2017 год для первичного рынка недвижимости
В течение всего 2016 года специалисты отмечали снижение цен на жилье, а государство поддерживало доступность ипотечных кредитов, кроме того, начали действовать важные поправки в законодательство. Чего же ждать от года 2017-го?
По мнению большинства аналитиков, экономическая ситуация в стране не улучшается. ВВП с начала года упал почти на процент, уровень доходов населения и уровень потребительских расходов за год уменьшились практически на 5%. Благосостояние жителей страны ухудшается уже два года, оптимистичные прогнозы в правительстве давать не спешат.
По официальному прогнозу Минэкономразвития, рецессия должна завершиться в 2017 году, однако темпы роста ВВП будут небольшими: они будут меняться от 1,7 до 2,6% в год. Реальные доходы населения должны прибавлять примерно по полтора процента в год, но при таком приросте к уровню 2013 года можно будет придти лишь в 2021 году.
Павел Телушкин, исполнительный директор компании ФЦСР, прогнозирует существенное влияние изменений в законодательстве на рынок новостроек:
— Полагаю, что главным событием 2017 года станет реформа 214-ФЗ. Общая идея изменений состоит в ужесточении требований к застройщикам и усилении защиты дольщиков. В то же время не все поправки, на мой взгляд, могут позитивно повлиять на рынок. Во-первых, повышение уставного капитала застройщика может больно ударить по малым девелоперским компаниям, так как они будут обязаны в сжатые сроки изыскать крупные суммы. Причем даже если у девелопера есть достаточный финансовый ресурс, то «замораживание» столь крупного капитала в любом случае нельзя назвать эффективным использованием — деньги должны работать. Полагаю, что данная мера может ослабить финансовую устойчивость некоторых девелоперов в наступающем году.
Во-вторых, будет существенно расширен список пунктов, которые в обязательном порядке оговариваются в договоре долевого участия. Теперь в ДДУ появятся условия о технических характеристиках квартиры, ее местоположении на этаже, планировках, материалах наружных стен и поэтажных перекрытий. С одной стороны, эти изменения дополнительно защитят покупателя, а с другой — существенно сузят коридор для маневров застройщику. К примеру, в договоре прописывается определенный отделочный материал, но за время строительства на рынке могут появиться новые, более безопасные или дешевые материалы, и застройщик уже не сможет их применить, ведь это послужит поводом к расторжению ДДУ.
В то же время часть правок в следующем году действительно поддержит и дольщиков, и рынок в целом. Первая из них — учреждение государственного компенсационного фонда. По сути, создается государственная структура, которая будет оперативно реагировать на возникновение долгостроев. В то же время она заменит неэффективную систему страхования долевого строительства. Вторая важная поправка устанавливает преграду для попадания на рынок неблагонадежных застройщиков, которые однажды уже показали себя не лучшим образом в качестве поставщиков услуг государству или были замечены в недобросовестных операциях на земельном рынке. Средства дольщиков также не смогут привлекать компании с долгами перед государством.
Наконец, 2017 год можно условно назвать годом открытости на рынке новостроек благодаря поправкам, которые обязывают девелоперов публиковать больше документов по проекту на сайте. Кроме того, появится государственный реестр застройщиков. В совокупности эти меры существенно облегчат покупателям поиск подходящих им проектов и девелоперов, что, возможно, уменьшит срок на раздумья, — подытоживает Телушкин.
По данным Росстата средняя цена за квадратный метр на первичном рынке недвижимости растет из года в год и в 3 квартале 2016 составила 70 тыс. руб.
| Цены в новостройках | I квартал | II квартал | III квартал | IV квартал |
| 2013 год, руб. | 52485 | 52799 | 52903 | 52544 |
| изменение, % | 21,4% | 0,6% | 0,2% | -0,7% |
| 2014 год, руб. | 55062 | 55334 | 55038 | 54597 |
| изменение, % | 4,8% | 0,5% | -0,5% | -0,8% |
| 2015 год, руб. | 60996 | 61925 | 62895 | 63158 |
| изменение, % | 11,7% | 1,5% | 1,6% | 0,4% |
| 2016 год, руб. | 68463 | 70373 | 70325 | |
| изменение, % | 8,4% | 2,8% | -0,1% |
При этом на вторичном рынке недвижимости средняя цена за квадратный метр в 2016 году имела тенденцию к снижению, начиная с 3 квартала 2015 года, и в 3 квартале 2016 года составила 83 тыс. руб.
| Вторичный рынок | I квартал | II квартал | III квартал | IV квартал |
| 2013 год, руб. | 75459 | 76921 | 75896 | 75785 |
| изменение, % | 0,5% | 1,9% | -1,3% | -0,1% |
| 2014 год, руб. | 75115 | 75048 | 76383 | 78521 |
| изменение, % | -0,9% | -0,1% | 1,8% | 2,8% |
| 2015 год, руб. | 85520 | 86325 | 85047 | 85638 |
| изменение, % | 8,9% | 0,9% | -1,5% | 0,7% |
| 2016 год, руб. | 84300 | 84104 | 83443 | |
| изменение, % | -1,6% | -0,2% | -0,8% |
Если рассматривать новостройки, стоимость квадратного метра в которых ниже 70 тыс. руб., то стоит отметить, что в 4 квартале 2016 года были открыты продажи в строящемся доме по ул. Борисенко, 40 — стоимость за м2 составляет от 55 тыс.руб. Квартиру за 57 тыс. руб. за м2 можно купить в доме №2 по ул. Луговая, 70. От 65000 до 67000 руб. — минимальная цена квадратного метра в новом строящемся ЖК «Эко сити», в третьем доме ЖК «Золотой рог» и в ЖК «Радужный».
По оценкам АИЖК, объем выданных ипотечных кредитов за 11 месяцев 2016 года выше по отношению к тому же периоду прошлого года. На первичном рынке с господдержкой получить кредит можно по ставке от 10,9% (ставки АИЖК с учетом дополнительных вычетов начинаются от 10,5% годовых). В рыночном сегменте ипотеки на вторичном рынке получить кредит можно по ставкам от 11,9%, и это уровень начала 2014 года.
Исходя из этого, несмотря на завершение программы господдержки, в 2017 году застройщики рассчитывают на сохранение спроса, что связано со стабилизацией экономической ситуации. Так, Минэкономразвития РФ предполагает, что в 2017 году ВВП вырастет на 0,6% после двух лет сокращения. Позитивный прогноз на будущий год дает рейтинговое агентство Standard & Poor’s, которое полагает, что валовой продукт РФ вырастет на 1,9%.
По материалам сайта Realty.dmir.ru
