ДДУ и доп.соглашение к нему

ДДУ — это договор долевого участия. Об основных моментах этого договора, а также о дополнительном соглашении к нему и пойдет речь в этой статье. Вообще застройщик имеет право привлекать денежные средства дольщиков только на основании договора участия в долевом строительстве. Привлечение денег дольщиков по другим договорам чревато административным штрафом до 1 млн.руб., который был увеличен с 500 тыс.руб. в июне 2010 года. С этим штрафом уже столкнулись московские застройщики жилого комплекса «Фрегат» во Владивостоке. Об этом читайте статью «Ватутина 27 — Московский долгострой во Владивостоке«.

В статье 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве» №214-ФЗ от 30.12.2004 г. прописано два основных требования к договору долевого участия. Рассмотрим их подробнее.

Письменная форма

Первое — договор долевого участия заключается в письменной форме, также как и дополнительное соглашение к нему. Согласно статьи 434 Гражданского кодекса РФ договор в письменной форме может быть заключен следующими способами:

  • путем составления одного документа, подписанного сторонами;
  • путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

Конечно же договоры с дольщиками заключаются и подписываются в офисе застройщика, а вот дополнительное соглашение к нему, как правило, отправляют по почте. В основном их составляют для изменения сроков строительства, поэтому некоторые недобросовестные застройщики любыми способами и уговорами заставляют дольщиков подписать этот документ.

Но тут главное помнить, что неподписанное доп.соглашение не является заключенным. Ведь в соответствии с п.2 ст.438 Гражданского кодекса РФ молчание не является акцептом, то есть принятием предложения. А если вы не согласны подписать доп.соглашение, то действие договора продолжается на прежних условиях. Дом раньше, конечно же, не сдадут, но Вы сможете претендовать на неустойки, возмещение убытков и прочие выплаты, связанные с нарушением предусмотренного срока. Об этом подробно написано в статье «Срок сдачи вчера».

Если застройщик не может завершить строительство в срок, предусмотренный договором, то он обязан не позднее, чем за два месяца до истечения этого срока направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора (ст.6 федерального закона №214-ФЗ). Подписав дополнительное соглашение, вы соглашаетесь на изменение сроков сдачи дома в эксплуатацию и соответственно не претендуете на неустойку.

Государственная регистрация

Второе — договор долевого участия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Кроме того, так как дополнительное соглашение является неотъемлемой частью договора, то подписанное соглашение является основанием для внесения изменений в уже имеющиеся записи Единого государственного реестра прав. Регистрация производится в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее УФРС). При этом, если застройщик принимает деньги дольщиков без государственной регистрации договора, то его могут привлечь к административной ответственности. Такой вывод сделал Президиум Высшего арбитражного суда РФ в своем Постановлении от 23.03.2010 г. за №13863/09, который основывался на части 3 статьи 4 Закона “Об участии в долевом строительстве”. В соответствии с ней договор долевого участия считается заключенным с момента государственной регистрации. За не выполнение этого условия застройщик был оштрафован на 400 тыс.руб.

Незарегистрированное в ЕГРП, но подписанное дополнительное соглашение также не является заключенным. Но у застройщика существует право в судебном порядке требовать от Вас произвести регистрацию указанного соглашения. В соответствии с пунктом 3 статьи 165 Гражданского кодекса РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Согласно статье 25.1 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” от 21.07.1997 № 122-ФЗ, а также пункта 8 Приказа Минюста России N 184 для произведения регистрации в УФРС дольщик подает следующие документы:

  • заявление о государственной регистрации права;
  • паспорт общегражданский;
  • подлинный документ об уплате госпошлины. При его непредставлении договор или допсоглашение не зарегистрируют (см. Определение Высшего арбитражного суда РФ от 03.09.2008 г. №11025/08), размер госпошлины, взимаемой с физического лица как при регистрации договора, так и при регистрации допсоглашения к нему составляет 200 руб. (пп.30 п.1 ст.333.33 Налогового кодекса РФ);
  • два подлинника договора участия в долевом строительстве (дополнительного соглашения к нему), в том числе один — для регистрирующего органа;
  • нотариально удостоверенное согласие супруга на совершение указанной сделки.

Помимо указанных документов, если по новострою регистрация договора долевого участия производится впервые, то застройщик должен предоставить дополнительные документы, в том числе разрешение на строительство, проектную декларацию, план создаваемого объекта недвижимости.

