняется на основании фактической стоимости приобретенного или построенного кооперативом жилого помещения и указывается в решении уполномоченного уставом кооператива органа кооператива, согласованном с членом кооператива (статья 24 Закона 215-ФЗ).

Вступительные членские взносы вносятся членами кооператива единовременно. Членские взносы вносятся членами кооператива ежемесячно, если уставом кооператива не предусмотрен иной порядок внесения таких взносов (статья 25 Закона 215-ФЗ).

[/spoiler]
[spoiler show=»5. Какие оформляются документы» hide=»5. Какие оформляются документы»]
Долевое строительство
Жилищно-строительный кооператив
Жилищно-накопительный кооператив Согласно статье 5 Закона 215-ФЗ прием гражданина в члены кооператива осуществляется на основании его заявления в письменной форме в порядке, установленном настоящим Федеральным законом и уставом кооператива. Членство в кооперативе возникает после внесения соответствующих сведений о гражданине в единый государственный реестр юридических лиц (ЕГРЮЛ)  со дня внесения гражданином вступительного членского взноса и первого платежа в счет паевого взноса. Основанием для внесения сведений о гражданине в ЕГРЮЛ является решение уполномоченного уставом кооператива органа кооператива.Росреестр в течение одного рабочего дня после дня внесения сведений о гражданине в ЕГРЮЛ выдает кооперативу документ, подтверждающий факт внесения соответствующих сведений в ЕГРЮЛ, а кооператив по требованию гражданина, подавшего заявление о приеме в члены кооператива, обязан выдать ему копию этого документа, заверенную печатью кооператива и подписью уполномоченного должностного лица кооператива. Внесение гражданином, подавшим заявление о приеме в члены кооператива, вступительного членского взноса и первого платежа в счет паевого взноса осуществляется после внесения сведений о нем в ЕГРЮЛ.

Согласно статье 11 Закона 215-ФЗ Устав кооператива должен предусматривать:

1) наименование кооператива и место его нахождения;
2) предмет и цели деятельности кооператива;
3) порядок приема в члены кооператива и прекращения членства в кооперативе, в том числе порядок исключения члена кооператива из кооператива;
4) порядок определения размера, состав и порядок внесения паевых и иных взносов;
5) ответственность членов кооператива за нарушение обязательств по внесению паевых и иных предусмотренных настоящим Федеральным законом и уставом кооператива взносов;
6) порядок выплаты члену кооператива действительной стоимости пая при прекращении членства в кооперативе;
7) права и обязанности членов кооператива;
8) права и обязанности кооператива перед своими членами;
9) структуру и компетенцию органов кооператива, порядок их создания, порядок принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов;
10) источники формирования и порядок использования имущества кооператива;
11) фонды, создаваемые кооперативом;
12) порядок покрытия членами кооператива понесенных кооперативом убытков;
13) порядок предоставления органами кооператива информации членам кооператива и ответственность за ее непредоставление;
14) порядок проведения очередных и внеочередных внешних проверок финансовой деятельности кооператива;
15) сведения о филиалах и представительствах кооператива;
16) порядок реорганизации и ликвидации кооператива;
17) иные предусмотренные настоящим Федеральным законом положения.
Уставом кооператива могут быть предусмотрены также иные не противоречащие законодательству Российской Федерации положения, регулирующие создание и деятельность кооператива и его органов, в том числе ограничение участия близких родственников в деятельности органов кооператива.

 

[/spoiler]
[spoiler show=»6. Основания расторжения договоров, получения денежных средств и сроки их получения» hide=»6. Основания расторжения договоров, получения денежных средств и сроки их получения»]
Долевое строительство
Жилищно-строительный кооператив
Жилищно-накопительный кооператив Согласно статье 9 Закона 215-ФЗ членство в кооперативе прекращается в случае:1) добровольного выхода из кооператива;
2) исключения члена кооператива из кооператива;
3) передачи пая другому члену кооператива или третьему лицу;
4) смерти члена кооператива, объявления его умершим в установленном федеральным законом порядке;
5) обращения взыскания на пай;
6) внесения членом кооператива паевого взноса в полном размере и передачи соответствующего жилого помещения в собственность члена кооператива, если у члена кооператива нет других паенакоплений и иное не предусмотрено уставом кооператива;
7) ликвидации кооператива, в том числе в связи с его банкротством.

При прекращении членства в кооперативе по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 части 1 статьи 9 кооператив обязан выплатить выбывшему члену кооператива или другим имеющим право на пай лицам действительную стоимость пая в течение 6 месяцев со дня окончания финансового года, в течение которого возникли основания для прекращения членства в кооперативе, если иной срок не предусмотрен уставом кооператива. При этом предусмотренный уставом кооператива срок не может превышать 2 года со дня окончания финансового года, в течение которого возникли основания для прекращения членства в кооперативе (статья 32 Закона 215-ФЗ).

