Страхование ответственности застройщиков: первые результаты


Страхование объекта строительстваС 1 января 2014 года в федеральный закон вступили поправки, направленные на защиту участников долевого строительства. Прошел почти год. Что изменилось за это время и где страхуются застройщики Владивостока?

В новой редакции закона о долевом строительстве предусмотрено, что, помимо залога земельного участка или права аренды на него, обязательства застройщика должны быть обеспечены:

  1. поручительством банка в порядке, установленном статьей 15.1 Федерального закона № 214-ФЗ;
  2. страхованием гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения дольщику по договору в порядке, установленном статьей 15.2 закона № 214-ФЗ.

Страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение им обязательств по передаче жилого помещения по договору может осуществляться путем:

  1. участия застройщика в обществе взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков, имеющем соответствующую лицензию на осуществление взаимного страхования и созданном исключительно для осуществления указанного вида страхования;
  2. заключения договора страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору со страховой организацией, имеющей лицензию на осуществление этого вида страхования.

Согласно статье 15.2 Федерального закона № 214-ФЗ страховым случаем является неисполнение или ненадлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору, подтвержденные:

  1. решением суда об обращении взыскания на предмет залога в соответствии со статьей 14 настоящего Федерального закона;
  2. решением арбитражного суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в соответствии с Федеральным законом от 26.10.2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», а также выпиской из реестра требований кредиторов о размере, составе и об очередности удовлетворения требований.

Статьей 14 закона 214-ФЗ установлены особенности обращения взыскания на предмет залога. Так, взыскание на предмет залога может быть обращено не ранее чем через шесть месяцев после:

  1. наступления предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства;
  2. прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства.

Взыскание на предмет залога может быть обращено независимо от сроков исполнения застройщиком обязательств перед залогодержателями, указанными в частях 6 и 7 статьи 13 закона №214-ФЗ (в этих частях речь идёт о банках).

Эксперты отмечают, что крупные страховые компании и банки не доверяют строительному рынку из-за его непрозрачности. Как же закон защищает средства участников долевого строительства?

Согласно пп.5 п.4 статьи 4 Федерального закона №214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве…» договор долевого участия должен содержать способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору. При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 этой статьи, такой договор считается незаключенным.

Действие положений этой статьи в новой редакции распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, если государственная регистрация первого договора участия в долевом строительстве осуществляется после дня вступления в силу статей 1, 3 — 5 Федерального закона от 30.12.2012 N 294-ФЗ (который внес изменения в закон №214-ФЗ по страхованию), то есть после 01.01.2014.

Что дольщики получат при наступлении страхового случая? В соответствии с частью 10 статьи 15.2 закона 214-ФЗ минимальная страховая сумма по договору страхования, в пределах которой при наступлении страхового случая страховщик должен будет осуществить страховое возмещение, рассчитывается исходя из цены договора и не может быть менее суммы, рассчитанной исходя из общей площади жилого помещения, подлежащего передаче участнику долевого строительства, и показателя средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилья в субъектах РФ и подлежит применению для расчета размеров социальных выплат для всех категорий граждан, которым указанные социальные выплаты предоставляются на приобретение, строительство жилых помещений за счет средств федерального бюджета, на дату заключения договора страхования.

Показатель средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилья в субъектах РФ определен федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и (или) реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства.

При этом страховая организация должна соответствовать следующим требованиям (статья 15.2 закона 214-ФЗ):

  • иметь лицензию на осуществление этого вида страхования в соответствии с законодательством Российской Федерации о страховании;
  • а) осуществление страховой деятельности не менее пяти лет;
  • б) наличие собственных средств в размере не менее чем 400 миллионов рублей, в том числе уставного капитала в размере не менее чем 120 миллионов рублей;
  • в) соблюдение требований финансовой устойчивости, предусмотренных законодательством Российской Федерации о страховании, на все отчетные даты в течение последних шести месяцев;
  • г) отсутствие оснований для применения мер по предупреждению банкротства страховой организации в соответствии с Федеральным законом от 26.10.2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»;
  • д) отсутствие решения Центрального банка РФ о назначении временной администрации страховой организации;
  • е) отсутствие решения арбитражного суда о введении в отношении страховой организации одной из процедур, применяемых в деле о банкротстве, в соответствии с Федеральным законом от 26.10.2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».
Сабанеева, 16 - октябрь 2014

ул. Сабанеева, 16 — октябрь 2014

Рассмотрим на деле страхование договоров долевого участия во Владивостоке. Так, между ООО «Владстройзаказчик» и ООО «Страховая компания КОМЕСТРА» (ИНН 5409107859, ОГРН 1024200689512, адрес местонахождения: 650025, г. Кемерово, ул. Чкалова, 7) заключен договор страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве в отношении объекта «Жилой комплекс в районе ул. Сабанеева, 16 в г. Владивостоке. Жилой дом № 1».

