Как купить квартиру в новостройке?
нюансы на которые стоит обратить внимание
Определите параметры будущего жилья
Прежде чем искать новостройку, определитесь, какое жильё вы хотите в ней купить и для каких целей — проживание, инвестиции и перепродажа, последующая сдача в аренду.
Составьте «портрет» вашей будущей квартиры — какого она должна быть размера, на каком этаже располагаться, сколько денег вы готовы на неё потратить. Вот примерный список параметров, с которыми важно определиться сразу.
Бюджет
Определите максимальный бюджет. Если вы покупаете с использованием ипотеки, нужно понимать, что в каждом банке различаются требования по первоначальному взносу, ипотечной ставке, требования к заемщику.
Вы знали, что в России по состоянию на январь 2021 года ипотеку выдают 280 банков? Есть множество вариантов снижения ставки по ипотеке, например, из-за страхования жизни Сбербанк готов понизить на 1 процент ставку по ипотеке, что позволяет сократить переплату за новостройку.
Отделка
При выборе новостройки существует несколько опций выбора отделки:
- Черновая отделка (отделка отсутствует)
- White box (белые стены под обои)
- Готовая отделка под ключ с ремонтом
Важно знать, что при заказе ремонта от застройщика, можно заказать ремонт, стоимость которого будет включена в ипотеку. Неплохо было бы уточнить сдавал ли ранее застройщик уже квартиры с отделкой, каково качество ремонта.
Параметры квартиры
Все ли варианты планировок вы рассмотрели? На рынке Владивостока в продаже более 4 тыс. квартир. Если искать только по площади или количеству комнат, можно потерять из виду подходящие планировки, например, если в 2-комнатной квартире 4 окна, вы легко из нее можете сделать 3-комнатную. Также есть интересные варианты с низкими подоконниками, эркерными окнами, двухуровневые квартиры и так далее.
Если вам точно нужен кондиционер, лучше заранее уточнить, будут ли предусмотрены специальные места для их установки на фасаде дома.
Подумайте, какая строительная готовность вам нужна
Решите, насколько для вас важны сроки сдачи жилого комплекса. Если нужно заселиться как можно быстрее, выбирайте готовые новостройки с чистовой отделкой квартир — в них уже всё готово для переезда, останется только купить и завезти мебель с техникой. С учётом времени на сделку вполне реально переехать в первый же месяц после покупки.
Купив квартиру в новостройке на средних или финальных этапах строительства, можно заработать на разнице в стоимости после сдачи и не ждать переезда слишком долго. Но тут важно, чтобы издержки не оказались больше экономии — это касается тех, кто арендует жильё.
Если сроки сдачи совсем не важны, присмотритесь к проектам «на котловане» — особенно к тем, где недавно стартовали продажи. Такие объекты самые привлекательные в плане инвестиций. Только стоит отметить, что не все объекты дорожают спустя два года, это можно уточнить у нашего менеджера.
Выберите: каркасно-монолитный, монолитный или панельный дом
Каркасно-монолитное строительство является наиболее распространенным: сначала начинается возведение железобетонного каркаса, затем возведение стен из блоков.
Монолитные дома подходят сторонникам свободной планировки и панорамных видов — в их конструкции отсутствуют несущие стены, а прочный каркас из железобетона позволяет возводить дома выше 40–50 этажей. Однако из-за сложностей технологии на строительство уходит в среднем до двух-трёх лет.
Панельные новостройки, как правило дешевле, но в них представлены типовые планировки, которые будет очень сложно изменить из-за несущих межкомнатных стен. По степени энергоэффективности и шумоизоляции «панельки» тоже, как правило, уступают монолитным новостройкам.
Качество дома зависит не только от применяемых технологий, но и от опыта застройщика. к этому вопросу нужно подойти очень продуманно, так вы покупаете квартиру не на один год. Уточните на форумах или у наших специалистов, какой опыт строительства у застройщика, чтобы быть уверенным в качестве дома.
Оцените транспортную доступность
Узнайте, насколько удобно добираться до новостройки на машине и общественном транспорте. В изолированном или отдалённом от города жилом комплексе некомфортно жить, а сдать там квартиру в аренду или продать жильё будет сложно.
- Посмотрите через поисковые карты, на каком расстоянии расположены ближайшие транспортные развязки. Оцените их загруженность в часы пик (по утрам — с 7 до 9 часов; вечером — с 17 до 19 часов).
- Проложите маршрут до места, где часто бываете — сразу станет понятно, сколько времени предстоит тратить на поездки.
- Оцените расстояние до остановок общественного транспорта, детских садов и школ, поликлиник, аптек и супермаркетов. Оптимально, если они расположены в пределах 500 метров — тогда путь пешком будет занимать не более 10 минут.