В итоге получаем, что после подписания трех экземпляров договоров долевого участия (один — застройщику, второй — дольщику, третий — УФРС) и оплаченной госпошлины, Вы вместе с юристом застройщика и полным пакетом документов направляетесь на госрегистрацию договоров в УФРС. Ну а там уже в течение не более 5 рабочих дней должна быть произведена регистрация сделки. Для первого договора долевого участия по строящемуся объекту срок больше и составляет 1 месяц.

Заключение

Покупка недвижимости — важный шаг в жизни каждой семьи, не зависимо от того в первый раз вы покупаете квартиру или не в первый. Чем серьезнее Вы к этому отнесетесь, чем меньше будет спешки, тем лучше. Всегда читайте, что подписываете — это золотое правило здесь как никогда кстати. И второе — оплата за квартиру должна производиться только после госрегистрации договора долевого участия.

0 0 vote
Article Rating
Поделиться:
Подписаться
Уведомление о
guest
52 Комментарий
Newest
Oldest Most Voted
Inline Feedbacks
View all comments
Михаил
Михаил
2 лет назад

Добрый день! У меня такая ситуация: дом должен был быть сдан еще в конце 2017 года, однако даже на текущий момент готовность около 50 процентов. Более того, предприятие находится на стадии внешнего управления и может в любой момент стать банкротом. Так вот подали иск в суд о включении в реестр, завтра должно быть заседание. Сейчас появилась информация, что из большинства объектов вероятно один все таки достроят с наибольшей степенью готовности. Вопрос: можем ли мы оформить допсоглашение о переходе, если примут решение о включении нас в реестр на право собственности?

olga
olga
4 лет назад

У меня в договоре есть пункт 2.4.В указанную в п.2.1. настоящего договора сумму включена сумма в размере 200000(Двести тысяч) рублей, эквивалентная расходам «Застройщика», связанным с ведением расчетов, сопровождением и исполнением настоящего договора. Указанная в настоящем пункте сумма будет являться обеспечением исполнения «Дольщиком» своих обязательств по настоящему договору (гарантированная денежная сумма). При отказе/уклонении Дольщика от государственной регистрации дополнительных соглашений к настоящему договору, отказе от исполнения договора до его государственной регистрации либо досрочном его расторжении по инициативе Дольщика, гарантийная денежная сумма остается у Застройщика в качестве штрафа. Присылали дополнительное соглашение , я его не подписывала.

Рустэм
Рустэм
4 лет назад

Какие последствия не подписания доп.соглашения?
застройщик предлагает подписать доп.соглашение по дду об изменение кадастровго номера и переносе сроков сдачи дома на 5 месяцев

Ольга
Ольга
4 лет назад

Добрый день. Оформлен договор ДДУ на одного человека. Договор зарегистрирован. Можно ли через доп.соглашение изменить количество дольщиков? Это законно? Что для этого необходимо?
Имеет ли право отказать строительная компания?

Shikanna
Shikanna
4 лет назад

Здравствуйте! Почему-то не нашла ответа на свой вопрос в комментариях.
Если есть доп к дду о продлении сроков, но не зарегистрированный в ФРС, могу ли я претендавать на неустойку в суд порядке?

Оксана
Оксана
4 лет назад

Участвую в программе Жилье для российской семьи. В заключенном и зарегистрированном мною ДДУ есть пункт следующего содержания: «В случае отказа Дольщика подписать дополнительное соглашение о продлении сроков сдачи жилого дома в эксплуатацию, Застройщик вправе в одностороннем порядке расторгнуть настоящий договор с последующим извещением Дольщика. В этом случае Застройщик обязан возвратить Дольщику денежные средства, фактически полученные от него в течение 5 банковских дней после реализации квартиры». 1. Законен ли данный пункт ДДУ? 2. Недавно пришло письмо от Застройщика с предложением подписать допсоглашение о продлении сроков сдачи дома. В случае моего отказа в подписании допсоглашения, сможет ли Застройщик применить ко мне меры… Подробнее »

Александр
Александр
4 лет назад

Здравствуйте. Год назад с девушкой (назовём её ДОЛЬЩИКОМ №2) (не состоим в браке) купили в ипотеку (ипотека оформлена на двоих) квартиру в равных долях. ДДУ. Дом ещё строится. Сейчас в силу обстоятельств хотим продать её долю мне. Разрешение банка на отчуждение права требования её доли получено. Доп. соглашение к КРЕДИТНОМУ договору о выводе девушке из состава созаёмщиков банком подписано. разрешение строй компании получено. В офисе строй компании подписано (о выводе девушки из состава дольщиков) доп. соглашение к ДДУ и отправлено на регистрацию. Через несколько месяцев из Росреестра пришло письмо: «Согласно статье 382 Гражданского кодекса РФ Право (требование), принадлежащее на основании… Подробнее »

Александр
Александр
4 лет назад
Reply to  auditor

Подавали через строй компанию. Там же подписали доверенность на неё, чтобы от нашего лица они могли подать документы. Когда пришёл ответ росреестра, строй компания, воспользовавшись доверенностью, от нашего лица продлила срок приостановки регистрации ещё на 3 месяца, чтобы было время разобраться и донести документы. Так что мне кажется дело не в этом.