При заключении договора участия в долевом строительстве каждому Дольщику выдается страховой полис в отношении приобретаемой квартиры. На официальном сайте ООО «Страховая компания «Коместра» www.komestra.ru можно ознакомиться с Правилами страхования гражданской ответственности застройщика.

Показатели ООО «Страховая компания «Коместра»:

  1. Лицензия № С 1922 42 от 08.06.2007 по виду деятельности «страхование гражданской ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору».
  2. Согласно письму Центрального банка РФ от 08.05.2014 исх. №52-3/2269 ООО «Страховая компания «Коместра» также соответствует подпунктам «а», «в» — «е» пункта 2 части 1 статьи 15.2 закона №214-ФЗ.
  3. Согласно бухгалтерскому балансу страховщика, размер собственного капитала на 31.12.2013 года составляет 526788 тыс. руб., в том числе уставный капитал 180 млн. руб.

Также добавим, что на 10.11.2014 в банке данных исполнительных производств на сайте Федеральной службы судебных приставов по ООО «Страховая компания «Коместра» есть небольшая задолженность в размере 2500 руб.

Что касается стоимости квадратного метра жилья в строящемся доме на Сабанеева, 16, то первоначально цена составляла 50 000 рублей за метр квадратный. Сейчас: 55000 руб. — в двух- и трёхкомнатных квартирах, 60000 руб. — в однокомнатных. В настоящее время уже готово 9 этажей.

Луговая, 70 - 30/09/2014

ул. Луговая, 70 — 30/09/2014

Если говорить о других новостройках, договоры долевого участия в которых должны быть впервые зарегистрированы в этом году:

  1. На Патрокле в строящихся домах продажи пока не ведутся;
  2. На Луговой 70 — застройщик ООО «Зеленый квартал», ответственность застройщика застрахована в СК «Коместра». Продажи ведутся по договорам долевого участия, стоимость квадратного метра — 45000 — 58000 руб., строительство на стадии 1 этажа;
  3. На улице 2-ая Поселковая, 3в — застройщик ООО «Верно Бизнес Групп», планируют также в Коместре. Но сейчас заключают предварительные договоры долевого участия, стоимость квадратного метра — 60000 руб., строительство на стадии котлована.

А вот по дому на Жигура, 18, который строит ООО «Новый дом»: ответственность застройщика страховаться не будет, так как, по сообщению застройщика, первый договор долевого участия был зарегистрирован до 01.01.2014 года. На сайте Росреестра следующая информация о зарегистрированных ограничениях по данному участку (кадастровый номер 25:28:040010:250) на 05.11.2014 года:

  • № 25-25-01/141/2012-386 от 23.08.2012 (Участие в сделке);
  • № 25-25-01/172/2013-393 от 16.05.2014 (Участие в сделке);
  • № 25-25-01/172/2013-394 от 16.05.2014 (Залог в силу закона);
  • № 25-25-01/078/2008-81 от 07.05.2008 (Участие в сделке);
  • № 25-25-01/078/2008-81 от 07.05.2008 (Аренда).

Продажа квартир в доме по ул. Жигура, 18 производится по договорам долевого участия, стоимость квадратного метра — 59000 — 77000 рублей.

Жигура, 18 - 24/10/2014

ул.Жигура, 18 — 24/10/2014

Отметим, что изменения в закон № 214-ФЗ, касающиеся страхования ответственности застройщиков, внесены Федеральным законом от 30.12.2012 № 294-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Изменения в Федеральном законе «О долевом строительстве» были направлены на защиту интересов покупателей – участников долевого строительства и ужесточение контроля за долевым строительством жилых домов.

0 0 голоса
Рейтинг статьи
Подписаться
Уведомить о
guest
0 комментариев
Межтекстовые Отзывы
Посмотреть все комментарии