Судебные тяжбы по дому на Жигура 18 принимают новый оборот

16.12.2015

Рассмотрение дела по новостройке Жигура дом 18 снова будет рассматриваться в суде первой инстанции, так как по мнению кассационного суда, суды первой и апелляционной инстанций не исследовали надлежащим образом вопрос о предоставлении разрешения на отклонение предельных параметров строительства.

14 декабря 2015 года опубликовано постановление по делу № Ф03-5183/2015, по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Новый дом» к администрации города Владивостока об оспаривании постановления администрации города Владивостока  «Об отказе в предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства на земельном участке».

Решением суда первой инстанции от 08.07.2015, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 10.09.2015, требования заявителя удовлетворены. Однако администрация г. Владивостока обратилась в кассационную инстанцию, так как полагает, что отклонение от предельных параметров разрешенного использования земельного участка для строительства сводится к отсутствию парковочных мест и выполнению озеленения на земельном участке, в границах которого осуществляется строительство.

«Использование для этих целей иного земельного участка, не предназначенного для строительства (земельный участок имеет разрешенное использование под благоустройство), приведет к ущемлению прав жителей близлежащих домов на благоприятную окружающую среду, вынужденной несанкционированной парковке автомобилей жителей строящегося дома на придомовых территориях других домов», — считает городская администрация.

Проверив законность состоявшихся судебных актов, Арбитражный суд Дальневосточного округа находит их подлежащими отмене исходя из следующего.

Земельный участок площадью 2 143 кв. м сформирован, поставлен на кадастровый учет и предоставлен обществу для целей строительства и дальнейшей эксплуатации многоквартирного жилого дома. В этой связи строительство многоквартирного жилого дома должно осуществляться непосредственно в границах этого земельного участка.

То, что на момент формирования и предоставления земельного участка для строительства отсутствовали утвержденные в установленном порядке Правила землепользования и застройки (на территории Владивостокского городского округа Правила землепользования и застройки утверждены решением думы г. Владивостока от 07.04.2010 № 462), не означает отсутствие иных технических регламентов (норм и правил), действующих в этот период и обязательных для исполнения при строительстве объекта (жилого дома). В частности, СанПиН 2.1.2.1002-00.2.1.2 «Проектирование, строительство и эксплуатация жилых зданий, предприятий коммунально-бытового обслуживания, учреждений образования, культуры, отдыха, спорта. Санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям. Санитарные-эпидемиологические правила и нормативы», согласно которым площадь отводимого земельного участка должна обеспечить возможность благоустройства (размещение площадок отдыха, игровых, спортивных, хозяйственных площадок и гостевых стоянок автотранспорта) и озеленения.

Данные вопросы судами не устанавливались, как и не устанавливалась возможность при предоставлении земельного участка для строительства и эксплуатации объекта строительства обеспечивать соответствующие требования технических регламентов за счет прилегающих земельных участков, которые для строительства не предоставлялись.

Дом по улице Жигура дом 18 — 07.10.2015 года. Автор Auditor

Далее, в соответствии с нормами Градостроительного кодекса РФ строительство объекта осуществляется при наличии разрешения на строительство. В материалах дела имеется разрешение на строительство № RU25304000-119/2013, выданное ООО «Новый дом» для строительства жилого дома в районе ул. Жигура, 18 в г. Владивостоке (корректировка). В разрешении отражены площадь земельного участка – 2 143 кв. м, площадь застройки – 1 256,3 кв. м и другие параметры строительства.

При наличии разрешения на строительство судами не установлена цель получения разрешения на отклонение параметров строительства, не исследована необходимость полного исключения параметров строительства в отношении озеленения земельного участка, обеспечения парковочными местами, а также уменьшения минимальной площади земельного участка из расчета земельной доли на человека.