Андрей
Андрей
4 лет назад

Добрый вечер подскажите пожалуйста, у меня 2 вопроса по ДДУ. 1.У меня заключен договор и полностью оплачен , но я хочу приобрести в том же доме квартиру большего размера, пообщавшись с юристами застройщика они предложили подписать доп соглашение по действующему договору в нем будет указан что меняется объект инвестирования и соответственно сумма перерасчета, на сколько правомерно изменении такого рода, ведь договор дду заключается на конкретную квартиру , как возможно что в данном договоре будет теперь другая квартира? и сможет ли застройщик сразу же продать квартиру ( основную)какие риски? А второй вариант сказали через расторжение договора , но как же тогда… Подробнее »

Алина
Алина
5 лет назад

Здравствуйте. Подскажите пожалуйста. Срок сдачи по ДДУ 3 кв.2015 г. Застройщик прислал письмо о переносе срока сдачи на 1 кв. 2016 г. В письме был пункт о необходимости ответа в 10-дневный срок о переносе сроков сдачи отказом или согласием. Если в 10 дневный срок я не отвечаю,то это расценивается как согласие о переносе сроков сдачи.Письмо получил мой папа,письмо я вскрыла,когда прошло уже 20 дней со дня получения. Можем ли мы теперь получить неустойку? И как лучше поступить ? Либо ответить сегодня же? Либо сказать,что мы ничего не получали?

Виктория
Виктория
5 лет назад

Добрый вечер. застройщик сменил юридический адрес, внес изменения в проектную декларацию. Обязан ли застройщик сделать дополнительное соглашение к договору долевого участия в этом случае и соответственно регистрировать его. Что еще должен сделать застройщик при смене юр. адреса, в какие документы внести изменения (разрешение на строительство и т.д.). Спасибо.

auditor
auditor
5 лет назад

Да. Статья 6 закона 214-ФЗ. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства 3. В случае, если строительство дома не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ. Гражданский кодекс РФ. Статья 452. Порядок изменения и расторжения договора 1. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных… Подробнее »

Ольга Ивановна
Ольга Ивановна
5 лет назад

Добрый день. Дом не сдан, акт приема-передачи не подписан, но Застройщик может просто отдать нам ключи, чтобы мы могли войти в квартиру, например, составить смету для ремонта. Собираюсь все-таки подать в суд на «Регион-П», 1 доп.согл. подписала. 2 и 3 — нет. Если я возьму ключи, это ни к чему меня не обязывает ? Я ничего не подписываю, это же не является передачей мне объекта ? Правильно я рассуждаю ?

Ирина
Ирина
5 лет назад

Подскажите, вправе ли застройщик в одностороннем порядке, уведомив меня посредством СМС-сообщения. Насколько я знаю, необходимо существенные условия договора регистрировать в УФРС дополнительным соглашением.

Ольга Ивановна
Ольга Ивановна
5 лет назад

Предполагаю, что Регион-П будет старательно искать подлые лазейки и уклоняться от исполнения решений суда по выплате нейстойки по требованию дольщиков. На сегодняшний день Застойщик выдад ключи и пропуски на объект тем дольщикам, кто подписал все 3 доп.согл. до июня 2015 г. Напомню, что по ДДУ срок передачи — 30 сентября 2014 г. Какие есть законные механизмы, которые позволили ли бы все-таки добиться исполнения рещения суда. Думаю, излишне писать, что дом до сих пор НЕ СДАН

Ольга Ивановна
Ольга Ивановна
5 лет назад

Добрый день. Речь идет о Регион-П г. Уссурийск ул. Выгонная 4 ?

Марина
Марина
5 лет назад

Здравствуйте! Ситуация очень сложная. Дом построен, идет внутренняя отделка. Сдача объекта май-июнь 2015г. Перенос срока составляет 9 месяцев, письма от застройщика о переносе сроков до сих пор нет. В июне должен состояться суд о банкротстве застройщика, хотя он не является проблемным. Т.е. застройщик нашел лазейку в 214-ФЗ, и сам себя банкротит, чтобы не платить дольщикам. Вопрос такой: если я не буду подписывать дополнительное соглашение, какие я могу ожидать последствия? И как важно дополнительное соглашение для застройщика? Заранее благодарю за ответ.

