При участии в строительстве важно знать как проверить застройщика, будь-то долевое строительство, ЖСК или ЖНК. Сайт 111bashni.ru — «Новостройки Владивостока» рекомендует тщательно проверять застройщика перед тем как покупать квартиру в строящемся доме. Помните, вы отдаете СВОИ деньги. Будьте ОСМОТРИТЕЛЬНЫ!
Вы вправе обратиться к застройщику с запросом ознакомиться с документами, которые он обязан предоставить по закону. Это важно особенно, если стройка вызывает у вас сомнения. В случае, когда застройщик отказывается вам предоставить тот или иной документ, скорее всего ему есть что скрывать. Поэтому в этом случае нужно десять раз подумать, стоит ли вкладывать именно в это строительство свои деньги или нет.
Содержание статьи:
- Проверить организацию он-лайн
- Долевое участие в строительстве
- Жилищные строительные кооперативы
- Жилищные накопительные кооперативы
Кроме того на странице «Сравнение договоров на строительство жилья» вы можете ознакомиться с отличиями между долевым строительством и участием в ЖСК и ЖНК, а на странице «Как проверить новостройку» узнаете больше о проверке строящегося объекта.
проверить организацию он-лайн
№ | Комментарий | Сайт |
|---|---|---|
1 | Сведения о государственной регистрации юридических лиц, ИП, крестьянских (фермерских) хозяйств, в т.ч. об учредителях общества. Поиск сведений о ликвидации, реорганизации и т.п., о юридических лицах в состав которых входят дисквалифицированные лица и пр. | nalog.ru |
2 | Банк данных исполнительных производств в федеральной службе судебных приставов. Следует выбрать вкладку “Поиск юридических лиц”. | r25.fssprus.ru |
3 | Судебная практика на сайте Высшего арбитражного суда РФ. | kad.arbitr.ru |
4 | Судебная практика на сайте Приморского краевого суда. Информация о назначении и результатах рассмотрения дел размещается в разделе сайта «СУДЕБНОЕ ДЕЛОПРОИЗВОДСТВО». | kraevoy.prm.sudrf.ru |
5 | Ленинский районный суд г.Владивостока | leninsky.prm.sudrf.ru |
6 | Первомайский районный суд г.Владивостока | pervomaysky. prm.sudrf.ru |
7 | Первореченский районный суд г.Владивостока | pervorechensky. prm.sudrf.ru |
8 | Советский районный суд г.Владивостока | sovetsky. prm.sudrf.ru |
9 | Фрунзенский районный суд г.Владивостока | frunzensky. prm.sudrf.ru |
10 | Проверить застройщика в реестре недобросовестных поставщиков на сайте госзакупки. Согласно пункту 16 Положения, утв. Постановлением от 15.05.2007 №292, реестровая запись, содержащая сведения о недобросовестном поставщике, исключается из реестра по истечении 2 лет с даты включения в реестр. | rnp.fas.gov.ru |
11 | Проблемные объекты долевого строительства Приморского края. | primorsky.ru |
12 | Реестры недобросовестных застройщиков Владивостока. | 111bashni.ru |
Долевое участие в строительстве
Долевое строительство регулируется федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”.
Согласно части 2 статьи 20 застройщик обязан представить для ознакомления любому обратившемуся лицу:
- учредительные документы застройщика;
- свидетельство о государственной регистрации застройщика;
- свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
- утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую отчетность за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности или при осуществлении застройщиком такой деятельности менее чем три года (за исключением регистров бухгалтерского учета) за фактический период предпринимательской деятельности либо при применении застройщиком упрощенной системы налогообложения книги учета доходов и расходов застройщика за указанный в настоящем пункте период;
- аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.
Застройщик представляет указанные документы в подлинниках или в форме надлежащим образом заверенных копий. Данные документы не могут быть изъяты, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.
Отчетность застройщика и аудиторское заключение вызывает наибольшие вопросы. По данному вопросу кратко отметим следующие моменты:
1) Согласно закону 214-ФЗ застройщики подлежат обязательному аудиту. Статья 5 Федерального закона от 30.12.2008 № 307-ФЗ «Об аудиторской деятельности» устанавливает, что обязательный аудит проводится ежегодно.