Вступительные членские взносы и членские взносы не подлежат возврату при прекращении членства в кооперативе, если иное не предусмотрено уставом кооператива (статья 25 Закона 215-ФЗ). Членство в кооперативе прекращается со дня внесения соответствующей записи в ЕГРЮЛ (статья 9 Закона 215-ФЗ).

[/spoiler]
[spoiler show=»7. Применение законодательства о защите прав потребителей» hide=»7. Применение законодательства о защите прав потребителей»]
Долевое строительство
Жилищно-строительный кооператив
Жилищно-накопительный кооператив
[/spoiler]
[spoiler show=»8. Возмещение убытков и неустойки в случае задержки окончания строительства дома, задержки по срокам передачи квартир, либо в случае приостановлении или полном прекращении строительства дома» hide=»8. Возмещение убытков и неустойки в случае задержки окончания строительства дома, задержки по срокам передачи квартир, либо в случае приостановлении или полном прекращении строительства дома»]
Долевое строительство
Жилищно-строительный кооператив Покупатели квартир через ЖСК — пайщики в отличие от покупателей квартир через ДДУ (договор долевого участия) у Застройщика или строительной компании, не могут претендовать на возмещение им убытков и неустойки в случае задержки окончания строительства дома, задержки по срокам передачи квартир, либо в случае приостановлении или полном прекращении строительства дома. При всех перечисленных обстоятельствах приобретатель недвижимости через ЖСК может претендовать только на сумму паевого взноса, это меньше, чем он вообще затратил на квартиру при вступлении в Кооператив, такие взносы, как членские и вступительные не подлежат возврату при выходе из членов Кооператива.
Жилищно-накопительный кооператив Не предусмотрено
[/spoiler]
[spoiler show=»9. Кто осуществляет надзор и контроль за деятельностью» hide=»9. Кто осуществляет надзор и контроль за деятельностью»]
Долевое строительство
Жилищно-строительный кооператив
Жилищно-накопительный кооператив Надзор за деятельностью кооператива по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений, а также за соблюдением кооперативом требований настоящего Федерального закона, других федеральных законов, иных нормативных правовых актов Российской Федерации и нормативных актов Банка России осуществляется Банком России (статья 50 Закона 215-ФЗ).Ведение кооперативом бухгалтерского учета и бухгалтерская (финансовая) отчетность кооператива подлежат обязательной ежегодной проверке аудиторской организацией (аудитором). Уставом кооператива может быть предусмотрено проведение аудиторской проверки один раз в два года, если сумма активов баланса кооператива не превышает на конец отчетного года шесть миллионов рублей. Принятие решения о проведении аудиторской проверки и выбор аудиторской организации (аудитора) осуществляются правлением кооператива. При этом выбор аудиторской организации (аудитора) осуществляется на конкурсной основе (статья 54 Закона 215-ФЗ).
[/spoiler]
[spoiler show=»10. Ответственность» hide=»10. Ответственность»]
Долевое строительство
Жилищно-строительный кооператив
Жилищно-накопительный кооператив Согласно статье 4 Закона 215-ФЗ кооператив отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, но не отвечает по обязательствам своих членов.Согласно статье 6 Закона 215-ФЗ члены кооператива несут риск убытков, связанных с деятельностью кооператива, в пределах своих паенакоплений. Члены кооператива несут ответственность перед кооперативом за нарушение обязательств по внесению паевых и иных взносов. Размер неустойки за нарушение обязательств по внесению этих взносов определяется уставом кооператива и не может превышать одну трехсотую действующей на день уплаты неустойки ставки рефинансирования Центрального банка РФ за каждый день просрочки внесения взносов. Неустойка за нарушение обязательств по внесению паевых и иных взносов начисляется со дня, следующего за днем, установленным для внесения взносов, по день внесения этих взносов членами кооператива, если иной порядок начисления неустойки не установлен уставом кооператива.

В соответствии со статьей 10 Закона 215-ФЗ член кооператива может быть исключен в судебном порядке из кооператива на основании решения общего собрания членов кооператива в случае:

  1. неоднократного неисполнения обязанностей, установленных настоящим Федеральным законом и (или) уставом кооператива, либо невозможности осуществления кооперативом своей деятельности или существенного затруднения ее осуществления в результате действий (бездействия) члена кооператива;
  2. систематического нарушения порядка внесения паевого и иных взносов. Под систематическим нарушением порядка внесения паевого и иных взносов признается нарушение сроков внесения взносов или их недоплата более трех раз в течение двенадцати месяцев, даже если каждая просрочка или размер каждой недоплаты незначительны, либо однократная просрочка внесения паевого и иных взносов в течение более чем три месяца.

За нарушение кооперативом обязательств по выплате выбывшему члену кооператива или другим имеющим право на пай лицам действительной стоимости пая кооператив уплачивает выбывшему члену кооператива или другим имеющим право на пай лицам неустойку, размер которой определяется уставом кооператива и не может превышать одну трехсотую действующей на день уплаты неустойки ставки рефинансирования Центрального банка РФ за каждый день просрочки платежа.

[/spoiler]

Отправить ответ

avatar
  Подписаться  
Уведомление о