Переход на проектное финансирование в строительстве во Владивостоке

С 1 июля 2019 года вступают в силу новые условия финансирования жилищного строительства: застройщики не смогут привлекать деньги дольщиков напрямую. Исключение составят проекты, соответствующие критериям неприменения эскроу, которые разработаны Минстроем.

При этом, по мнению главы Сбербанка Германа Грефа, около 30-35% застройщиков не смогут получить кредиты, так как не соответствуют никаким критериям. Банки не хотят работать с неустойчивыми застройщиками, что, в свою очередь, может привести к снижению ввода нового жилья в России.

В апреле 2019 Минстрой России, совместно с ЦБ РФ и ДОМ.РФ разработали рекомендации в целях определения оптимальных процедур взаимодействия уполномоченных банков и застройщиков при переходе на проектное финансирование объектов долевого жилищного строительства с использованием счетов эскроу. Документ размещен на сайте Минстроя России.

К числу рекомендаций относится: учитывать подготовленные ДОМ.РФ стандарты качества деятельности, характеристики и требования к застройщикам в целях кредитования строительства многоквартирных домов, и обеспечить своевременное и корректное размещение информации в Единой информационной системе жилищного строительства.

Отметим, во Владивостоке отдельным застройщикам уже одобрено проектное финансирование строек, у некоторых компаний согласно кредитному договору оговорен переход с 1 июля на эскроу-счета.

Как отмечают сами застройщики, получить финансирования от банков под проект не просто: компанию и стройку тщательно проверяют, но это дает для застройщиков гарантию бесперебойного финансирования и соответственно строительства объекта, а для дольщиков — своевременное получение ключей от квартир.

К числу первых жилых комплексов, получивших проектное финансирование, относится “Эко сити”, расположенный по адресу г. Владивосток, ул. 2-я Поселковая, 34. 2 ноября 2018 года со Сбербанком подписано два договора об открытии невозобновляемой кредитной линии на общую сумму 746 млн.руб. Также в Сбербанке открыт специальный счет для контроля расходования средств застройщика в рамках 214-ФЗ, а по договорам долевого участия производятся отчисления в Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства.

ЖК «Эко сити» — современный жилой комплекс бизнес класса, который будет построен по последним мировым энергоэффективным технологиям. Всего в комплексе будет возведено три монолитных дома, концепция строительства — “город в городе”. Отличительные особенности: панорамное остекление с использованием энергосберегающих витражей системы Schüco, необходимые социальные объекты на первых этажах и в стилобатной части: аптека, супермаркет, фитнес центр с бассейном с тремя современными кинозалами и зоной фудкорта, сеть кафе и др.​ Дом аккредитован в Сбербанке, ВТБ и Газпромбанке, стоимость квартир составляет от 77000 руб./м2.

Сейчас осуществляется заливка вертикальных конструкций 15 этажа, земляные работы (разработка грунта) по устройству котлована под фундаментную плиту стилобата, работы по устройству межквартирных перегородок из андезитобазальтовых блоков и вентиляционных каналов из кирпича. Сдача в эксплуатацию жилого комплекса запланирована на 2 квартал 2020 года.

Кредитный договор со Сбербанком заключен и у ЖК “Невельской”, но уже с условием перехода на эскроу-счета с 1 июля 2019 года. Сумма привлеченных средств: 889,577 млн.руб. Также в Сбербанке открыт специальный счет для контроля расходования средств застройщика в рамках 214-ФЗ, по договорам долевого участия осуществляются отчисления в Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства.

ЖК «Невельской» — 23-х этажное монолитное здание, состоящее из двух башен, соединенных между собой стилобатной частью, в которой разместится инфраструктура дома. Жилой комплекс будет построен по последним мировым энергоэффективным технологиям и из экологически чистых материалов.  Аккредитованными  банками комплекса являются: Сбербанк, ВТБ, Дом.РФ, Примсоцбанк, Приморье, Дальневосточный Банк, КРЖС, АТБ, стоимость квартир составляет от 85600 руб./м2

В настоящее время генподрядчик «Яв-строй» осуществляет работу по возведению монолитного каркаса стилобатной части жилого комплекса. Сдача в эксплуатацию жилого комплекса запланирована на 2 квартал 2021 года.

Обе стройки останавливались на некоторое время, но получив финансирование банка, были возобновлены, что говорит в целом о необходимости поддержки и строительного бизнеса в осуществлении деятельности.

Таким образом, переход на проектное финансирование предполагает улучшение климата в строительной отрасли за счет повышения прозрачности деятельности застройщиков, снятия рисков как с дольщиков в случае нарушения сроков сдачи, так и с застройщика в случае недостаточности финансирования.

Можно предположить, что банки, принимая на себя риски, скорее всего, будут готовы кредитовать только компании, в надежности которых уверены на 100%. А это означает, что застройщик, который не может получить проектного финансирования, уйдет с рынка. Выживут сильнейшие компании, которые раньше остальных сумеют адаптироваться к новым изменениям, и имеют большой объем собственного финансирования.

Напомним, переход на проектное финансирование с использованием эскроу-счетов начался летом 2018 года. Отказ от схемы долевого финансирования предусматривает, что покупая квартиры в новостройке и заключая договоры долевого участия, дольщик передает деньги не застройщику, а в банк, и финансовая организация блокирует эти средства до окончания строительства. Застройщик может получить эти деньги только после сдачи дома.

До 1 сентября 2018 года застройщики должны были открыть спецсчета в уполномоченных банках. Банк, где открывается счет застройщика, получает право блокировать любую операцию, противоречащую закону о долевом строительстве. Фактически банк будет вести учет всех административных расходов застройщика, пока они не достигнут предела в 10% от стоимости строительства. Если застройщик попытается провести оплату перечисленных выше услуг больше лимита, то такая операция будет запрещена.

В декабре 2018 года в Закон №214-ФЗ были внесены еще одни изменения, согласно которым по ДДУ, представленным на государственную регистрацию с 25.12.2018 года, все застройщики уплачивают обязательные отчисления (взносы) в компенсационный фонд с учетом положений части 14 статьи 8 Федерального закона № 478-ФЗ. При этом в качестве дополнительного механизма обеспечения исполнения своих обязательств застройщик вправе застраховать риск ответственности, следует из письма Центробанка РФ.

В этом же месяце был сокращен список страховых компаний, имеющих право страховать ответственность застройщика, в число которых попала страховая компания «Респект» — это была самая крупная компания, которая занимала более 80% рынка этого вида страхования, по словам главы комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев.

Как отмечает Росреестр, внесенные в действующее законодательство изменения направлены на защиту прав, законных интересов и имущества граждан-участников долевого строительства, установление дополнительных гарантий, а также на минимизацию рисков, связанных с участием граждан в долевом строительстве.

Поделиться:

Отправить ответ

avatar
  Подписаться  
Уведомление о