Жилищное строительство в Приморье испытывает серьезный кризис — Андрей Чайка


Андрей ЧайкаВыход из кризиса невозможен без решения проблем долевого строительства, считает сопредседатель Совета Приморского регионального отделения «Деловой России».

Снижение объемов жилищного строительства в Приморском крае напрямую связано с проблемами, существующем в долевом строительстве. Соответственно решение этих проблем будет способствовать скорейшему выходу из кризиса. Такую точку зрения высказал сопредседатель Совета Приморского регионального отделения Общероссийской общественной организации «Деловая Россия» Андрей Чайка в беседе с корр. РИА PrimaMedia.

— Так сколько сейчас строят жилья в крае, Андрей Анатольевич?

— С моей точки зрения, очень мало. Гораздо меньше, чем пять лет назад. Насколько мне известно, в настоящее время в Приморье в состоянии строительства находится не более 20-ти объектов жилищного строительства. Я имею в виду серьезные многоэтажные и многоквартирные проекты.

— В основном это объекты долевого строительства? Или есть муниципальные проекты?

— На сегодняшний день практически все многоэтажки, возводящиеся в Приморье, — это долевое строительство. Есть, конечно, муниципальные проекты, возрожденные ЖСК, но не они сегодня делают погоду.

— А комплексные застройки?

— Я думаю, вы сами, не будучи специалистом, можете пересчитать их на пальцах одной руки. Хотя на самом деле именно комплексная застройка выгодней и экономически эффективней всем – и строителям, и населению, и власти.

Патрокл - 08/03/2015

Микрорайон Патрокл

— Ну, как говорится, что имеем, то имеем. Получается, на сегодняшний момент замедление темпов роста жилищного строительства в крае прямо пропорционально снижению долевого строительства. В чем причина?

— Их несколько. В числе первых я бы назвал зарегулированность долевого строительства, которая реально создает дольщикам и застройщикам проблемы и значительно удлиняет сроки введения объекта в эксплуатацию.

— Чем это вызвано?

— Изменениями законодательной базы, регулирующими строительство, которые произошли в последние 10 лет. Подзаконных актов и ведомственных постановлений в этот период принималось множество. При этом каждый закон вносил «порядок» и обязательно укреплял «РЕГУЛИРУЮЩУЮ» функцию. Но вместо того чтобы облегчить жизнь участникам долевого строительства, эти законы ее только ухудшали.

— Например.

Например, начнем сначала, — сегодня площадки для строительства жилья можно приобрести только с аукционов. Но исходя из количества земли, приобретенной по аукционам за последние три года, вывод напрашивается сам собой: при таком темпе их проведения объем жилья будет только сокращаться, по крайней мере, во Владивостоке.

Далее собственно проектирование. Если раньше были «гуру», такие как ОАО «Приморгражданпроект», и можно было начинать строительство с «листа» с обязательным авторским надзором, то сейчас все равны и все начинается только после экспертизы проекта. Далее страхование — вообще ни в какие ворота! Потом надзор, который ведет госорган, далее регистрация, которую производит тоже госорган – Федеральная служба регистрации (ФРС). А ответственности ноль!

И, наконец, сдача дома. Раньше предусматривалось, что при несущественных недостатках, которые нетрудно устранить, объект может быть принят. Составлялись положенные в таких случаях гарантийные письма, и комиссия объект принимала. И в этом для жильцов не было никакого риска, поскольку существует пятилетний гарантийный срок, существовал период передачи дома дольщикам или, как сейчас, управляющей компании, в течение которого любые недочеты полностью устранялись.

Черняховского 3 24022015 005

При таком темпе проведения аукционов объем жилья будет только сокращаться, по крайней мере, во Владивостоке. Фото собственное

— А что сейчас?

— Сегодня для приемки дома нужно, чтобы на 100% все в доме работало. Причиной непринятия дома может быть, например, перегоревшая лампочка. И бывали случаи, когда одна такая перегоревшая лампочка задерживала срок сдачи дома дней на 20.

Был прецедент, когда дом, построенный за девять месяцев, принимали 11 месяцев. При этом целых четыре месяца занял процесс присвоения почтового адреса.

Или такой пример: начинать строительство, даже если участок находится в собственности застройщика, можно только тогда, когда пройдена обязательная экспертиза проектно-сметной документации. Ранее ее проходили только объекты, которые строились за счет бюджетных средств. И целью экспертизы был контроль над расходованием бюджета.

Однако с какого-то момента точно такую же экспертизу стали проходить все дома свыше трех этажей. Но вместо проверки сметной документации проверке подвергаются все разделы проекта, и, внимание, смета необязательна! Естественно — какая может быть смета при инфляции 15-20% в год!

В результате мы имеем минимум 40 дней, которые удлинили подготовительный период строительства, плюс стоимость этой экспертизы.

— А ускорить процесс нельзя?

— Практически невозможно. Потому что за то время, что готовится проект, появляются очередные изменения законодательства, что порождает, в свою очередь, замечания к проекту, которые надо устранять.