- Уточняйте у наших специалистов, появятся ли рядом с новостройкой новые остановки общественного транспорта, объекты социальной инфраструктуры, запустят ли автобусы и маршрутки. Наши менеджеры в курсе таких вещей и могут предоставить соответствующие документы.
Оцените состояние экологии
Когда дело касается выбора новостройки, экологическая обстановка — понятие относительное. В городских условиях найти жилой комплекс с идеально чистым воздухом трудно. Для этого лучше искать новостройки в стороне от города, в новых развивающихся районах — но тогда чаще всего приходится выбирать между развитым транспортом и хорошей экологией.
В городских новостройках чистота воздуха зависит от:
- площади озеленения;
- расстояния до ближайших крупных шоссе;
- наличия или отсутствия рядом промзон (проверить можно на сайте wikimapia.org);
- розы ветров в локации;
- тэц, котельные.
Экологическая обстановка лучше в районах с крупными парками, заповедниками, лесопарками и другими природными зонами. Большую роль играет и общее озеленение дворов, близость небольших скверов, водоёмов — на открытых пространствах у воды хорошо обновляется воздух.
Важно, чтобы промышленные площадки с крупными заводами, тепловыми станциями, водоочистными сооружениями, складами и другими вредными для окружающей среды предприятиями располагались хотя бы в 2–3 км от новостройки — то же самое касается оживлённых шоссе.
Но даже если предприятие или дорога находится далеко, загрязнённый воздух может смещаться в сторону новостройки. Проверить это можно по розе ветров — это диаграммы, которые определяют, в какую сторону преимущественно дует ветер в локации. Данные об этом собирают на метеостанциях. Узнать розу ветров в конкретном городе можно через специальные сервисы вроде world-weather.ru
Постарайтесь проверить надёжность застройщика
На надёжность застройщика влияют его финансовая устойчивость, опыт в строительстве и репутация на рынке. На основе всех этих факторов можно судить о рисках долгостроя и качестве жилья, но дать оценку без опыта и знания рынка крайне сложно — лучше обратиться нашим специалистам.
Что можно проверить самостоятельно, чтобы снизить риски, выбирая новостройку:
1. Посмотрите, включен ли застройщик в перечень системообразующих организаций российской экономики в сфере строительства и ЖКХ. Компании из этого списка могут рассчитывать на господдержку, что снижает риск недостроя, но не является гарантией. К тому же в перечень входят практически все крупные застройщики с хорошей репутацией.
2. Спросите у наших специалистов документы о застройщике (учредительные, свидетельство о госрегистрации и из налоговой, бухгалтерскую отчётность за последние три года, аудиторское заключение).
3. Проверьте фактического застройщика (он указан в проектной декларации). На странице каждого застройщика на нашем сайте 111Башни есть информация по судебным делам в Арбитражном суде, наличии исполнительных производств, о прохождении государственных проверок.
4. Изучите портфель проектов застройщика — список активных и завершённых проектов. Наличие готовых новостроек говорит об опыте компании и даёт возможность лично убедиться в качестве строительства, приехав на объект.
5. Посетите форумы дольщиков, социальные сети и сайты с отзывами о застройщике. Информация из открытых источников часто субъективна, но систематические упоминания о срыве сроков, банкротстве и других нарушениях должны насторожить.
Убедитесь в законности стройки
Изучите новостройку, в которой собрались купить квартиру. В первую очередь проверьте наличие разрешительной и проектной документации.
Список документов, с которыми стоит ознакомиться:
- разрешение на строительство (можно посмотреть во вкладке документация на странице новостройки);
- актуальную проектную декларацию;
- заключение государственной экспертизы;
- подтверждение прав на земельный участок (собственность или аренда).
При отсутствии хотя бы одной из этих бумаг застройщик не имеет права начинать или продолжать строительство. Если работы на объекте ведутся, а документов нет, объект могут признать самостроем и в дальнейшем снести. Необходимо обратить внимание и на соответствие документов друг другу: совпадение адреса, этажности, площади участка и заявляемой придомовой территории и т.д.
На соответствие положениям 214-ФЗ жилой комплекс можно проверить через сервис проверки новостроек ЕИСЖС.
Стоит уточнить, вносил ли застройщик ранее в текущий проект или в более ранние проекты изменения (увеличение количества домов, этажности). При покупке вы рассчитываете на прекрасный вид из окон, а после получения ключей получите вид на еще один дом.
В готовых новостройках вы можете попросить у наших менеджеров разрешение о вводе в эксплуатацию. Без этого документа застройщик не имеет права начать выдачу ключей от квартир.
Заключение
Выбор новостройки это трудоёмкий процесс, требуемый взвешивания всех деталей. Наши специалисты с радостью помогут вам в поиске новостройки под ваши критерии. Мы не только расскажем об объекте, но еще и поможем с ипотекой, и будет присутствовать на всех этапах сделки.
Наши услуги совершенно бесплатны, так как застройщик платит нашей компании за приведенных клиентов.