Мария
Мария
5 лет назад

Добрый день. Подскажите пожалуйста, нам назначена выездная регистрация ДДУ в офисе застройщика. Как говорит юрист застройщика,у них заключен договор с росреестром. Возможна ли такая процедура регистрации, и как проверить лицо, которое будет регистрировать договор?

Татьяна
Татьяна
5 лет назад

Добрый день! В акте о приеме-передачи квартиры с нас требуют заплатить за увеличение площади квартиры. Заявленный размер был 35 стал после обмеров БТИ 35.6. Должны ли мы платить за 0,6кв.м.? В договоре сказано по этому поводу : 3.Стороны договорились, что под существенным изменением размера объекта долевого строительства понимается отклонение в сторону увеличения или уменьшения фактической общей площади квартиры, полученной по результатам обмеров БТИ, от проектной более чем на 1 кв.м. 5 если согласно технического паспорта БТИ общая площадь квартиры окажется больше площади, оговоренной в настоящем Договоре и Приложении № 1 к нему, Дольщик обязан в течение 10 (Десяти) рабочих дней… Подробнее »

auditor
auditor
5 лет назад
Reply to  Татьяна

Если больше ничего не прописано, то должны. Т.е. договором предусмотрено понятие существенное отклонение площади квартиры, но не предусмотрено, что доплата производится в случае изменения площади более чем на 1 кв.м. А что там прописано в пункте на который ссылается подпункт а, б — в порядке предусмотренным п. настоящего Договора…?

Викор
Викор
5 лет назад

Добрый день. В июне 2013г. был заключен договор участия в долевом строительстве. Брали в ипотеку. Застройщик уведомил, что квартира увеличилась на 3.5 метра. Согласно договору мы должны оплатить до подписания акта приема-передачи, пока не оплатим застройщик не будет нас вызывать на прием квартиры. Этой суммы у нас, мы обратились в банк(где брали ипотеку) за дополнительным кредитом. Банк отказался предоставлять кредит, так как не изменена сумма договора. Мы обратились к застройщику с заявлением о подписании доп. соглашения, так как изменилась сумма договора. Застройщик отказал нам в подписании доп.соглашения и сослался на фз 214. 1. Правомерен ли отказ застройщика передавать нам квартиру,… Подробнее »

Ольга
Ольга
5 лет назад

Добрый день. В марте 2013 года заключен дкп, дду и зарегистрирован договор ипотеки. В апреле 2013 зарегистрирован брак. Сейчас обратилась к застройщику для оформления права собственности и с меня требуют согласие супруга, мотивируя тем что я сейчас нахожусь в браке. На сколько это правомерно?

Жанна
Жанна
5 лет назад

Здравствуйте. Подскажите, что теперь нам делать. Заключили ДДУ с застройщиком и сразу оплатили стоимость квартиры. Но ДДУ рег.палата не зарегистрировала (пришел отказ) из-за не предоставленных застройщиком документов. Как вернуть деньги? Есть ли смысл связываться с прокуратурой? Спасибо.

Татьяна
Татьяна
5 лет назад

Добрый день! подскажите пожалуйста! оказалась в непростой ситуации- купила квартиру в строящемся доме по договору переуступки права. Оформляла ипотеку. При подписании договора кредитования,и договора переуступки права представитель застройщика подсунула мне доп соглашении о изменении срока сдачи дома. Получается следующее- в договоре долевого участия срок 1 кв. 2013, в переуступке 2 кв 2015. В переуступке нет ни слова о дополнительном соглашении, просто как факт срок сдачи дома 2 кв. 2015. На руках у меня доп соглашения нет, тем более его я не регистрировала в ФРС. Вопрос может ли застройщик сам зарегистрировать доп соглашение с моей подписью и как мне сделать отзыв,… Подробнее »

Иван
Иван
6 лет назад

Добрый день!
Обнаружил ошибки в договоре ДДУ уже после его регистрации, делалось все в спешке.
Ошибки в дате моего рождения и указан не тот контактный телефон и место рождения.
Что следует сделать и какова стоимость что бы исправить эти ошибки?

Альфия
Альфия
6 лет назад

Добрый день! Помогите разобраться в ситуации. Заключила договор уступки права на квартиру. Дом должен был быть введен в эксплуатацию1 квартал 2014 года, застройщик не осведомлял о том, что сроки переносятся, пока я лично не обратилась к ним. От 14 мая 2014 я подписала дополнительное соглашение, которое не было зарегистрировано в ЕГРП.Подскажите, пожалуйста, могу ли претендовать на неустойку от застройщика за период от 01 апреля до 14 мая (момент подписания дополнительного соглашения)?