— А как часто происходят такие изменения?

— Очень часто. Каждый день на мой электронный адрес приходит от шести до 17-ти изменений в Российские законы. Я не преувеличиваю. Прочитать все это внимательно, проанализировать и, как говорится, принять всей душой при всем моем желании физически невозможно.

— А как со сроками выдачи разрешения на землепользование и строительство? На недавнем круглом столе, организованном «Деловой Россией», краевым департаментом по градостроительству и Общественной палатой Приморья, прозвучала страшная цифра – три года.

— Здесь надо уточнить. Если у вас участок в собственности и его назначение соответствует желаемому, то можно и в три месяца уложится при наличии проекта.

Если участок куплен на аукционе, то, честно говоря, здесь сказать трудно, так как аукционов сейчас почему-то практически нет. Но думаю, потребуется не меньше года. Ведь аукцион — это только земля. А еще нужно получить разрешение на строительство.

А если вы желаете сами все сформировать и пройти всю процедуру, то можно и в три года не уложиться, так как этим занимаются все кому не лень и здесь инвесторам места нет – слишком много неопределенностей. Плюс сдача дома – период самый неопределенный.

— А как было раньше?

— Раньше было так: три месяца до начала строительства, две недели — сдача. Срок строительства в зависимости от профессионализма и ответственности компании.

В соседнем Китае, кстати, согласование занимает два месяца, еще два месяца — проектирование, от шести месяцев (семь этажей) до двух лет (выше) — строительство. И всего одна неделя — сдача объекта. Но в Китае каждый чиновник знает свое дело и точно выполняет свои обязанности. И несет ответственность за принятие любого решения.

А у нас как происходит? Если строитель что-нибудь ненароком нарушил или проморгал очередное изменение в законодательстве, его штрафуют. На день срок подачи каких-нибудь документов нарушил, его штрафуют. А если госорган что-то не так сделал, строителям говорят: «Ну, извините. Чиновник тоже живой человек. А человеку свойственно ошибаться». В результате получается так: компания сдает документы, месяц они лежат в столе у чиновника, а потом выясняется, что там, образно говоря, не хватает запятой. Поэтому документ нужно забрать, исправить ошибку, вновь сдать, после чего проходит еще месяц. И вместо положенного по закону месячного срока, после которого вы должны получить либо положительное, либо отрицательное решение, документы рассматриваются два месяца. И никто за это отвечает. Хотя месяц чиновнику дается на то, чтобы за этот срок вместе с застройщиком урегулировать все неясные моменты и, если потребуется, доработать документ.

— А что с проверками?

— Проверки – это особая песня. Вообще-то в стране есть закон, который ограничивает проверяющие структуры в организации проверок, только здесь имеет маленькое «но» — не все попали под этот прекрасный закон, так как в нем нет заветной фразы «ВСЕ без исключения».

Причем для проведения внеплановой проверки должно быть четкое обоснование – конкретное нарушение, конкретная негативная ситуация. В нашем случае поводом для внеплановой проверки, по идее, может быть обращение недовольного дольщика.

На самом деле количество проверок в долевом строительстве не регулируется. В результате проверок может быть и 10, и 15 в месяц, и три в один день. И обоснования для такой проверки могут быть самые незначительные: «Предоставьте нам такие-то данные».

Но и это не главная проблема, мешающая развитию долевого строительства. Самая главная беда – то, что дольщика отпугнули от долевого строительства.

Зейская 10 28012015 003

Самая главная проблема, мешающая развитию долевого строительства, это то, что дольщика отпугнули от долевого строительства. Фото собственное

— Чем?

 — А тем, что зарегулированность долевого строительства, о котором мы с вами говорим, коснулась не только застройщика, но и самого дольщика. Хотели, конечно, сделать как лучше, а получилось, как всегда.

— То есть?

— Решили защитить дольщиков от недобросовестных застройщиков, которые продавали одну и ту же квартиру по несколько раз, а потом, не построив дом, скрывались с деньгами. И вместо изменений в уголовном кодексе, предусматривающих строгую ответственность за такие «проделки», вся страна стоит в очереди в ФРС. А с прошлого года еще и страхование необходимым стало.

Если раньше дом в ФРС представлял застройщик и только при сдаче, то сегодня построенный дом для государственной регистрации сдает вовсе не застройщик. Я вам больше скажу, для ФРС понятие застройщик вообще не существует. В Налоговом кодексе, Градостроительном кодексе, уголовном кодексе, наконец, понятие «застройщик» существует. А вот у ФРС такого понятия нет.

— А кто же должен регистрировать дом в ФРС?

— Первый дольщик. То есть, прежде чем начать весь проект строительства, нужно найти дольщика, который понесет в ФРС все документы, включая проектные, все учредительные документы застройщика. Понятно, что это для человека и потеря рабочего времени, и лишняя головная боль, ведь он, вообще-то говоря, специалистом в области строительства не является. А застройщик в качестве консультанта пойти вместе с дольщиком в ФРС пойти не может – официально для этой структуры его не существует.