В соответствии со статьей 6 закона № 307-ФЗ аудиторское заключение — официальный документ, предназначенный для пользователей бухгалтерской отчетности аудируемых лиц, содержащий мнение аудиторской организации, индивидуального аудитора о достоверности бухгалтерской отчетности аудируемого лица. Требования к форме, содержанию, порядку подписания и представления аудиторского заключения устанавливаются стандартами аудиторской деятельности.
Согласно пункту 25 Федерального стандарта аудиторской деятельности «Аудиторское заключение…», утв. Приказом Минфина РФ от 20.05.2010 № 46н к аудиторскому заключению на бумажном носителе прилагается бухгалтерская отчетность, в отношении которой выражается мнение и которая датирована и подписана аудируемым лицом в соответствии с правилами отчетности. Аудиторское заключение и указанная отчетность должны быть пронумерованы, прошнурованы, опечатаны печатью аудитора с указанием общего количества листов.
Таким образом, если вам предоставят оригинал аудиторского заключения, то к нему должна быть подшита бухгалтерская отчетность за проверяемый период. Обязательный аудит проводится ежегодно, а в аудиторском заключении аудиторы выражают свое мнение о достоверности бухгалтерской отчетности застройщика.
2. Согласно статье 14 Федерального закона от 06.12.2011 N 402-ФЗ «О бухгалтерском учете» годовая бухгалтерская отчетность, за исключением случаев, установленных настоящим Федеральным законом, состоит из бухгалтерского баланса, отчета о финансовых результатах и приложений к ним.
Приказом Минфина России от 02.07.2010 N 66н (http://base.garant.ru/12177762/) утверждены формы бухгалтерской отчетности организаций:
- Бухгалтерский баланс (форма по ОКУД 0710001);
- Отчет о финансовых результатах (форма по ОКУД 0710002);
а также формы приложений к бухгалтерскому балансу и отчету о финансовых результатах:
- Отчет об изменениях капитала (форма по ОКУД 0710003);
- Отчет о движении денежных средств (форма по ОКУД 0710004);
- Отчет о целевом использовании средств (форма по ОКУД 0710006).
Жилищные строительные кооперативы
Деятельность ЖСК регулируется разделом 5 Жилищного кодекса РФ (далее — ЖК РФ). Статья 113 ЖК РФ устанавливает требования к Уставу жилищного кооператива. В нём должны содержаться следующие сведения:
- о наименовании кооператива, месте его нахождения, предмете и целях деятельности,
- порядке вступления в члены кооператива, порядке выхода из кооператива и выдачи паевого взноса, иных выплат,
- размере вступительных и паевых взносов, составе и порядке внесения вступительных и паевых взносов,
- об ответственности за нарушение обязательств по внесению паевых взносов,
- о составе и компетенции органов управления кооператива и органов контроля за деятельностью кооператива, порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов,
- порядке покрытия членами кооператива понесенных им убытков, порядке реорганизации и ликвидации кооператива.
В уставе жилищного кооператива может быть предусмотрено использование системы или иной информационной системы при решении вопросов, связанных с управлением в жилищном кооперативе, с учетом функций указанных систем. Устав жилищного кооператива может содержать другие не противоречащие настоящему Кодексу, другим федеральным законам положения.
Статья 123.1 ЖК РФ устанавливает особенности организации и деятельности жилищно-строительного кооператива, осуществляющего строительство многоквартирного дома (введена Федеральным законом от 13.07.2015 N 236-ФЗ). Примечание: обязанности ЖСК, предусмотренные статьей 123.1 (в редакции Федерального закона от 13.07.2015 N 236-ФЗ), возникают с 1 июля 2016 года.
Согласно части 1 статьи 123.1 ЖК РФ жилищно-строительный кооператив, осуществляющий за счет средств членов кооператива строительство многоквартирного дома, обязан размещать в системе в соответствии с установленными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере информационных технологий, совместно с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства, порядком, составом, сроками и периодичностью размещения в системе устав кооператива, а также следующие документы и информацию:
- количество членов жилищно-строительного кооператива;
- разрешение на строительство многоквартирного дома, в строительстве которого своими средствами участвуют члены жилищно-строительного кооператива;
- права жилищно-строительного кооператива на земельный участок, в том числе реквизиты правоустанавливающего документа на земельный участок, сведения о собственнике земельного участка (в случае, если жилищно-строительный кооператив не является собственником земельного участка), кадастровый номер и площадь земельного участка, предоставленного для строительства многоквартирного дома, сведения об элементах благоустройства;
- местоположение строящегося многоквартирного дома и его описание, подготовленное в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство;
- количество жилых помещений в строящемся многоквартирном доме, описание технических характеристик таких жилых помещений в соответствии с проектной документацией, а также изменение указанной информации в случае внесения в проектную документацию соответствующих изменений;
- предполагаемый срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящегося многоквартирного дома.
