Три кризисных года: как неминуемо росли цены на недвижимость

26.10.2022

Рынок жилья пережил несколько кризисных лет: на него повлияли и пандемия, и начало СВО, и потребительский спрос, спровоцированный запуском льготных ипотечных программ. Каждый год мы получаем одни и те же комментарии: рынок ждет обвал, «пузырь лопнет» и застройщикам придется снизить цены. До сих пор цены исключительно росли: разницу между 2020 годом и нынешними ценами мы наглядно продемонстрируем в конце этого материала.

Общие тенденции рынка недвижимости

Цена на квартиры в новостройках растет в течение всего года – об этом нам каждый квартал говорит Минстрой, утверждающий среднюю цену за квадратный метр. Например, к третьему кварталу 2022 года стоимость «квадрата» во всех регионах выросла от нескольких сотен до десятков тысяч рублей. Если говорить конкретно о Приморье: цены за квадратный метр в крае подскочили со 122 до 142 тысяч рублей.

На динамику цен влияет не только Минстрой: его решения – реакция на состояние рынка. Среди основных факторов: состояние экономики, уровень спроса и, конечно, субсидированные ипотечные программы.

2020 год

По данным Дом.РФ, к октябрю 2020 года накопительный рост на первичном рынке жилья по всей стране составил 10,5%. Тогда основным кризис-фактором стала пандемия, которая сильно отразилась на темпах строительства.

Но она же дала нам льготные ипотечные программы: Дальневосточную ипотеку, Господдержку, Семейную ипотеку. К концу первой волны коронавируса покупательский спрос резко возрос. А с ним – и цены на жилье. Уже в сентябре 2020 года рынок переживал сильный скачок цен:

«Средняя цена в Приморском крае в 3 квартале перешагнула отметку 100 000 рублей за 1 кв. метр. За год действия 2% ипотеки цены на новое жилье выросли на 18%. Для сравнения: в Москве этот рост составил 4%, в Санкт-Петербурге — 8%, по ДФО в целом – 15%. Резкий скачок цен произошел еще во 2-м квартале 2019 года, перед переходом долевого строительства на обязательное применение счетов эскроу. И если в 2017 и 2018 годах в Приморье цены ежегодно колебались в пределах всего 3-4%, то только за 2019 год они выросли на 23%» — Юлия Аносова, генеральный директор Bashni

Тем не менее, многие комментаторы продолжали утверждать: скоро цены резко обвалятся:

2021 год

В этот период строительный рынок уже оправился от первых волн коронавируса: темпы ввода жилья удалось стабилизировать. Однако спрос на покупку квартир в новостройках никуда не делся – его все еще «подстегивали» выгодные ипотечные ставки.

Примечательно, что в том году покупатель адаптировался. Год назад многие брали недорогие квартиры с одной целью – сохранить финансы в период неустойчивости. Но уже к марту 2021 года Приморскстат объявил: наблюдается резкий скачок цен на элитное жилье: на рекордные 16,8%. Вместо того, чтобы перестать покупать квартиры, люди стали придирчивее к их качеству.

На тот момент Приморский край занимал третье место в стране по конкуренции среди местных застройщиков. Девелоперы не только не планировали снижать цены, но и серьезно соперничали друг с другом, ведь именно тогда на рынке Приморья появились крупные игроки: Девелопмент-Юг, ПИК и Wainbridge.

Только ко второму кварталу 2021 года цена за квадратный метр перевалила за 108 тысяч рублей. На это у некоторых комментаторов все еще находился ответ: скоро цены неминуемо упадут:

2022 год

2022 год ударил по рынку недвижимости уже дважды: в феврале ставка ЦБ выросла до 20%, ипотечные ставки подскочили вслед за ней (частично это коснулось даже субсидируемых программ), а многим застройщикам пришлось пересмотреть затраты на стройматериалы – расходы девелоперов существенно выросли.  

Это повлекло за собой очередной рост стоимости квартир: в первом квартале 2022 года в Приморском крае средняя цена за кв. метр выросла на 16%. Для сравнения, в 2021 году поквартальный рост цены в первом полугодии составил только 3%.

Частичная мобилизация повляет на четвертый квартал 2022 года: многие покупатели сейчас откладывают покупку квартиры на конечный этап строительства. Однако это вовсе не означает снижения стоимости квартир. Скорее наоборот: застройщики и правительство делают все, чтобы сохранить спрос, но уже другими способами.

В течение 9 месяцев 2022 года были запущены льготные ипотечные программы для IT-специалистов, расширено действие Дальневосточной ипотеки. Некоторые застройщики запустили субсидирование ипотечной ставки, в некоторой степени это нивелирует рост цены за «квадрат».

Что будет дальше?

Стоит вспомнить примечательное исследование портала hh.ru и Циан: с 2020 по 2022 год в России не осталось городов, которые могли бы похвастаться «доступным жильем» по отношению к средней зарплате в регионе. За это время стоимость квартир в среднем выросла в 1,5 раза, а вот зарплата россин – только на 5%. Если считать в деньгах: семейный ежемесячный доход вырос только на 4,4 тысячи рублей, а стоимость квартир – на 1,64 млн рублей. 

Если приводить в пример конкретные новостройки Владивостока и динамику их цен, все становится еще нагляднее:

• ЖК «Фрегат 2»: 1-комнатная (36 м2) без отделки: цена квартиры в 2020 году — 3 469 200 рублей, цена аналогичной квартиры в 2022 году — 6 173 100 рублей.
• ЖК «Фрегат 2»: 2-комнатная (50 м2): цена квартиры в 2020 году — 5 321 200 рублей, цена аналогичной квартиры в 2022 году — 8 771 100 рублей.
• ЖК «Изумрудный»: студия (20 м2): цена квартиры в 2020 году — 2 556 580 рублей, цена аналогичной квартиры в 2022 году — 4 192 000 рублей.
• ЖК «Можайский»: 1-комнатная (36 м2): цена квартиры в 2020 году — 4 300 000 рублей, цена аналогичной квартиры в 2022 году — от 5 990 000 рублей.

Тем не менее, некоторые комментаторы до сих пор предвещают крах недвижимости и цен – «как в 2009 году». Кстати, в исследовании РБК президент ГК «Основа» Александр Ручьев утверждает: падение цен в тот период недолгим и ситуация быстро стала противоположной:

«Кризис спроса на рынке недвижимости в то же время был спровоцирован паническими настроениями: покупатели ждали, что цены упадут, продажи жилья встали, а на рынке начался глобальный передел. Цены действительно упали, но падение было быстро отыграно, спрос вернулся и рынок достаточно быстро восстановился«

Возможен ли такой сценарий на самом деле, если когда-то это уже случалось? Стабилизируются ли цены на жилье или продолжат постепенно расти вверх? Сохранят ли спрос доступные ставки на ипотеку и акции от девелоперов? Мы предлагаем поразмышлять над этим вместе с нами, дорогие читатели.

Компания Bashni оказывает всестороннюю поддержку своим клиентам: от консультации по ипотеке или кредитным каникулам, до поиска и покупки квартиры в новостройке. Телефон call-центра: +7 (423) 280-02-07