светлана
светлана
6 лет назад

заключила предварительный договор о долевом строительстве в мае 2013 года и оплатила всю сумму. Еще не зарегистрирован в УФРС. При оформлении документов для регистрации сейчас застройщик сообщил, что площадь увеличилась на 3 кв. метра отсюда  увеличилась сумма оплаты. В предварительном договоре сказано что фактическая площадь квартиры уточняется по данным обмера ФГУП «Ростехинвентаризация» и в случае незначительного расхождения проектной общей площади квартиры (до 1,5 %) стороны не будут иметь друг к другу материальных и финансовых претензий. Как быть в данной ситуации. Имеет ли юридическую силу предварительный договор. могу ли я ссылаться на предварительный договор и не оплачивать за увеличение площади. Какой… Подробнее »

павел
павел
6 лет назад

добрый вечер! остался заплатить последний выплату  застройщик по договору до 27.12.13. повез деньги 23.12.13 . менеджеры поставили перед фактом. что квадратный метр подражал на 2.000 р 12 дней назад и предложили мне подписать доп соглашения . в итоги сумма долга возрастала на 33.000 р.
вопрос. обязаны были предупредить за ранее о повышении цены?
должен ли я подписывать доп. соглашения на оплату этой суммы?

Ира_С
Ира_С
6 лет назад

Добрый день!
Помогите разобраться со следующей ситуацией:
Я купила квартиру по ДДУ, застройщик просрочил дату сдачи на пол года. Застройщик прислал доп. соглашение о продление сроков только через два месяца после указанной даты сдачи по договору. На что я написала отказ. Теперь когда дом сдан в эксплуатацию, Застройщик требует подписать доп. соглашение, иначе отказывается передавать квартиру (говорит идите в суд, и требуйте там свою квартиру). На сколько это правомерно? Если я все таки не подпишу допник, он обязан мне передать квартиру или действительно только через суд?

 

 

Дмитрий
Дмитрий
6 лет назад

Подскажите, я брал жилье по переуступке, всё зарегистрировано, всё прекрасно. Застройщик затянул сроки, дом не сдавался, я написал заявление на имя директора застройщика с просьбой по семейным обстоятельствам на досрочную выдачу мне ключей для проведения ремонта (т.к. дом был фактически сдан, трения между управой города и застройщиком были по прилегающей территории). Мою просьбу удовлетворили, но с условияем что я подпишу доп. соглашение и акт приема-передачи с открытой датой. Дом уже 3 месяца официально сдан. От услуг застройщика по регистрации права собственности я сразу отказался ещё когда переуступку оформляли, сам регистрацией права собственности пока не занимался, времени совсем нет под конец… Подробнее »

Валерий
Валерий
7 лет назад

Здравствуйте! Подскажите, пожалуйста, я заключил договор об уступке права требования с ООО «Ж…», по которому ко мне перешли  имущественные права, вытекающие из договора  участия в долевом строительстве, заключенного между Застройщиком  — ООО «С…» и участником долевого строительства  — ООО «Ж…». Цена договора участия в долевом строительстве составляла 1 000 000,00 рублей, а по  договору об уступке права требования – 1 300 000,00 рублей.  Застройщик  по договору участия долевого строительства обязался сдать дом в эксплуатацию 1 июня 2009 года,  а объект участия долевого строительства (квартиру) передать 1 июля 2012 года.  Предвидя невозможность  выполнения взятых на себя обязательств в срок, Застройщик обратился ко мне с… Подробнее »

Лин
Лин
7 лет назад

Скажите, пожалуйста. После воода дома в эксплуатацию оказалось, что фактически площадь стала больше, чем проектная . Мы с Застройщиком составили дополнительное соглашение на увеличение цены договора (что было предусмотрено условиями договора) и сдали в Юстицию. А в Юстиции нам написали приостановку  регистрации, сказав, что после ввода дома в эксплуатацию не могут быть внесены никакие существенные изменения в договор. Как быть? А если бы у меня площадь уменьшилась, я бы тогда никак не смогла бы получить деньги за излишне оплаченные квадраты? Ведь без регистрации до. соглашения это невозможно. Законен ли отказ Юстиции от регистрации такого доп. соглашения?

наталия
наталия
7 лет назад

здравствуйте, подскажите, пожалйуста, я дольщик, который не подписал дополнительное соглашение с застройщиком о пренеосе сдачи дома на более поздний срок. Какие могут у меня возникнуть проблемы в связи с принятием кувртиры или как это может отразиться на том, что я хочу проать свою долю, у меня примут документы в юстиции на перерегистрацию договора?