Правда, с нового года ввели платную услугу «выездные регистраторы». И застройщики имеют право заказать этого платного выездного регистратора. Опять же это государственная услуга, она дополняется платой. И кем оплачивается? Опять дольщиком.

Однако и после того как вы сдали документы на регистрацию, вы не считаетесь дольщиком. По закону, на регистрацию уходит пять рабочих дней. А ведь могут быть еще и праздники. В лучшем случае только через 10 дней человек делает первый взнос (по факту, регистрация занимает до 15 дней). До этого момента считается, что договора нет, договора без даты быть не может, а главной датой может быть только дата регистрации договора. А если, допустим, застройщик принял взнос до регистрации на том основании, что он уже заключил договор с дольщиком, то застройщика штрафуют.

Но самое скверное это то, что все эти новшества, о которых мы с вами говорили, обременяют дольщика не только дополнительными временными затратами, но и затратами финансовыми. Страхование, обязательная экспертиза проектно-сметной документации, проверки и т.д. – все это обходится дольщику, в конечном итоге, примерно в 100 тысяч дополнительных рублей.

Андрей Чайка

Сопредседатель Совета приморской «Деловой России» Андрей Чайка. Источник фото: Приморское отделение «Деловой России»

— Скажите, Андрей Анатольевич, «Деловая Россия» как-то проблемой регистрации объектов долевого строительства озаботилась? Имеет свою точку зрения по этому вопросу? Какие-то предложения?

— Конечно, мы не могли не заняться этим вопросом. Приморское региональное отделение «Деловой России» уже провело четыре совместных совещания с ФРС по Приморскому краю по разрешению этой ситуации. И в рамках существующего законодательства мы выработали пути и методы для ускорения процесса регистрации.

Было решено, что объекты, подлежащие регистрации среди дольщиков, могут подвергаться своеобразной «нулевой» регистрации – правовой экспертизе, участие в которой могут принимать все субъекты долевого строительства, включая проектировщиков и застройщиков. Возможно, такая «нулевая» регистрация немного удлинит процесс и принесет дополнительные расходы застройщику, зато она облегчит в дальнейшем жизнь и ему, и дольщикам.

Второе решение – дать застройщику право подключиться к электронной площадке регистрации своего объекта и предварительно направлять документы для «нулевой» регистрации. Что позволит дольщику в дальнейшем просто прийти в ФРС и вместе с регистратором всего лишь сверить заполненные застройщиком документы и оригиналы документов, принесенные самим дольщиком, потратив на это не более часа.

— А есть ли у «Деловой России» предложения по тому, как добиться ускорения долевого и, соответственно, жилищного строительства в Приморье?

— Предложения есть. Прежде всего, нужно увеличить скорость принятия решений чиновниками. И в отношении выделении земли и разрешения на строительство, и в отношении всех других моментов.

Необходимо как можно быстрее принимать Генплан Владивостокской агломерации. Структура, которая будет заниматься согласованиями в рамках агломерации, уже создана, и «Деловая Россия» с ее представителями встречалась. Уже обозначилась важная проблема, требующая скорейшего разрешения. Необходимо создать программное обеспечение для того, чтобы согласования и выдача разрешений укладывались в нормативные сроки. На это программное обеспечение требуется 100 млн рублей. Понятно, что без содействия Законодательного собрания Приморья предусмотреть эту сумму в краевом бюджете невозможно.

А вообще-то достичь ускорения жилищного строительства в Приморье можно одним способом – упростить весь процесс: получение разрешений, подключения к сетям, регистрации и т.д.

Ввести понятие разрешения на подготовительные работы, чтобы, скажем, не штрафовать застройщика за то, что он огородил забором принадлежащий ему участок, на котором собирается построить дом. Вообще изменить концепцию взаимодействия власти и надзирающих органов со строителями: не проверять всё и вся ради наказания, а помогать строительным компаниям работать более эффективно, качественно и ответственно.

Со своей стороны «Деловая Россия» всегда готова к диалогу. Сейчас мы используем все возможности для любого общения – площадки «Деловой России», «Единой России», ОНФ, Агентства стратегических инициатив, с Дальневосточным отделением которого в прошлом году мы заключили соглашение о сотрудничестве, общественных экспертных советов Приморского края, круглых столов, приводящихся под эгидой администрации края и т.д. Нам есть, что предложить и обсудить с властью, поскольку, в принципе, мы преследуем одну и ту же цель – обеспечить ускоренное развитие жилищного строительства в Приморье, выполнить задачу, поставленную Владимиром Владимировичем Путиным, — создать для россиян новую среду проживания, комфортную и доступную.

Источник: primamedia.ru

0 0 голоса
Рейтинг статьи
Подписаться
Уведомить о
guest
0 комментариев
Межтекстовые Отзывы
Посмотреть все комментарии