Согласно части 2 статьи 123.1 ЖК РФ жилищно-строительный кооператив по требованию члена этого кооператива обязан предоставить для ознакомления, в том числе с использованием системы:
- заключение экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;
- проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;
- документы, подтверждающие права жилищно-строительного кооператива на земельный участок;
- протоколы общих собраний членов жилищно-строительного кооператива, заседаний его правления и ревизионной комиссии (ревизора) кооператива;
- документы, подтверждающие итоги голосования, в том числе бюллетени для голосования, и доверенности на участие в общем собрании членов жилищно-строительного кооператива или копии таких доверенностей;
- заключения ревизионной комиссии (ревизора) жилищно-строительного кооператива;
- иные документы, предусмотренные настоящим Кодексом, уставом жилищно-строительного кооператива, его внутренними документами, решениями общего собрания членов этого кооператива.
Согласно части 3 статьи 123.1 ЖК РФ жилищно-строительный кооператив обязан вести, в том числе в системе, реестр своих членов, содержащий следующие сведения:
- фамилия, имя и (при наличии) отчество члена жилищно-строительного кооператива или в случае, если членом жилищно-строительного кооператива является юридическое лицо, наименование юридического лица;
- определение в соответствии с проектной документацией конкретного жилого помещения, право собственности на которое приобретает член жилищно-строительного кооператива в случае выплаты паевого взноса полностью;
- размер вступительных и паевых взносов в отношении каждого члена жилищно-строительного кооператива.
Жилищные накопительные кооперативы
Деятельность ЖНК регулируется Федеральным законом от 30.12.2004 № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах».
Статья 17. Предоставление кооперативом информации о деятельности кооператива по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений
1. Кооператив обязан обеспечить свободный доступ к ознакомлению со следующей информацией:
- информация об установленных уставом кооператива и (или) решениями общего собрания членов кооператива формах участия в деятельности кооператива, а также заключения саморегулируемой организации жилищных накопительных кооперативов об указанных формах участия в случае наличия таких заключений;
- информация о порядке определения стоимости жилых помещений, приобретаемых или строящихся кооперативом;
- утвержденные общим собранием членов кооператива в предусмотренном настоящим Федеральным законом порядке годовые отчеты кооператива за три последних финансовых года или, если кооператив осуществляет свою деятельность менее трех лет, за каждый финансовый год после его завершения;
- информация о затратах кооператива на управление его деятельностью и ее ведение в течение последнего календарного года;
- иная установленная решениями органов кооператива информация.
2. Кооператив обязан обеспечить свободный доступ членов кооператива к ознакомлению с информацией:
- о количестве членов кооператива;
- об общем размере паевого фонда кооператива;
- об общем размере задолженности перед кооперативом членов кооператива;
- о затратах на обслуживание кредитов, возмещение убытков кредиторам кооператива, о совокупных выплатах лицам, состоящим с кооперативом в трудовых отношениях;
- с иной установленной решениями органов кооператива информацией.
3. Кооператив обязан предоставлять члену кооператива сведения:
- о размере паенакопления этого члена кооператива;
- об очередности и о планируемых сроках приобретения или строительства жилого помещения кооперативом для этого члена кооператива;
- иные касающиеся члена кооператива сведения, предоставление которых члену кооператива предусмотрено решениями органов кооператива.
