Экспертиза рисков при покупке новостройки: как проверить застройщика
Чтобы купить новостройку во Владивостоке от застройщика на этапе строительства, необходимо в первую очередь проверить застройщика. В видео наш юрист расскажет, какие основные признаки неблагонадежности компании застройщика, какие самые распространенные нарушения прав дольщиков и что необходимо делать дольщику в случае нарушения его прав.
По данным Минстроя России, в настоящее время во Владивостоке возводится более 35 жилых домов с привлечением денежных средств граждан. Приобретение квартиры на этапе незавершенного строительства хоть и регулируется Федеральным законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…», но изначально представляет существенный риск. Покупатель должен проявить должную осмотрительность при покупке недвижимости, чтобы не пополнить ряды обманутых дольщиков.
Экспертами Единого центра новостроек «Башни» был проведен ОПРОС среди читателей сайта «Новостройки Владивостока» о том, что является приоритетным при покупке квартиры в новострое. По результатам опроса на первом месте оказался вопрос цены, на втором – репутация застройщика. Однако именно на надежность компании-застройщика необходимо обращать внимание в первую очередь – это один из главных факторов того, что жилой дом будет достроен вовремя и без нарушений.
Недобросовестные строительные организации используют разные способы обмана граждан, так как уверены, что в силу низкой юридической грамотности и непонимания всех рисков люди не будут внимательно читать договоры.
Самые распространенные нарушения прав дольщиков:
- нарушение сроков строительства и, как следствие, нарушение сроков передачи дольщику жилого помещения (согласно результатам проведенного анализа проблемных объектов, сдача домов в эксплуатацию во Владивостоке задерживается в среднем на один год);
- нарушение требований о качестве переданного дольщику жилого помещения (в т.ч. использование более дешевых стройматериалов, чем полагались по проекту) вплоть до непригодности для проживания переданного помещения;
- принуждение дольщика к заключению соглашения об увеличении стоимости строительства или сроков строительства объекта;
- преднамеренное банкротство застройщика;
- мошеннические действия застройщика (двойные продажи объектов строительства, вывод денежных средств и т.п.).
Чтобы не стать жертвами очередного недобросовестного застройщика, потенциальным покупателям стоит быть предельно бдительными к компании, с которой они планируют заключать договор. Общие сведения о застройщиках можно самостоятельно получить из открытых источников в СМИ и Интернете, в т.ч. ознакомившись с Перечнем долгостроев и строящихся жилых домов во Владивостоке. Но этих данных недостаточно, чтобы максимально обезопасить себя от возможного статуса обманутого дольщика.
Для определения надежности застройщика необходимо комплексно оценить все факторы, которые прямо или косвенно влияют на деятельность организации. Их можно условно разделить на две группы: явные (легкодоступная информация) и скрытые (информация, которая может быть выявлена в результате экспертного анализа).
Основные признаки неблагонадежной компании-застройщика:
- представители компании неохотно дают для ознакомления документы и стараются не отвечать на вопросы, связанные с юридической чистотой сделки;
- компания часто судится и имеет незакрытые исполнительные листы;
- компания имеет много отрицательных отзывов от дольщиков и подрядчиков;
- договоры на продаваемые объекты жилой недвижимости имеют отличный вид от установленного действующим законодательством.
В 2017 году были приняты существенные дополнения и изменения в Федеральный закон № 214-ФЗ, в т.ч. устанавливающие определенные требования к уставному капиталу застройщика. Однако, сам по себе этот показатель также не дает 100% гарантии получения дольщиком квартиры в предусмотренные договором сроки. В качестве примера можно привести компанию ООО «ПасификИнвестСтрой» с уставным капиталом 80 млн руб. Несмотря на то, что застройщик имеет большой портфель незавершенных проектов, в эксплуатацию сдан всего один жилой дом по адресу ул. Леонова, 27. В 2007 г. застройщик начал строительство ЖК «Олимп» по адресу ул. Грибоедова, 46, продажи квартир в котором осуществлялись в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ, но дом не сдан до сих пор.
Разумеется, есть непредвиденные обстоятельства, связанные как и с экономическими факторами в целом, так и с тенденциями развития строительной отрасли. У рынка недвижимости своя специфика, требующая постоянного изучения. Поэтому специалисты по недвижимости проводят непрерывный мониторинг, сравнительный анализ и оценку общей ситуации на строительном рынке Владивостока и Приморского края. Ведь только по одному объекту информацию нужно накапливать в течение нескольких лет подряд, в т.ч.:
- о репутации компании-застройщика на рынке недвижимости;
- о выполненных компанией обязательств перед дольщиками, деловыми партнёрами (подрядчиками) и госорганами;
- об опыте компании и ее руководителя в строительстве;
- о финансовой устойчивости компании;
- о ценовой политике компании;
- о судебной практике компании;
- о темпах строительства выбранного дома;
- и т.д.
Очевидно, что будущие покупатели за один-два месяца не смогут получить полную и актуальную информацию о проблемах и перспективах развития рынка новостроек в городе. Не стоит забывать и о регулярных нововведениях в российском законодательстве, сориентироваться в которых несведущему человеку достаточно сложно. Одно из дополнений в Закон об участии в долевом строительстве (п. 7 ч. 2 ст. 3.1 № 214-ФЗ), помимо требований к величине уставного капитала, является установление требования о размещении на сайте застройщиков ежеквартальной бухгалтерской отчетности (распространяется на компании, получивших разрешение на строительство после 1 июля 2018 г.). Благодаря этому у экспертов-аналитиков появилась возможность проводить ежеквартальный анализ текущей финансовой деятельности компании-застройщика. На сегодняшний день во Владивостоке застройщиков, соответствующих требованиям закона, единицы.
Чтобы минимизировать потенциальные риски по предстоящей покупке квартиры, следует обращаться за услугами к независимым квалифицированным специалистам в сфере недвижимости. С 2012 г. изучением рынка первичной недвижимости Владивостока занимаются эксперты Единого Центра новостроек «Башни»: анализируют деятельность застройщиков, отслеживают динамику строительства объектов и изменения в законодательстве о долевом строительстве. В офисе Центра можно ознакомиться с подробной информацией об интересующих застройщиках, результатами финансового анализа их деятельности, а также перечнем строящихся объектов.
Также при необходимости дольщики могут получить юридическую помощь по имеющимся проблемам и спорам в сфере жилищного права:
- расторжение договора с застройщиком;
- взыскание неустойки за нарушение сроков ввода дома в эксплуатацию, взыскание убытков и компенсации за моральный вред;
- представление интересов дольщиков в суде.
Стоит отметить, что в судебной практике юристов есть дела, по которым суд обязал застройщика выплатить рыночную цену квартиры, приобретенную по договору долевого участия. Если квартира куплена во Владивостоке, а дольщик проживает уже в другом городе, то перечисленные услуги могут быть оказаны удаленно (по доверенности).
Для получения консультации юристов Единого Центра новостроек «Башни» можно обратиться по телефону +7 (423) 280-02-07.
Подписывайтесь на наш Youtube канал, комментируйте, задавайте вопросы. Самые интересные вопросы будем разбирать с нашим юристом в следующих выпусках!