Вывод суда о возможности соблюдения соответствующих параметров за счет смежного земельного участка, разрешенное использование которого определено «для благоустройства», нормативно не обоснован. Не определено, в какой части соответствующий земельный участок необходим для обеспечения законодательно установленных требований по спорным параметрам. Также судом не исключено, что земельный участок, используемый для благоустройства, необходим только для строящегося дома. В деле отсутствуют сведения по земельным участкам, сформированным в отношении близлежащих домов.

Кроме того, как указано выше, земельный участок площадью 2 143 кв. м сформирован для строительства и эксплуатации многоквартирного дома и именно этот участок в силу закона (статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ», статьи 36 Жилищного кодекса РФ) перейдет в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме по окончании строительства.

Дом по улице Жигура дом 18 — 18.11.2015 года. Автор Auditor

На основании изложенного кассационный суд пришел к выводу, что суды первой и апелляционной инстанций в нарушение требований Арбитражного процессуального кодекса РФ не исследовали надлежащим образом обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора; это влечет за собой отмену принятых по делу решения и постановления и направление дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, устранить допущенные нарушения, установить все существенные для разрешения спора обстоятельства, исследовать и оценить представленные в дело доказательства в соответствии с требованиями статей 64-68 и 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, отразить выводы в своем решении, а также решить вопрос о распределении судебных расходов, в том числе по кассационной жалобе.

Таким образом, суд кассационной инстанции постановил решение арбитражного суда первой инстанции от 08.07.2015, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 10.09.2015 по делу № А51-6837/2015 Арбитражного суда Приморского края отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Приморского края.

Дом по улице Жигура дом 18 — 03.12.2015 года. Автор Auditor

Напомним, ООО «Новый дом» является арендатором двух земельных участков, расположенных в г. Владивостоке по ул. Жигура 18, в том числе:

1. земельного участка площадью 2 143 кв. м с кадастровым номером 25:28:040010:250, имеющего разрешенное использование «для строительства и дальнейшей эксплуатации многоэтажного жилого дома» (договор аренды от 07.04.2008 № 04-Ю-10486);
2. земельного участка площадью 6 272 кв. м с кадастровым номером 25:28:040010:251, имеющего разрешенное использование «для благоустройства территории» (договор от 07.04.2008 № 04-Ю-10487).

20.12.2013 обществом получено разрешение на строительство № RU25304000-119/2013, в соответствии с которым на земельном участке площадью 2 143 кв. м разрешено строительство объекта капитального строительства «Жилой дом в р-не ул. Жигура, 18 в г. Владивостоке. Корректировка». В разрешении указана площадь застройки: 1 256,3 кв. м.

Согласно проектной декларации по строительству жилого дома в районе ул. Жигура 18 площадь застройки – 1 256,30 кв. м.; общая площадь квартир (с учетом площади балконов и лоджий) – 17 566,60 кв. м.; площадь квартир (без учета площади лоджий) – 16 267,70 кв.м.; количество квартир 322 шт. (1-комн. – 185 шт., 2-комн. – 137 шт.)

25.08.2014 общество обратилось в комиссию по подготовке проекта Правил землепользования и застройки Владивостокского городского округа о выдаче разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства на земельном участке с кадастровым номером 25:28:040010:250 в части:

1. уменьшения минимальной площади земельного участка из расчета с 10,4 кв. м земельной доли на человека на 3,45 кв.м;
2. уменьшения минимального процента озеленения земельного участка с 30% на 0%;
3. отклонения от минимального количества парковочных мест многоквартирных домов на 100 кв. м общей площади жилья 0 машино-мест.

В связи с этим Администрация города Владивостока в ноябре 2014 года провела публичные слушания, на котором 53 участника выступили против выдачи разрешения на отклонение предельных параметров, а 5 участников — за. При этом  комиссией по подготовке проекта правил землепользования и застройки на территории Владивостокского городского округа даны рекомендации № 16/4/РУРВИ о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного использования на земельном участке. Однако городская администрация 31.12.2014 приняла постановление № 11086 «Об отказе в предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства на земельном участке», что послужило причиной обращения ООО Новый дом в арбитражный суд Приморского края.