Статья 18. Предоставление документов кооператива членам кооператива
Кооператив обязан обеспечить свободный доступ членов кооператива к ознакомлению со следующими документами:
- устав кооператива, внесенные в устав кооператива и зарегистрированные в установленном порядке изменения и дополнения, документ о государственной регистрации кооператива;
- внутренние документы кооператива;
- положения о филиалах и представительствах кооператива;
- реестр членов кооператива;
- документы бухгалтерской (финансовой) отчетности кооператива;
- приходно-расходные сметы, сметы расходов на содержание кооператива и отчеты об их исполнении;
- аудиторское заключение о достоверности бухгалтерской (финансовой) отчетности кооператива по итогам финансового года;
- документы, подтверждающие права кооператива на имущество, отражаемое на его балансе, а также сведения о стоимости объектов недвижимости, находящихся в собственности кооператива;
- протоколы общих собраний членов кооператива, заседаний правления и ревизионной комиссии кооператива;
- документы, подтверждающие итоги голосования, в том числе бюллетени для голосования, и доверенности на участие в общем собрании членов кооператива или копии таких доверенностей;
- заключения ревизионной комиссии (ревизора) кооператива;
- иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом, уставом кооператива, внутренними документами кооператива, решениями общего собрания членов кооператива.
Статья 19. Порядок предоставления кооперативом информации и документов
1. Информация и документы, предусмотренные статьями 17 и 18 Федерального закона № 215-ФЗ, предоставляются кооперативом со дня предъявления соответствующего требования в течение:
- семи дней — информация, предусмотренная частью 1 статьи 17 настоящего Федерального закона;
- одного рабочего дня — информация, предусмотренная частями 2 и 3 статьи 17 настоящего Федерального закона;
- семи дней — документы, предусмотренные статьей 18 настоящего Федерального закона.
2. Информация и документы, предусмотренные частями 2 и 3 статьи 17 и статьей 18 настоящего Федерального закона, предоставляются для ознакомления лицам, имеющим право на ознакомление с указанными информацией и документами, в помещении правления кооператива или исполнительного органа кооператива. Кооператив по требованию лиц, имеющих право на ознакомление с указанными в статье 18 настоящего Федерального закона документами, обязан предоставить копии этих документов, заверенные уполномоченным должностным лицом кооператива. Плата, взимаемая кооперативом за предоставление таких копий, не может превышать затраты на их изготовление.
Статья 21. Порядок раскрытия информации кооперативом
1. Кооператив обязан обеспечить свободный доступ к ознакомлению с указанной в настоящей статье информацией всем заинтересованным в этом лицам независимо от целей получения данной информации путем ее раскрытия в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом.
2. В случае, если число членов кооператива превышает пятьсот человек или кооператив размещает рекламу, кооператив обязан осуществлять раскрытие информации:
- об уставе и о внутренних документах, регулирующих деятельность органов кооператива;
- о формах участия в деятельности кооператива, установленных уставом кооператива или решениями общего собрания членов кооператива;
- о порядке определения стоимости жилых помещений, приобретаемых или строящихся кооперативом;
- о годовом отчете кооператива;
- о существенных фактах в деятельности кооператива, указанных в части 5 настоящей статьи.
3. Информация об уставе и о внутренних документах, регулирующих деятельность органов кооператива, о формах участия в деятельности кооператива, о порядке определения стоимости жилых помещений, приобретаемых или строящихся кооперативом, раскрывается кооперативом путем размещения указанной информации на специальном сайте в информационной сети. В случае внесения изменений в указанные документы или принятия их в новой редакции такие документы должны быть размещены на специальном сайте в информационной сети не позднее чем через три дня со дня их вступления в силу.
4. Информация, содержащаяся в годовом отчете кооператива, раскрывается кооперативом путем размещения годового отчета на специальном сайте в информационной сети и должна соответствовать требованиям статьи 20 настоящего Федерального закона. До размещения указанной информации на специальном сайте в информационной сети кооператив обязан привлечь для ежегодной проверки и подтверждения годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности аудиторскую организацию (аудитора) в порядке, предусмотренном статьей 54 настоящего Федерального закона. Годовой отчет кооператива должен быть доступен на специальном сайте в информационной сети до дня размещения на указанном сайте годового отчета кооператива за следующий финансовый год.
7. При размещении информации на специальном сайте в информационной сети кооператив может использовать сайт кооператива в информационной сети или иной сайт в информационной сети. При размещении информации на специальном сайте в информационной сети кооператив обязан обеспечить свободный доступ к ознакомлению с такой информацией, а также сообщать по требованию заинтересованных лиц адреса сайтов в информационной сети, на которых осуществляется размещение указанной информации.
Требования к документам ЖНК
1) Устав (статья 11 Закона 215-ФЗ). Кооператив действует на основании устава, который утверждается общим собранием членов кооператива. Изменения в устав кооператива вносятся по решению общего собрания членов кооператива. Устав кооператива должен предусматривать:
- наименование кооператива и место его нахождения;
- предмет и цели деятельности кооператива;
- порядок приема в члены кооператива и прекращения членства в кооперативе, в том числе порядок исключения члена кооператива из кооператива;
- порядок определения размера, состав и порядок внесения паевых и иных взносов;
- ответственность членов кооператива за нарушение обязательств по внесению паевых и иных предусмотренных настоящим Федеральным законом и уставом кооператива взносов;
- порядок выплаты члену кооператива действительной стоимости пая при прекращении членства в кооперативе;
- права и обязанности членов кооператива;
- права и обязанности кооператива перед своими членами;
- структуру и компетенцию органов кооператива, порядок их создания, порядок принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов;
- источники формирования и порядок использования имущества кооператива;
- фонды, создаваемые кооперативом;
- порядок покрытия членами кооператива понесенных кооперативом убытков;
- порядок предоставления органами кооператива информации членам кооператива и ответственность за ее непредоставление;
- порядок проведения очередных и внеочередных внешних проверок финансовой деятельности кооператива;
- сведения о филиалах и представительствах кооператива;
- порядок реорганизации и ликвидации кооператива;
- иные предусмотренные настоящим Федеральным законом положения.
Уставом кооператива могут быть предусмотрены также иные не противоречащие законодательству Российской Федерации положения, регулирующие создание и деятельность кооператива и его органов, в том числе ограничение участия близких родственников в деятельности органов кооператива.
2) Реестр членов кооператива (статья 5 Закона 215-ФЗ). В нём должны содержаться следующие сведения:
- фамилия, имя, отчество члена кооператива;
- паспортные данные или данные иного удостоверяющего личность члена кооператива документа;
- почтовый адрес, номера телефонов, адрес электронной почты члена кооператива;
- форма участия в деятельности кооператива;
- иные предусмотренные уставом кооператива сведения.
Членство в кооперативе возникает после внесения соответствующих сведений о гражданине, подавшем заявление о приеме в члены кооператива, в единый государственный реестр юридических лиц, со дня внесения гражданином вступительного членского взноса и первого платежа в счет паевого взноса.
3) Годовой отчет кооператива (статья 5 Закона 215-ФЗ) должен содержать:
- информацию о кооперативе, в том числе его наименование, место нахождения, сведения о государственной регистрации кооператива, о филиалах и представительствах кооператива, номера контактных телефонов, номера факсов, адреса электронной почты, адрес специального сайта в информационно-телекоммуникационной сети общего пользования (далее — информационная сеть), на котором осуществляется раскрытие информации кооперативом;
- сведения о лицах, входящих в состав органов кооператива, о реквизитах банковских счетов, об аудиторской организации (аудиторе) кооператива, а при членстве кооператива в саморегулируемой организации жилищных накопительных кооперативов сведения о такой организации;
- краткие сведения об объеме, о сроках, о порядке и об условиях осуществления кооперативом деятельности по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений;
- основную информацию о финансово-экономическом состоянии кооператива за три последних финансовых года или, если кооператив осуществляет свою деятельность менее трех лет, за каждый финансовый год после его завершения, в том числе информацию о соблюдении кооперативом нормативов оценки финансовой устойчивости его деятельности;
- годовую бухгалтерскую (финансовую) отчетность кооператива за три последних финансовых года или, если кооператив осуществляет свою деятельность менее трех лет, за каждый финансовый год после его завершения и иную финансовую информацию.
2. Годовой отчет кооператива должен быть утвержден общим собранием членов кооператива после предварительного утверждения такого отчета правлением кооператива. Годовой отчет кооператива подписывается лицом, осуществляющим функции единоличного исполнительного органа кооператива, главным бухгалтером, подтверждающими полноту и достоверность содержащейся в годовом отчете информации. Достоверность информации, содержащейся в годовом отчете кооператива, должна быть подтверждена также ревизионной комиссией (ревизором) кооператива. Годовой отчет кооператива подлежит направлению в Банк России не позднее чем через шесть месяцев со дня окончания года, за который представляется отчет.
